[摘要] 综述：商品房市场供求结构失衡，供过于求差距拉大，销售均价上涨； 住宅市场供应骤增，未来存量巨大，经济紧凑型户型畅销； 商业市场存量大，市场风险较高，销售量小幅上涨； 办公市场供应放缓，但受前期高库存影响，短期内存在市场风险。
第三部分 办公市场分析
3.1 市场概况：市场存量积压达200万方，短期内去库存为主，存在一定风险
郑州办公市场表现为，历年供求均呈现出上涨的趋势，2014较上年供应虽下降41.86%，但需求并没有延续历年高增长的势头，反而下降3.29%，但近十年来郑州市办公市场共投入872.6万㎡，销售671.7万㎡，供需比达到1.29，存量200.9万方，短时间内市场以去库存为主，存在一定市场风险；
郑州历年办公供需走势
数据来源：河南同策研展部
由于受区域价值因素影响明显，办公市场成交均价为11536元/㎡，与去年相比上涨1.13%，涨幅较弱。
3.2市场供需：全年整体供需比为1.05，但受前几年影响，未来存量巨大
2014年郑州市办公供需情况
2014年郑州市办公价格走势
数据来源：河南同策研展部
2014年郑州办公供销表现为，供求基本持平，供需比为1.05，市场新增存量仅5.66万㎡，价格波动明显，全年均价11535元/㎡；
供应方面：季度办公市场主要为消化去年存量，从第二季度开始出现大量供应，尤其是“金九银十”两个月，办公市场集中放量，9-10两月供应量达到43.5万㎡，占全年供应量的34%；
成交方面，2014年各月成交呈现明显的波动走势，12月份由于正商城和园广场成交73030万㎡， 金水万达中心成交23460万㎡，拉高全月成交量，使得全年成交走势出现翘尾行情；
3.3区域市场
郑东新区销售59.2万㎡独占鳌头，价格14232元/㎡领跑全市
2014年郑州办公区域市场表现为郑东新区销售59.2万㎡独占鳌头，价格14232元/㎡领跑全市；
2014年各区域办公用房销售均价走势
全年郑东新区销售59.2万㎡，占全市销售面积的48.42%，与其他区域差距十分明显，其次是二七区与金水区，分列二、三； 郑东新区以高端的办公配套，价格领跑全市，达到14232元/㎡，CBD片区、新东站片区，CGD商务板块，为全市提供了大量的高档办公产品，市场竞争激烈。
3.4办公市场面积段分析
面积在100㎡以下的办公产品，市场接受度高
2014年郑州办公面积段分析表现为100㎡以下、100-149㎡面积段户型，市场接受度高；
全市办公市场100㎡以下成交套数多，占50%，其次是150-200㎡户型占比23%，与2013年成交结构基本保持一致，说明面积适中，适宜投资或自用的产品，市场接受度高；
从成交面积看来，各面积段成交面积总量比重也向小面积产品倾斜，说明小面积产品的市场机会大。
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