“接盘侠”孙宏斌：地产，请不要再幻想未来

房地产，一个“政策局”

无法预测的空洞市场

闸口大小取决于政策松紧度

如今，再遇上

金九银十的失利

年度销售额的差距

人才的优势、市场的冷却

使得这个市场变得更难以洞察

——前述

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近日，在民生银行的不动产金融年会上，融创中国董事长孙宏斌做了场主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲。

而在开始前，主持人介绍孙宏斌时，用了四个形容词：耿直BOY、中国好老乡、白衣骑士、接盘侠。

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当年出手150亿救老乡，虽败犹荣，掉了英雄泪。之后又花费632亿买下万达文旅项目，别人轻资产化，他却重资金下赌注，毫不手软。

对于孙宏斌而言：一切都有可能，这就是生意！因此，10月27日，融创中国与清华大学签署捐赠协议，捐款10亿元共建医学中心，照样还是花钱如流水。

财新网截图

而10月10日晚间，李嘉诚旗下长实集团已将大连市西岗项目出让给融创中国，项目总面积约14.3万平方米，交易价超过40亿元。目前，融创中国正就此项目申请银团贷款，他也算是彻底坐实了“接盘侠”的名号。

按理说，短短几年，孙宏斌出手这么多笔钱，一点都不心疼，即使融创帝国能够为他带来“炮弹”，如此的投资，钱要多，短期效益基本为零。

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再来看他这次的演讲，核心结论就是八个字：放弃幻想，重建希望。在这个提速、降速、提速的故事里，藏着融创特有的两个能力：

1，大手笔地花钱，关键词落在一个“大”字。

2，高效率地回款，关键词落在并不追求过分的溢价。

演讲的时间虽然不长，但涉及的方面很多，关于行业发展、当下机会与风险、未来头部房企的机会等方面也做了很多分析，作为行业大佬，如观众所愿，孙宏斌让开发商不要有幻想。

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其中最有价值的10条脱水观点也被大众摘录：

1、经济不依赖房地产，已经是上升到政治高度的国家战略，这个行业占据了太多的资源。

2、在当前的语境下，我们这个行业不是一个讲理的行业，大家要理解这次调控。未来的新形势就是，钱不能进房地产，房地产不能成为刺激经济的工具。

3、限价其实是个好事情。首先，它帮助你把开发商的风险降低下来了；其次，政府的地价预期也下来了。

4、房地产是一个挣钱很难、亏钱很容易的行业。挣一个亿很难，但是亏一个亿，买块地就很容易实现。

5、经济增长不需要那么高，未来国家政策的核心就是，以人民为中心，房价不能涨。中央四中全会，非常有政治定力。我们绝不能小看调控，以为它是短期的。

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6、2019年，地产行业的总销售规模大概是16万亿元，这个规模会保持许多年。一直以来，大家都在抢增量，所以大家日子都好过。未来，在15万亿元的体量下，大家都在争存量。

7、未来，房企的负债规模总量会受到限制。房企依赖大幅度增加负债的增长模式，在未来的空间越来越小，将更多依赖经营现金流与股本金来发展。

8、在政策建议上，我认为，对地产信贷的总规模可以限制，但是不能把按揭限制的太狠了，否则这个行业会很麻烦。按揭还是要有一定的增量。

9、信贷要支持并购，因为并购是解决风险最快速的办法。银行用拍卖处理地产的违约，通常要三四年的时间，并购只需要三四个月就解决了。它是化解风险的手段。

10、要支持头部地产公司。地产行业前五名的市占率，大约有18%。五年后，大概市占率会达到30%。头部房企市占率的提升，有助于提升地产行业的稳定度。

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从孙宏斌的演讲与分析下我们也不难看出，目前的融创在以孙宏斌个人的判断为杠杆力量，押注一个周期，然后压倒性地投入，当这个周期的谷峰来临时，又向行业同仁展现了自己的刹车技巧。

融创正在成了一个相当高效的货值产销一体化机器，一个以现金流为核心模型的高端地产样本。

其实，从融创2011年上市以后，市值与规模实现了大跨越。但是，我们总结下来就会发现，通常行业巨头最热门的加杠杆工具（跟投），融创都没有用过，用的都是常规激励手段，却依然实现了对行业前五名的跨越。

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而在2016年，融创也终于走出“大城市”，正式进驻郑州，这里也成为了融创中国布局核心二线城市战略的体现。

在之后的两年时间里，融创出资7.54亿元收购了白沙美盛70%的股权和债权；高调签约国控集团；接手城开的地块，进军大北区。一次性兼并美盛，国控，城开的地块，融创三部曲进军郑州，地产圈叹为观止。

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如今的郑州楼市，随着像融创这样的外来房企的进入，作为中原城市群的单核心城市，也面临着巨大的压力。当下，传统旺季“金九银十”的“终结”、“因城施策”进入深水区、长效机制也正在发挥作用。与此同时，伴随着房地产市场的分化，这些政策分化的趋势也相对明显。

据悉2019年10月份，郑州全市商品房销售20280套（间），较去年同期下降了10.13%，与9月份相比减少7067套（间），环比下降25.84%；截止目前，除去2月份受春节因素影响，10月份郑州全市商品住宅销量达到，为13926套（住宅商品房）！

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而郑州楼市的产品，在年末也呈现出了百花齐放的态势，公寓、洋房、高层等“扎堆”而至。如此多形式、多产品、低价格的楼市都没有购房者“上车”，可见楼市惨状。

地产大佬潘石屹也曾指出中国的房地产现状是过剩的，房子非常多！随着房地产的发展，未来应该是更加注重城市的改造和更新，更加注重房子的品质和服务。如果房地产市场再这样“乱下去”，未来堪忧！

以下为孙宏斌演讲全文（有删改）：

会议现场图

我的发言主要就是简单的三点。，新形势是什么，因为这个行业不是讲理的行业，我们有很多逻辑，但是现在目前我们的新形势是什么。第二，融创的选择其实跟大家一样，没啥可选的。第三，我不知道给谁提建议。

目前房地产政策环境，还是让经济依赖房地产不依赖房地产，这是一个国家战略，是一个已经上升到政治高度的国家战略。

为什么？这个行业太多了，这个行业的相关行业在GDP中要占到30%，这个行业的卖地收入加上税收收入，占整个财政收入的40%。这个行业的贷款，占28.9%，加上其他行业贷款，用房地产做抵押的，是50%。所以这个行业太重要了，占的资源已经太多了。

我想说的点，改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了，我们要理解这次的调控。

很多人认为现在的压力那么大，什么时候能够放松？我说不太可能。大家记得2016年10月份，那时候限价，很多人其实是误判了。觉得2017年“两会”以后就能放开，结果没有放开。说十九大以后放开，结果没有放开。说2018年“两会”以后放开，还是没有放开，一直等到今天，已经第四个年头了，还是没有放开。主要是这个行业确实太重要了，要理解新形势。

第二，未来房地产整体规模，原来我们说60%多，刚才盛司长说53点几的城市化率，将来还要达到80%多，2030年到达70%，这个空间还是挺大的。

一个是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一个人，你身边的10个人，肯定有5个人想要改善，你不换也能活着，但是都想换。你任何10个朋友里面，肯定有一半的人想换房子，这个行业我估计还会保持很多年，今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。这是一点。

另外一点，这个行业还有一个变化，到15万亿的量级的时候，从增量市场往存量市场变，而不是二手房存量、增量，而是说原来在2007年的时候，这个行业是3万亿，2008年的时候降了一点，2点几万亿。到了2010年的时候，是4点几万亿，到2011年大概5万亿。从2007年到2019年，涨了5倍。从2011年到现在涨了3倍。所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。但是到了现在以后，就是存量了，就是这15万亿存量，在这上下，这个时候就难做了。从大家抢增量到抢存量，这其实是一个特别大的变化。

再一个变化就是，前一轮的时候去库存，这个调控是错的，因为本来一线和二线库存就很小，这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了，然后2016年10月份限价，限的是一二线城市，限的是强三线城市，现在已经没什么库存了，所以就发现倒挂。

的问题就是把风险挤到了底线城市了，下面四五线城市、五六线城市，低线城市房价翻了一番，供应量增加很多，有风险吗？要看结构的话，风险大了去了。一二线城市通过去库存加上限价，没有风险，只要出来之后都摇号卖掉了。三四线城市在这几年房价也翻一番了，供应量增加很多。所以未来房地产市场的整体规模大概就是这样。

另外，过去十年里面，确实增量非常大，从2007年3万亿到15万亿，增加了5倍，增加了12万亿，12万亿什么意思？就是增加的是全球汽车市场，全球汽车市场是2万亿美元。这个好做，就是因为有那么大增量。

另外，结构性风险，就是一二线城市、三四线城市。

第三，今后负债总量管理情况下，想增加负债是几乎不可能的，这种管理下，这个行业的杠杆肯定在下降，因为你限价，把整个行业的风险定住了，把建设总量控制之后，把杠杆率降下来了，这些调控任何都是有利有弊的。

因为我们的库存大概都在一二线城市，我想房价涨，但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的，即使有泡沫也罢，没有泡沫也罢，我们好干，最起码风险性小。

而且现在好就好在，现在的调控已经把政府的期望值也调下来了，原来房价跌了，政府的地价不降，随便出来的地价起价你算一下账，都是亏钱的。

所以政府现在慢慢把期望值也降下来了。未来限价是把风险给弄好了，限负债总额是把杠杆率降下来了，所以这个行业我觉得会更好一点。

什么样的企业，其实还是综合？

步，先是库存，库存有问题的话，说不上综合竞争力。因为房地产的库存很麻烦，因为挣点钱很难，亏钱特别容易。

要是挣一个亿的话特别难，但是亏一个亿特别容易。因为挣钱以后一堆事，亏钱之后什么都没有。所以如果库存有问题，土地储备布局不对，贵了，那基本上就是别说综合竞争能力了，就是能不能活着。

第二就是品牌、产品、服务，这是个综合竞争力。什么是新形势呢？新形势就是这次的调控，一句话是钱不能去房地产，第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具，这一轮加上上一轮的限价，这是一个长期的行为，我们觉得这是从国家政治高度和国家战略，是这样的选择。

所以不能有侥幸心理，基本上会持续很长的时间。好处就是，限价让没风险了，限制贷款规模让这个行业的负债率降下来了。

要提高我们的综合竞争力，还要看布局和土储质量，因为这个行业分两段，一段是前面投资，后面是做产品，投资做错了的话，做什么产品都亏钱，所以布局和土储很重要。

然后是看产品和服务，这些都很难。然后持续的降低负债率，我们有一个综合的负债率目标，希望负债总额能够下降的不多，利润的大幅增加、销售额的增加，负债率很快降下来。

第三就是坚定的布局消费升级，像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。我们也一直这么做的，有文旅、旅游，我们文旅是国内的，文化我们也在做。

这个是房地产+里面的，这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业，教育是个大行业，医疗是个大行业，养老也是大行业，我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健，还是要讲规模、讲高质量增长。

建议。我的建议很多，但是建议了也没用。我想说几点。

首先对政府来说，房地产行业真的是一个太综合的行业了，我们这三年的调控主要就是一句话，房价不能涨。

2016年10月份的时候，有的城市房价已经涨起来了，比如涨到三万，但是你限价八千，都在这个节点上，很多城市就没法干了，就算是限价，有的城市也得调，包括供地、包括容积率等等很多都需要调，这是综合的事，说来话长我就不说了。

对于房地产企业来说，一定不能把这次调控当成短期的，它一定是长期的，是国家战略。

你说现在经济压力比较大，会不会还会怎么样？我觉得不会的。

另外，我给银行提点建议。

，限的总量，但是不能把按揭限得太狠了。为什么？因为现在我们有11万亿的开发贷存量，我们有2.4万亿的债量，境外债大概有1万多亿人民币，境内债大概1.4万亿。就是你可以限别的，但按揭这块还得有点增量。这是我个建议。

第二个建议，你要支持并购，因为并购是解决风险最最快的方法，有很多风险暴露出来，但是并购是解决风险最快的。

如果你还不了银行的钱的话，基本上从你违约到最后你把它拍卖掉，大概平均需要四年时间，快的话需要三年时间，但是并购的话三个月或者半年就解决了，所以并购是化解行业风险的方法。

这个行业的风险就是经济风险，就是金融风险。所以并购是化解风险的一个手段，所以要支持并购。不管是从额度上也好，还是并购贷也好，都要支持。

第三个建议，还要支持头部企业。

为什么？不是因为我是头部企业，因为这个行业的头部企业，前五名大概是18%，我估计在五年里面，这个行业的前五名能占到30%。

为什么？因为每个行业，比如汽车行业中国前五名是51%，啤酒行业是73%，空调行业78%，手机行业83%，我说的就是前五名。

我们这个行业，前五名是18%，所以再过五年，30%问题不大。头部企业对行业稳定也有好处，头部企业我说的是前100名，所以这也是一个建议。

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