一部正商史，半部城运史

建筑勾勒一座城的血肉骨骼，居所承载一代人的悲欢离合。

如果以25年为限，你会发现1995年，是郑州城市发展的一个重要节点。这一年，郑洛高速正式贯通，大四环雏形方始勾绘，一辆缓缓驶出的城市公交次不需要售票员……

这一年，正值32岁而立之年的张敬国伴着《中华人民共和国城市房地产管理法》正式实施，进入房地产开发行业。

那时，不会有人想到，郑州会成为国家中心城市，也不会有人想到张敬国缔造的正商集团会成为1/10郑州人购房的选择！

25年，正商集团栉风沐雨，与城市发展同频共振。正所谓：一部正商史，半部城运史！

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凡成大事者，必有大格局

古往今来，凡成大事者，必有大格局。所谓大格局，涵盖诸多层面，其中不可缺的是：洞悉未来的眼光和抢占先机的魄力。

张敬国无疑是有大格局的人，从他选择进入房地产的时间即可见一斑。1995年，他告别体制下海，成立河南兴业房地产开发有限公司，与其它公司合作开发个项目--兴联公寓。

这一年，是海南房地产泡沫破裂导致房地产市场被冰封的两年后，是国家提出“住宅建设成为新的经济增长点和消费点”、房地产行业迎来又一个重大转折的前一年。选择在这一年进入房地产可谓极妙，既避开了冰点，又可以为到来的热潮试水。

这一年，《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》实施，房地产有了规矩和秩序。它是紧箍咒还是护身符？张敬国显然认为是后者。从那时至今，没有预售证就售房的投机，正商从来没有做过！

此时，郑州市的房地产项目两只手就能数过来，商品房市场还是一株柔弱偶读小草，只是福利分房的调剂品。但是，房地产业具有里程碑意义的一年很快到来。

1998年6月15日，房改工作会议宣布：从1998年下半年起，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，新建住房原则上只售不租。

同年7月，国务院颁布23号文，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，房地产作为支柱产业的地位被确立。至此，在新中国坚持了近半个世纪的分房制度寿终正寝，中国正式进入商品房时代。

这一年，渡过了“实习期”的张敬国成立了河南正商置业有限公司——“正商”应势而生。

这一年，兴业·北云鹤花园与郑州四十七中达成合作，在中原地区首创“地产与教育联姻“的新开发模式。

此时，在郑州房地产市场，除了正商，建业、英协、德亿、金成、中亨、银基、振兴、宏光、布瑞克、太极、中岳秀峰、天明、华林、姿华、鑫苑、亚新、正弘、新田和清华园等早前就已经粉墨浓彩的地产商们，开始登场，共同迎接郑州大发展时代。

你方唱罢我登场，城头变幻大王旗。10年后，他们有的守成有余进取不足从而辉煌不再，有的昙花一现很快离别房地产江湖，有的甚至因骗取贷款成为反面典型。但是，几度夕阳红，正商依旧在，其稳健之风格彰显无疑。

2009年，正商击败众多强劲的竞争对手，迎来自己的高光时刻！从此开始了霸主之路。

数据来自克而瑞

2013年以来，尽管万科、碧桂园、恒大、融创等全球系房企，在郑州不断攻城略地，但直到2018年，正商连续6次蝉联郑州楼市状元，从未被超越！

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别人恐惧我贪婪

2008年是个很诡异的一年，金融危机席卷全球，中国也未能幸免，国内楼市下行，成交量缩水明显。不少业内人士开始怀疑：奥运会对北京房地产市场的拉动能持续多长时间？

2008年底，中国政府鼓励普通商品住房消费、降低置业门槛、放宽房地产企业融资、推出“四万亿”救市计划，央行连续5次降息、4次降准。之后，政府还推出鼓励购买第二套自住房的优惠政策等。

在金融危机最为肆虐的时候，整个房地产行业噤若寒蝉，正商却逆势而上，大举拿地！

2008年，正商地产蔚蓝港湾、东方港湾、国际企业总部等项目将陆续推出，形成同城十盘同开的格局。正商地产副总裁张国强向媒体表示，2008年为挑战与希望共存的一年，总体开发面积将达到近300万平方米，09年销售额有望突破30亿元。结果09年的销售额破了40亿元！

2009年12月9日，郑州市国土资源局土地交易中心大厅，经过6个的激烈争夺，五块挂牌出让的住宅用地成交价格同时创出新高，一天内郑州土地拍出5个新“地王”。

其中，首块拍卖的住宅用地位于冉屯北路北、电厂路东，面积73.91亩，挂牌起始价为15670万元，经过长达2个的竞争，最终以36070万元成交，每亩地价488.03万元，竞得者为河南正商置业有限公司；

第二块地位于冉屯北路北、化肥西路东，面积62.76亩，挂牌起始价为13306万元，以28006万元成交，每亩地价为446.24万元，竞得者仍为河南正商置业有限公司。

正商入主双湖科技城，2019年郑州新地王产生

至此，正商刷新了郑州此前的“地王”记录，此时的正商在郑州已拥有东方港湾、世纪港湾、金色港湾、颍河港湾、花都港湾等港湾系项目。这一年，正商销售额首次突破40亿元，销售面积达100万平方米，新开工面积120多万平方米，三项数据均位居河南省名。

2010年，正商持续被中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院等权威机构评为“2010中国房地产综合实力百强企业”。

2012年，郑州市航海路京广路附近区域8宗土地挂牌时间截止，在无人竞争的情况下，正商旗下的上林置业首次“露脸”，以63577万元的总价拍得其中7宗。

郑州航海路沿线的城改地几乎都是在这个时候拿下的，从而一举奠定了正商今天的地位。惊涛骇浪，方显英雄本色。

4321是房地产领域的金科玉律。意思是说，一个地产项目的成功，4成在于拿地，3成在于项目定位，2成在于营销，1成在于其它。开发商拿地成本高，房价自然水涨船高。一般来说，面粉的价格决定面包的价格，但是，当面包价超出市场承受力，开发商的资金链就断裂之险了。

而正商对地价的把控上，秉承了巴菲特“别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧”的价值原则。这也是正商能够碾压竞争对手的玄机！

以北龙湖为例，2016年1月，在大佬们还未屯重金抢地之时，正商以楼面价1万1千多抢先下手摘地，打造善水上镜。这个价位是目前北龙湖群雄中，楼面价成本的。整个2016年，北龙湖拍地频频爆出高楼面价。7月份，在大佬们疯抢下，楼面价暴涨到3万7，正商此时反倒按兵不动。

2017年7月，在限地价的大背景下，正商以楼面价2.3万摘下一宗地，这是一个正常、适中的楼面价。到了2017年收官之际，在外来大佬们忙于财务报表，暂无暇抢地之时，正商再次出手，以楼面价1.7万抢地成功，再次登基北龙湖！

2018年9月，正商在北龙湖的第五颗棋子落地，楼面价2.2万多。2年多，正商拍下5宗土地，全都是在行情大热前和土拍限价后拿的，综合楼面价不足2万，不仅比楼面价低了1.6万，而且低于北龙湖的平均楼面价。于是，有人惊呼：“别家房企在北龙湖拍地是单块拿，正商是低价成批拿。”

正商珑湖上镜示意图

正商珑水上镜

不是因为正商运气好，而是其心有猛虎又心存敬畏。

在郑州本土企业中，正商差不多是融资渠道、成本的房企。在资本市场中，正商已经成功进入或即将进入港股、美股、A股。回顾正商数十年的开发历程，几乎找不到任何的负资产、掉坑资产和问题资产。

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一部正商史，半部城运史

郑州有5300年历史，现代意义上的城市发展历史只不过90年，而二七广场、紫荆山不再是城市中心的历史只有20年左右，还没有正商成立的时间长——虽然1992年有了高新区、经开区和黄河度假区，2000年决定加快开发郑东新区，但是，2002年时三环之外基本还被称为农村，不被看好。

20年来，郑州开始北移、东扩、南飞、西进的城市发展之路。北三环、龙湖、龙子湖、高铁站、白沙、南龙湖、北龙湖、经开、港区、中原新区……郑州从二环到三环、四环再到开封、新郑、新乡、荥阳上街，一圈圈地扩大着。

郑州四环即将通车

25年来，正商也跟着这座城市的脉动，开始扩张之路。

从最初的金色港湾、四月天，到正商城及花语里，再到郑东新区、龙湖、龙子湖等地正商楼盘处处可见，如今在郑州同时在售的楼盘有20多个，遍布多个区域。

两相比照，可以发现，正商布局紧扣郑州城运鼓点，与郑州城市发展共生共荣。可以说，一幅清明上河图浓缩了一个朝代的市井繁华，一段正商发展史则反映了一座城市20年来城市发展的步步为营、四面开花。

“在郑州城市化进程中，房地产开发商堪称城市运营商。在这方面，正商既是领军企业，也是一家既筑造广厦万间又赢得了广泛尊重的企业。”省政府参事、河南省发改委经济研究所所长郑泰森曾经这样评价。

河南省人民政府发展研究中心原主任、党委书记王永苏称赞：“在郑州城市建设方阵中，正商既是排头兵，又是先行者、践行者、力行者，对建设美丽郑州、缔造品质人居生活功不可没。”

正商家河家示意图

正商四大名筑

地产开发商有三种境界，是单纯追逐利润，第二是让客户住上好房子，第三是为城市创造价值，让自己成为城市发展的一个符号。

不管哪种境界，紧跟城市发展步伐都是本能，但是是否为城市创造更大价值，就有云泥之别了。求而不得，不求而得，往往不是自己不够努力，而是境界太低。

这些年来，正商从持续提高产品品质到改善人居环境，从出资修建城市道路、公办学校到建湖、建公园，从慈善力度越来越大到对原有老社区升级改造，为自己考虑得越来越少，为提升城市人居环境计较得越来越多，已经不能用卖房的“配套”来称之。

如今郑州人耳熟能详的管城区港湾路、香草路、宏达路、银莺路、弓庄南街和果园东路，金水区园田路、银河路都是正商当年投资建设。

2009年，正商地产投巨资兴建管城区港湾路小学，无偿捐献给政府，成为郑州市家将一所学校捐赠政府的地产民营企业。

管城区港湾路小学

正商投入千万元资金，对已交付的老社区生活配套进行“反哺式”改造升级，让一些老旧小区焕发了新颜。

在正商智慧城总计3800亩的土地中，2000多亩被正商用来进行河道建设、音乐喷泉配建、五大主题公园建设、市政道路绿化等，双向8车道的正商大道平阔通畅，道路两旁50米宽的绿化带树木葱茏。

道金斯在《自私的基因》说，生物界进化的主角不是生物个体，而是基因。生物存活的目的，只是为了把基因运送到下一站。生物个体的生命很短暂，而基因却不停地自我复制，穿越时间，到未来去。以这个思维来理解品牌，你创立了企业、让他成长、拿出更好的产品、服务等所有的一切，其实都是品牌的工具。

企业终有尽，品牌永流传！

正商在中国，九城九十余盘

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与改革开放的国运同振共生的阿里巴巴、万科、吉利，这些国人耳熟能详的企业，已经穿越时间的洪流，成为世人敬仰的品牌和美好生活的一部分！

从郑县到河南郑，再到中国郑，再迭代为国际郑，郑州的发展是以指数级上升的！

与城运和郑州新中产同振共生，追求品质生活到永远的正商，也经历由好公司到公司，向卓越公司的指数级迭代。可以期待的是，只要郑州这座城还在生长、壮大，正商就会成为创造中原人民美好生活的榜样力量！