这些数据告诉你，京沪楼市可能在悄然变天

京沪楼市可能在悄然变天。

为什么这么说呢？因为长久以来在人们心目中一直有一个信念，一线城市房地产市场最健康，那里汇集着来自全国的买家，购买力坚挺，甚至永远不会倒下去。

说变天，是因为来自一些数据。

1、二手房挂牌激增

众所周知，在一线城市，二手房成交量更能代表楼市交易的实际情况。

但这项指标在京沪楼市都不算太健康了。

绿中介平台显示，截止11月7日，二手房挂牌量101270套。二手房挂牌量突破10万套，这在北京房地产历史上属于首次。

要知道，10万套还只是绿中介一家平台上的数据，还不包含其他平台、以及法拍房，粗略估计市场上整体挂牌量肯定超过15万。

挂牌量在激增，成交量却一直不温不火。

今年1月份，北京二手房成交量是11875套，3月份达到峰值15771套，10月成交量是11209套。北京二手房月成交量今年长期稳定在1万套+，而去年月成交套数是2万套左右。

挂牌量创历史新高，成交量却出现腰斩，长期下去，二手房的房价势必要出现松动。

北京如此，上海也不乐观。

7月、8月、9月，上海二手房成交量连续下滑3个月，且都低于2万套。

截至10月下旬，上海二手房挂牌数量相比前两个月有10%—20%的增加，看房人数却是持续减少。与此同时，上海的二手高端住宅市场出现挂牌价大幅下调的情况，有些高端住宅的挂牌价下调幅度高达500万~800万元。

业主卖房的理由五花八门，有的准备出国发展，有的受疫情影响，自身经营的公司遇到了资金问题，急于出手套现。

2、击鼓传花

从基本面上来看，京沪两地除了严格的限购政策没放开，金融上的扶持（房贷利率下调等）基本都已出尽。

政策暖风频吹，楼市还没有提振，本质上还是因为购买力的不足。

在北京10万套的挂牌量中，有将近40%房源是老破小。

老破小的传统买家是京漂，作为首套刚需买进。而很多要换房的改善买家，则需要出掉老破小，加上一部分自有资金才能去换大房子。这就是楼市的一个击鼓传花游戏。

然而，今年以来，老破小买家消遁了。

因为各种原因，他们收入减少了，即使攥够了首付款，也担心目前形势下还不起长期稳定的30年房贷。

有人会说不用担心，今年北京豪宅卖得很好，说明大家还有钱，关键是目标客户要选好。

确实，截止10月31日，北京有三个项目网签成绩超过“百亿”，即北京城建天坛府（均价11.5万）的116.1亿元，学府壹号院（均价9万）的114.02亿元，中建壹品学府公馆（均价10.1万）的108.64亿元。

这三个项目都是单价接近或超过10万+的豪宅项目，而过去三年北京楼市的销冠基本都是刚需楼盘，如2021年销冠海淀幸福里，2020年销冠万象悦府和2019年销冠中海寰宇天下。

这就是一个两极分化的市场，豪宅热抢不到，刚需乏人问津。

然而，就如咱们前文所言，如果老破小长期淤积，豪宅热还能独善其身吗？

必然不能。上海已经出现这一端倪。上海在6月份上演了豪宅热，而10月份豪宅纷纷掉价出售。

3、房企销售疲软

实际上，楼市是一个整体，没有谁能独善其身，一直好下去。

君不见，在刚刚过去的三季度，在一系列看似利好落下后，房企不但没有收获预期之内的金九银十，反而遭遇了史上最难的三季度。

目前30家披露三季报的房企中，超六成房企归母净利润录得负增长，有近一半房企为净亏损状态。这其中甚至不乏央企国企，如南国置业、首开地产。连招商蛇口这样的大佬房企也利润同比下降一半。

大家日子都不好过。

回到我们的开篇，你怎么看待京沪楼市，它还依然健康吗，你会投资吗？