[摘要] 综述：商品房市场供求结构失衡，供过于求差距拉大，销售均价上涨； 住宅市场供应骤增，未来存量巨大，经济紧凑型户型畅销； 商业市场存量大，市场风险较高，销售量小幅上涨； 办公市场供应放缓，但受前期高库存影响，短期内存在市场风险。
综述：商品房市场供求结构失衡，供过于求差距拉大，销售均价上涨； 住宅市场供应骤增，未来存量巨大，经济紧凑型户型畅销； 商业市场存量大，市场风险较高，销售量小幅上涨； 办公市场供应放缓，但受前期高库存影响，短期内存在市场风险。
部分 商品房市场分析
1.1市场概况
呈现量跌价涨趋势，成交下跌23.26%，均价上涨10.54% ；
2014年受宏观楼市影响，郑州商品房市场相较往年，总体表现为供求均略有下跌，但仍存在明显的供大于求，销售均价较上年呈上升趋势；
郑州历年商品房供需走势
全年商品房新增供应1239.07万平方米(含经适房)，供应面积环比下跌9.29%；全年累计成交788.1万平方米(含经适房) ，环比下跌23.26%，去库存化仍然为郑州短期内的主要基调； 2014年郑州市商品房销售均价为9776元/㎡，与去年相比，上涨10.54%，处于稳步上升的趋势。
1.2供销分析
整体供大于求，商品房均价上行突破“9”字头，达到9776元/㎡。
2014年郑州商品房市场总体成交走势较为平缓，但年末出现翘尾行情。在2014年年初时受楼市“降价潮”影响，开发商和购房者均保持观望的态度，加上年初为一年销售的淡季，因此季度供应成交均较低。 第二季度开始，各地相继出台“取消限购”的消息，受政策面的利好消息影响，郑州全市供应呈井喷式的增加，成交也迈入月均约60万方的平稳去化期。
2014年整体销售均价为9776元/㎡，整体走势呈上涨态势，全年供需比1.57:1，未来短期内库存积压较大。
1.3 2014年郑州各区域供求分析
全市各区域成交较均衡，郑东新区以13164元/㎡高居均价！
数据来源：河南同策研展部
2014年郑州各区域供求成交分化较大，二七区、高新区、中原区受“旧城改造”利好的影响，呈现出高供应、高成交的态势；
供应方面，高新区以251.39万㎡的供应量高居榜首，主要放量的项目包括万科城新增供应33.6万㎡， 祝福红城新增供应29.2万㎡ ，谦祥万和城新增供应18.5万㎡等，其次为二七区，年度供应量达245.52万㎡，主要包括升龙城新增22.7万 ㎡供应 ，绿地滨湖新城新增17.8万 ㎡等；
成交方面，二七区以132.35万㎡的成交量高居榜首，主要成交项目是建业泰宏国际城、升龙城等项目，其次为郑东新区，该区域成交主要是办公项目，高达59.2万㎡，主要项目包含绿地广场、绿地中心、升龙城等项目； 价格方面，郑东新区以13164元/㎡的均价高居榜首，其次为金水区，均价9575元/㎡。
1.4 住宅市场分析
住宅概况：供应增加18.1%，成交下跌28.4%，均价上涨7.55%
2014年郑州住宅市场总体表现为供应增长18.1%，成交下降28.4%，供求比1.67:1，供大于求；
1.4.1 住宅供需
供应量波动起伏，需求量维持平稳，月均去化50.2万㎡
郑州历年商品房住宅供需走势
供应方面，今年较2013年新增长的量主要来自于经济适用房，经适房年度供应达202万㎡，主要来自高新区、经开区等三环附近的区域；
随着宏观调控政策的松绑，郑州房地产全面放开限购政策，全市范围的商品住宅成交均价攀升至8587.9元/㎡ ，较2013年上涨7.55%，其中金水区、惠济区、郑东新区三大区域均超过9000元/㎡，仅高新区一个区域低于8000元/㎡。
2014年郑州住宅市场供需表现为供应量波动起伏，需求量维持平稳，月均去化50.2万㎡； 2014年首月销量较好，2月市场进入低迷，自5月份开始，受楼市松绑的利好题材影响，郑州市场的销量逐步上升，12月楼市成交71.89万㎡，达到年度成交峰值，相反今年郑州住宅市场并未出现明显的“金九银十”局面； 销售价格波动起伏，受当月成交区域影响较大，第四季度销售价格处于相对高位。
1.5 纯住宅市场分析
1.5.1 纯住宅市场分析：中原区成交101.4万㎡、郑东新区均价10644元/㎡,分别为销量、均价首位
2014年各区域商品纯住宅销售均价走势
2014年郑州市商品纯住宅市场区域表现为价升量增趋势，中原区成交101.4万㎡、郑东新区销售均价10644元/㎡，各居销量和均价首位，经开区由于金沙湖高尔夫和恒大绿洲两大项目大幅成交，区域的年度成交量也较去年出现大幅增长，涨幅达到163%； 中原区全年纯住宅销售量为101.4万㎡，占全市总体量的16.8%，其次是金水区、二七区、高新区，而惠济区成交量低；
郑东新区均价10644元/㎡，位居首位，郑东新区由于城市新中心的区位价值，且区域内住宅多为低密度、高品质改善型项目价格偏高，整个区域项目价值较高，高新区虽处于价格洼地，但价格一直呈上升趋势，较2013年上涨12.67%，该区域发展潜力较大。
1.5.2 纯住宅成交面积段
小面积、功能型产品销售量占总体76%以上
2014年郑州市商品纯住宅不同面积段成交比重
2014年郑州住宅市场产品表现为小面积（90㎡以下）、功能型（90-119㎡）产品销售量占总体76%以上，占市场主导地位； 全市刚需市场火爆，90㎡以下的经济紧凑型房源畅销，占销售总体量高达50.2%，其次是90-120㎡的功能型产品，也占据较高份额达26.25%；
各面积段户型成交均价波动较大，180㎡以上产品为明显，成交价格高达15094元/㎡，各面积段产品价格受当月成交区域及项目品质影响较大，但总体上较2013年同期均有所上涨。
1.5.3 纯住宅成交分析
70-89㎡两居室和110-129㎡三居室户型占比高
2014年郑州纯住宅成交户型中，70-90㎡的经济型两居和 110-129㎡舒适三居占比高，其次是90-109㎡舒适型二居室；
成交户型中，二居室产品市场接受度高，占44.05%，三居室占38.38%，一居室产品占比10.98%； 70-89㎡两居室户型占总成交量29.90%，其次是110-129㎡三居室户型，占12.88%，整体市场经济舒适型房源受置业者青睐，四室以上的高端改善型产品占比极低，仅6.58%，可以看出郑州明显是刚需刚改主导的市场。
1.5.4 纯住宅销售板块排名
中原区销售面积、销售套数排名；金水区金额位列首位
1.5.5 房企排名
1.5.6 项目排名
万科城、金沙湖高尔夫两大项目在三项排名业绩表现显著
第二部分 商业市场
2.1 市场概况
供过于求现象明显，产品去化压力较大，成交价逐年攀升
近年郑州商业市场供过于求现象明显，累计存量高达360.4万㎡，按照年均65万㎡的去化速度需5.5年去化完毕，去库存化仍然是商业市场的主旋律；
近年来郑州商业保持高供应的走势，虽然今年供应量较前两年有所下降，但商业销售仍然低迷，2014年供应105.99万㎡，但成交量仅为59.8万㎡ ，供销比高达1.77 ，市场存量大，市场运行存在风险； 销售价格较2013年略有攀升，环比上涨12.58%。
2.2市场销售
供过于求现象明显，市场风险较大，成交价较去年上涨12.58%。
2014年郑州商业市场销售表现为，供过于求现象明显，自第二季度开始，全市商业集中放量，而成交量仅12月由于正商佳仕阁、建正东方中心项目大幅成交拉高了当月成交量，全年月均去化5万㎡，低月销售量仅1.8万㎡； 商业市场销售表现平稳，虽然第四季度销售量较为可观，但整体出现了严重的供过于求，全年供销比1.77，本年市场新增商业存量46.2万㎡，加上前几年的巨大存量，全市商业市场风险较大；
全市商业成交均价由于受当月成交区域影响波动较大，全市全年商业销售均价为18276元/㎡，较2013年年度均价上涨12.58%。
2.3 区域市场
二七区成交14.12万㎡居首、金水区均价23275元/㎡
2014年郑州商业区域市场表现为二七区成交14.12万㎡，销量居首，金水区均价23275元/㎡，均价排名；
数据来源：河南同策研展部
成交方面，2014年二七区商业销售量多，高达14.12万㎡，占总体量的23.6%，其次是金水区与郑东新区，两个区域分别成交11.16万㎡、11.06万㎡，分别占全市的18.67%、18.51；惠济区、经开区由于多为生态居住区，高新区由于位置较偏远，入住率较低，商业成交量偏低； 金水区商业均价高，达到23275元/㎡，郑东新区、惠济区紧随其后，价格分别为20335元/㎡、19048元/㎡，商业价值得到了市场的肯定。
2.4 面积段分析
30-89㎡，小面积、低总价投资型房源市场接受度高
2014年郑州商业各面积段成交套数分析
2014年郑州商业各面积段成交面积分析
数据来源：河南同策研展部
从成交套数看，2014年郑州商业面积段分析表现为，30-49㎡以下的小面积、低总价的投资型房源市场接受度高，成交套数占比高达30%，其次为50-89㎡，成交套数占比23%；
从成交总面积看，各面积段的成交总面积占比多为10%左右，除了500㎡以上由于单套面积大，拉高了该面积段成交面积总量，从这一角度同样可以看出小面积投资型产品受到市场的极大青睐。
2.5 板块排名
二七区总销售面积和套数位居榜首，金水区总销售金额位居
2.5.1房企排名
升龙、正商、锦艺等本土开发商领跑郑州商业市场
数据来源：河南同策研展部，研究区域为市内八区
2.5.2项目排名
锦艺商业市场位列总销售面积，金水万达高居销售金额榜首
数据来源：河南同策研展部
第三部分 办公市场分析
3.1 市场概况：市场存量积压达200万方，短期内去库存为主，存在一定风险
郑州办公市场表现为，历年供求均呈现出上涨的趋势，2014较上年供应虽下降41.86%，但需求并没有延续历年高增长的势头，反而下降3.29%，但近十年来郑州市办公市场共投入872.6万㎡，销售671.7万㎡，供需比达到1.29，存量200.9万方，短时间内市场以去库存为主，存在一定市场风险；
郑州历年办公供需走势
数据来源：河南同策研展部
由于受区域价值因素影响明显，办公市场成交均价为11536元/㎡，与去年相比上涨1.13%，涨幅较弱。
3.2市场供需：全年整体供需比为1.05，但受前几年影响，未来存量巨大
2014年郑州市办公供需情况
2014年郑州市办公价格走势
数据来源：河南同策研展部
2014年郑州办公供销表现为，供求基本持平，供需比为1.05，市场新增存量仅5.66万㎡，价格波动明显，全年均价11535元/㎡；
供应方面：季度办公市场主要为消化去年存量，从第二季度开始出现大量供应，尤其是“金九银十”两个月，办公市场集中放量，9-10两月供应量达到43.5万㎡，占全年供应量的34%；
成交方面，2014年各月成交呈现明显的波动走势，12月份由于正商城和园广场成交73030万㎡， 金水万达中心成交23460万㎡，拉高全月成交量，使得全年成交走势出现翘尾行情；
3.3区域市场
郑东新区销售59.2万㎡独占鳌头，价格14232元/㎡领跑全市
2014年郑州办公区域市场表现为郑东新区销售59.2万㎡独占鳌头，价格14232元/㎡领跑全市；
2014年各区域办公用房销售均价走势
全年郑东新区销售59.2万㎡，占全市销售面积的48.42%，与其他区域差距十分明显，其次是二七区与金水区，分列二、三； 郑东新区以高端的办公配套，价格领跑全市，达到14232元/㎡，CBD片区、新东站片区，CGD商务板块，为全市提供了大量的高档办公产品，市场竞争激烈。
3.4办公市场面积段分析
面积在100㎡以下的办公产品，市场接受度高
2014年郑州办公面积段分析表现为100㎡以下、100-149㎡面积段户型，市场接受度高；
全市办公市场100㎡以下成交套数多，占50%，其次是150-200㎡户型占比23%，与2013年成交结构基本保持一致，说明面积适中，适宜投资或自用的产品，市场接受度高；
从成交面积看来，各面积段成交面积总量比重也向小面积产品倾斜，说明小面积产品的市场机会大。
3.5板块排名
郑东新区占据着市场主导，引领市场发展
3.6办公市场房企排名
绿地、正商、升龙等房企在办公市场发力
数据来源：河南同策研展部研究区域为市内八区
3.7 办公市场项目排名
正商城和园居总销面积，总销金额榜单东区项目占比大
数据来源：河南同策研展部研究区域为市内八区
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