前任、现任都是前戏，分区调控才是大片的高潮！
1月29日，继新郑南龙湖地王之后，荥阳放大招，一次放出19宗地，其中一宗地，经过177轮激烈竞价，诞生荥阳新地王！
现任荥阳地王登基，已经没有了前任的头条效应，也没有了地产人朋友圈刷屏，吆喝涨价的喧嚣！
但荥阳地王的意义却不可小觑，它夯实了主城区限购限价限贷，非主城区去库存并举的分区调控新常态！
1月22日，在南龙湖地王登基后，山哥已经断言，分区调控将成郑州楼市新常态。话音才落一周，荥阳的土拍， 已经印证了这个判断！
政策走势的预判，不是装神弄鬼地故弄玄虚，而是来源于对大方向的精准分析：
我（河南）省还将引导人口和住房需求合理布局。把稳定房地产市场和推进新型城镇化、农民工市民化结合起来，统筹规划大中小城市空间布局和设施配套，引导人口和住房需求合理分布;加大房地产市场秩序规范整顿力度。加强舆论引导和预期管理，稳定市场预期；还将完善房价统计和市场监测预警指标体系，指导市县采取有力措施化解市场潜在问题和风险。建立和完善评价考核机制，有效提高精准调控的能力和水平。
这是河南省两会上释放出的楼市调控信息，这段话的关键在于：指导市县采取有力措施化解市场潜在问题和风险...有效提高精准调控的能力和水平。
众所周知，中国内地的楼市调控是因城施策，也就是热点城市限购限价限贷，非热点城市很多还要去库存！
但自兰州始，热点城市开始出现了分区调控的新常态！
1月5日，兰州市发布楼市新政，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。
为何只取消偏远区域的限购政策？兰州市房产局给出的数据显示，兰州市核心区均价1万元/平方米左右，甚至有1.7万元/平方米的楼盘。但在偏远区域，均价仅5千元/平方米左右，楼盘约为7千元/平方米，仅为核心区的一半左右。
而郑州也出现了核心区域偏远区域的价差现象，例如，二环内可以达到1.8万元/平，而南龙湖与荥阳，很多楼盘价位在二环的一半左右！
二环、三环配套成熟，这就是徐想骗我出三环之说的由来，但对城市发展来说，核心区房价很高，周边地区房价较低，这种明显的价格差，不利于提高城市化率，也不利于远郊经济的发展！
如今，郑南的南龙湖放开了土拍价格，也就是放开了住宅限价，郑西的荥阳也放开了土拍价格，郑东的中牟，放开土拍价格，成为水到渠成之势！
但对市场主体--开发商，以及购房人来说，虽然分区调控是大势所趋，但郑州楼市走向还存在三个变量：
1、即使中牟放开土拍价格，绿博片区会不会放开，还是个问号？
绿博片区价格和隶属于郑东新区的白沙，不相上下。和郑州核心区的价差并不明显！价差不明显，放开土拍的价格就不充足！
2、放开土拍价格后，会不会放开限购？
限贷是银行等金融机构决定的，那么地方政府能决定的限购，会放开吗？如果不放开限购，被打压的主城区楼盘，价格反倒更具优势，库存不多的主城区楼盘，反倒会去化更快！
3、分区调控新常态形成后，会不会整体拉动房价的上涨？
热点城市房价环比上涨过快，要被问责，这是套在地方政府头上的紧箍咒！
既要提高城市化率，促进远郊经济发展，还要稳控房价，这种纠结的态度，注定未来郑州楼市的调控，以小心翼翼的小步微调为主。
但对购房人来说，目前倒是只有一种选择，那就是钱多的选主城区被打压狠的区域，例如北龙湖，其次，二环、三环内，再其次，绿博、再其次次，荥阳、南龙湖还未涨的楼盘！
奚春山2018-01-30 15:54:03
