伴着街头短裙姑娘的出现，暖了，暖了的楼市叫春声弥漫在朋友圈，各路媒体以及各大售楼部！
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都露腰了
山哥对刚需及刚改阶层一直强调的是，因为稳是楼市主旋律，而郑州楼市利率有下降的趋势，所以在买房这件事上，宁可过错，不可错过！
但现在不得不提醒，在一片叫春声中，在短短十天，12家楼盘去化率高企的热度下，在售楼中介8个电话，4个都是要涨价的逼单下！一定会有耐不住性子的购房人，不管不顾利率还未下降的背景，奔涌进售楼部，甚至有引发踩踏效应的风险！
一向是不相信舆情上的回暖信息的，因为码字都为稻粱谋，不少媒体，一直都是郑州越来越牛逼，哪个区域都好，哪个楼盘都有优点，刚需该买就买的废话！
但实地调查发现，高新区一品牌售楼部开放，也就是十来天时间蓄了100组有效客户。
这个数字相当惊人！因为从去年9月份到今年2月份，在业内一个月能蓄100组的有效客户，营销总都要开香槟了！
而港区一品牌房企，在一月份时，还是来访客户数不如县城楼盘的惨淡，而现在价格已经微微涨了！来访客户超过县城售楼部好几倍了！这些铁证说明，郑州楼市正在进入回暖季！
在回暖季大背景下，还淡定地持币观望，风险就大了，只剩下瞄准标的物，果断翻牌这一条路了！
本轮郑州楼市回暖的原因以及回暖的程度，各路媒体与大咖已经见仁见智了，不再赘述。只留下了该不该翻牌，去哪里翻牌子的悬念，大着胆子来啃啃这个硬核吧！
去哪里翻牌，四项基本原则：一是性价比高的优先、二是蹭上新城运的优先、三是重大基础改善的优先！四是同时具备两项或三项的，立刻马上抢！
性价比咋衡量？举个栗子：
大北区的正商家和家，一期成品首开1万5+。新开的三期毛坯降到1万2+，而且小区门口的地铁2号线起始站，年底就要开通，相对于周边系房企的毛坯11500+，成品住宅的13000+，这就要属于性价比高！因为起始站属于地铁龙头股，溢价至少要达到15%以上！
啥叫蹭上新城运，举个栗子：富田城首开14000+,去化量相当惊人！究其原因，既离现在的郑中心高铁东站通勤距离近，又离未来郑中心港区近，又有地铁加持！
啥叫重大基础设施改善？举个栗子：常西湖的永威西郡，是离郑州版鸟巢最近的楼盘，而包括郑州版鸟巢在内的四大中心，砸了四百个小目标进去。所以我告诉西郡营销总，等到9月份少运会一开，你的盘会被抢！
啥叫同时具备两项或三项，举个栗子：
最近刚公布空港领事馆区规划方案，附近楼盘闻风而动微涨。其它城市的领事馆片区，价格要高出其它片区1.5倍以上。
礼仪之邦的中国人民热情好客，领事馆片区一定会有的教育资源、商业资源、医疗资源，这些优质资源正在导入北港领事馆片区，这是重大基础设施改善，而空港是未来的郑中心，北港又蹭上了新城运红利！当然这个领事馆区的建设还需要一段时间，所以自住不推荐！
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首开惊喜
在住宅之外，如果想买公寓，切记瞄准现在郑中心的小公寓，未来郑中心领事馆片区的大公寓！原因如下：
高铁东站会聚集至少十几万的务工人员，这些人肯定有相当一部分就近租房，这些人中的高收入者，会租建业天筑。但更多的中低收入，青睐小公寓！所以在这里买小公寓，当房东，是有稳定的租金的！不会太高，所以要买小公寓！
而各国派驻国外工作人员，一般是报销租金的，所以他们倾向于租赁条件好一点的房子，至于公寓还是住宅就无所谓的。人性都是追求舒适的，所以大的配套好的公寓反而有市场！
郑州四月份大概会有26个项目入市，择其关注高的点评下。
四月份有三个纯新盘，按照业内惯例，纯新盘价格上会有首开惊喜：
1、中海湖滨世家：配套醇熟
项目位于文化北路与大河路交汇处西南角，规划7栋高层、6栋洋房和一栋商业，没有底商。高层面积为89-140平，两梯两户，洋房面积为144平，一梯两户。
配套较完善，楼盘离月湖公园步行在十，有郑州小学，郑北一中，地铁2号线延长线，7号线、惠济万达加持！
目前售楼部释放信息是成品交付，价格高层约15000元/平，洋房平层17000元/平，洋房一楼20000元/平，一楼赠送同等面积地下室！建议洋房，因为洋房的价格应该是高层价格的1.5倍，特别是一楼又有地下室赠送。
示意图
有购房者认为，离东区太远，上班不便，但今年6月四环高价就能通车，而且2号线延长线年底运营，与东区的通勤距离真不是问题！要说是缺憾，那就是对教育质量要求高的父母们，可能会有所纠结！
2、融侨中晟悦城：价格亲民
项目位于常西湖新区，航海西路与西三环西5公里，规划有5栋高层、6栋洋房、1栋商业和1栋幼儿园组成。高层面积约89—121㎡三室，洋房面积135㎡四房。
首期由1栋31层高层和3栋6+1层洋房组成，高层两梯四户，洋房为两梯两户，总户数241户，容积率为3.49！北侧是贾峪河水系，算是滨水低密地块！
示意图
前文说过，常西湖属于重大基础改善区域，所以本项目蹭上了流量！而且价格非常亲民，目前释放出的价格信息是高层13500左右，洋房19000左右。但遗憾是距离四大中心稍远，最近的地铁站是14号线赵仙垌地铁口，1.5公里左右。
想买的人士，建议还是洋房，理由还是洋房得房率更高，更舒适！而且价格不到高层的1.5倍！
3、康桥九溪天悦：生态低密
项目位于高新区，总体占地2500亩的大盘，一期位于雪松路西、落樱街北，在河南工业大学北边。开元路、连霍高速、西三环等快速交通密集！占地面积约125亩，1所幼儿园和1栋商业，户型面积为89平、110平、127平、142平，容积率只有2.5，而且是20--27层的小高层！
这个项目预判会成为本月楼市的网红项目，因为项目内含1800亩遗址公园，索须河环抱，邙山输水干渠从区域中穿流而过！并且项目内部规划有16所中小学！
示意图
而开发商康桥，在郑州楼市靠谱程度数一数二，不能说康桥的盘没有任何瑕疵，但是康桥的二手房总是比周边楼盘贵上至少一成，这就是品质的证明！
目前的价格信息还没有释放，但有媒体根据周边楼盘价格推算出，价位会在1万4以内！
九溪天悦的突出特点是生态低密，建议和父母同居于此。青壮年可以通过连霍高速、西三环奔波打拼，老人们可以在社区看山望水忆乡愁！如果说遗憾那就是片区配套还处于逐步成熟期！
其它入市楼盘，更多点评信息可以加文章后的买房咨询群，共同探讨，否则逐一翻牌，累的吃补药也撑不住！
奚春山2019-04-04 11:37:41
