过了大寒就是春，1月22日，大寒过后天，郑州南龙湖5宗地的土拍，因为价高者得的新规矩，搅动了地产人朋友圈要出新地王的一片叫春声。
为啥叫春，先看6号宗地的土拍结果：
再来看一下土拍前的出让公告：
郑州市国土资源局 新郑市国土资源局国有建设用地使用权网上挂牌出让公告
郑国土资交易告字[2017]89号
经新郑市人民政府批准，郑州市国土资源局、新郑市国土资源局决定以网上挂牌方式出让五宗国有建设用地使用权。现将有关事项公告如下：
一、挂牌地块的基本情况和规划指标要求：
二、中华人民共和国境内的法人、自然人和其他组织除法律法规另有规定外均可申请参加，申请人可以单独申请，也可以联合申请。
三、本次国有建设用地使用权挂牌出让采用价高者得原则确定竞得人。
四、申请人需办理数字证书认证手续，并于2017年12月27日至2018年 1月18日16时，登陆新郑市公共资源交易中心网站的国土网上交易系统（http://www.xzggzy.cn/xzjyzx/）或郑州市国土资源局网站的国土网上交易系（http://gtjy.zzland.gov.cn），浏览并下载挂牌出让文件。缴纳竞买保证金截止时间为2018年1月18日16时。
五、本次国有建设用地使用权网上挂牌时间为：
郑政新郑出（2017）6号（网）：2018年1月9日9时至2018年1月22日10时；
郑政新郑出（2017）7号（网）：2018年1月9日9时至2018年1月22日11时；
郑政新郑出（2017）8号（网）：2018年1月9日9时至2018年1月22日12时；
郑政新郑出（2017）9号（网）：2018年1月9日9时至2018年1月22日13时；
郑政新郑出（2017）10号（网）：2018年1月9日9时至2018年1月22日14时。
六、其他需要公告的事项：
1、竞得人须在取得《网上竞得证明》之后的2个工作日内，携带挂牌文件规定的其他审核资料到新郑市公共资源交易中心进行审核，通过后签订《成交确认书》。
2、网上挂牌时间截止时,有两个以上竞买人参与竞买的，系统自动转入5限时竞价,通过限时竞价确定竞得人。
3、郑政新郑出（2017）6-8号（网）3宗地内地下光缆由竞得人负责迁移，龙湖镇政府协调解决。
4、竞买人须全面了解《郑州市国有建设用地使用权网上挂牌出让交易管理办法》。
5、公告未尽事宜详见挂牌出让文件。出让公告规定的出让事项如有变更，将在新郑市公共资源交易中心网等网站发布补充公告，届时以补充公告为准。
郑州市国土资源局
新郑市国土资源局
新郑市公共资源交易中心
2017年12月20日
重点在第三条，采用价高者得原则确定竞得人！
土拍价高者得，那么房价肯定也是水涨船高，这就是业内人士叫春会出新地王的玄机！
不限价，不搞熔断，引来了众多开发商虎视眈眈，据说碧桂园、金科、保利、雅居乐、华润、万科、新城、龙湖、华夏幸福、正商、锦艺、康桥、浩创等大一堆房企都已缴纳竞拍保证金。
甚至有人在朋友圈说，在土拍结果出来前，抓紧去南龙湖买两套房子，保准一天内就！
其实，招拍挂的本义就是价高者得，在2016年10月前，郑州也是价高者得的规矩，但自2016年10月，郑州市各（县）区实行楼市调控以后，土拍市场有了新规矩，不再是价高者得，郑州市各（县）区开始逐步实行限价，地价、房价都限制！
看一下2017年限价后，政府的土拍收入，就可以明白此次土拍背后的玄机！
根据河南省房地产商会下属的《快讯》统计：
2017年郑州土拍规则进一步升级，有效地稳定了土地市场、抑制高价地块的产生。市本级住宅用地平均溢价率同比下降18.4个百分点。商办用地平均溢价率同比下降13.4个百分点。
数据显示，去年（2017）全年市本级区域共成交363宗、1516.8万平方米土地，土地成交面积同比上涨38.4%；成交金额同比攀升18.8%达855.6亿元。
按855.6亿元这个数据来计算，郑州市2017年出卖的土地少收入约128亿！
问题来了，为神马现在位于新郑的南龙湖放开土拍？而不是全市放开？
先看一下住宅存量方面，有媒体报道称，至2017年末，郑州市本级一手住宅可售库存783.8万平方米，按过去6个月去化速度推测，去化周期8.8个月。
去化周期因为各区区位不同而不同，主城区因为供给侧（土地）少，需求侧旺盛，去化周期会低于8.8个月，例如金水区，长期在3个月以下徘徊，而类似新郑酱紫的非主城区，去化周期会远高于8.8个月！
山哥可以断言：金水、郑东、经开等主城区，类似于一线城市，要严控房价，而新郑等去化周期长的区域，类似于三、四线城市，按照中央一城的调控政策，去化周期段的一、二线需要加强调控，而去化周期长的三、四线，还要去库存！
看一下1月22日，经开区拍的一宗地，就能检验出山哥的论断准不准！
经开区这宗地，竞房价，限地价，而新郑南龙湖，不竞房价，也不限地价，这就是南龙湖土拍的意义，也标志着郑州楼市调控进入分区调控新常态！
正商摘下6号地块后，午饭刚过，瑞湖地产，业内爆料说是重庆龙湖地产摘下7号地块，楼面价7千，几乎比正商高了1千。
南龙湖还有3块地要拍卖，意淫的新地王或许还会再攀新高吧！
但不论所谓的新地王会不会在南龙湖登基，也不论拍出什么惊艳的高价，改变不了郑州以下三个趋势：
1、分区调控，去化周期长的区域，会实行南龙湖的土拍政策。
2、炒房客不会蜂拥南龙湖
道理很简单，新房取得房产证后，三年不能卖的限售还未取消！关于房票的限购还未取消，你买南龙湖，即使不限价，但是主城区限价呀！如果南龙湖房价超过主城区，或者与主城区持平，谁接盘？
3、借助于南龙湖地王登基的假鸡血，街坊邻居的利好来了！
目前南龙湖的限购限价政策都执行得很严格，高层主流价格在万元左右。
距离这几块地最近的浩创梧桐郡，价格在9500左右。南边不远处的龙湖锦艺城，高层价格在10500左右。距离稍远一些、绕城高速以南的正商智慧城，在10000元左右。
距离南龙湖不远的管南片区，这属于主城区，价格则普遍在1万4左右。在限价不变的大背景下，将迎来实质性利好！
最后再看一下中国各热点城市对地产的依赖度排名，这更有助于理解，郑州此次土拍破冰的意义！
由图中可以看出，2016年末，郑州市的土地财政依赖度达到了93.7%。
如果类似华为酱紫的牛逼企业，总部设在郑州，利税留在郑州，当然可以不用靠卖地。
政府是公共产品提供者，当然不能追求盈利多少？但是人民币越多，为人民服务的质量和数量就会更好更多。
如果类似华为酱紫的牛逼企业，总部设在郑州，利税留在郑州，当然可以不用靠卖地。
作为公共产品的提供者，政府手头没有钱，就只能空喊为人民服务了！所以土地财政，虽然有很多弊端，短期内还真摆脱不了！
奚春山2018-01-22 15:32:17
