北京12月楼市新政:市场反响平平,未复制“认房不认贷”的热度

继9月初官宣“认房不认贷”后，12月14日，北京楼市再次迎来重磅新政。第二轮新政涉及涉及降低首付、调整普通住宅标准以及降低利率。具体包括：

1、首付比例下调：首套房贷款最低首付比例统一调整为30%，无论普宅还是非普宅。二套房贷款最低首付比例分别为城六区外40%，城六区内50%。

2、贷款年限延长：贷款最长年限从25年调整为30年。

3、贷款利率下降：城六区首套房、二套房利率下限分别为4.3%和4.8%；非城六区首套房、二套房利率下限分别为4.2%和4.75%。

4、普宅标准的重新界定：以前的总价+单价双标准，改为只保留单价标准，且对普宅的单价标准进行了大幅度调整，五环内（3.96万/㎡变成8.5万/㎡）、五环至六环（3.168万/㎡变成6.5万/㎡）、六环外（3.168万/㎡变成6.5万/㎡）的新房单价限制均有所上调。

和9月份的“认房不认贷”不同，此轮新政更具普惠性，不仅仅针对改善，对刚需同样适用，尤其是降首付和延长贷款年限，可以减轻刚需的首付压力和月供压力。

易居研究院测算的数据显示，在普通住宅标准调整之后，北京住房市场上普通住宅的占比从此前的14%大幅提升至72%。

业内认为，此轮新政最大是受益者可能是二手房，特别是普宅标准升级，税收优惠减免（个人出售2年以上的普通住宅，免征增值税），将对二手房市场形成明显刺激。

在新政后的首个周末，有媒体走访了市场，出乎意料的是，市场此次的反应反而没有“认房不认贷”那次激烈，可以说是不温不火，跳涨的、撤单的、违约的都极少。一位购房人表示：“这一年变数太大了，很多次市场走向都出乎我们购房人的意料，这次政策大幅降低了贷款者的前期购房成本，但是现在很多人并不敢贷款，所以对于新政的市场效果，我也想再观望一阵。”

究其原因，本次新政的核心是“提杠杆”、“降成本”。通过降低首付比例，延长贷款年限，降低贷款利率，让购房者更容易上车，但问题是首付低了，意味着贷款比例更高。虽然把首贷利率降到了4.2-4.3%，但北京依然是全国房贷利率最高的城市。

杠杆率调节与购房成本调节更多影响市场流速，但不影响市场需求规模，本次政策调整亦未涉及任何限购或人才引进内容，对全市场供需关系没有显著影响。叠加宏观经济复苏缓慢、居民收入预期下降与房价预期偏低等宏观因素，一味鼓励加杠杆，效果不大也是意料之中。

展望未来，对于潜在的购房者来说，目前市场的反应尚不明朗，建议在做出决策前观察一段时间。不可否认，新政的实施降低了前期购房成本，但高杠杆贷款的长期影响不容忽视，对于新政的长期效果，建议保持谨慎态度，不宜过于乐观。