[摘要] 时至2011年末，外围欧债危机汹涌，内部出口减速、热钱外流，中国经济似乎再度走到十字路口。2012年，中国宏观调控政策会继续从紧还是走向宽松?
（来源：观点地产网）2008年依靠货币拯救了市场，但货币的副作用今天看起来几乎已 出了我们的承受能力。
在2010年的时候，我曾经提出了中国房地产行业进入了成熟周期，一个主要的理由是需求弹性太大。波动幅度达到40%以上，在东部沿海区域，甚至超过了100%，这肯定不是一个成长型行业能够出现的数据。
不幸的是，一年之后，我被迫修正对行业周期的看法。目前的房地产行业已经进入了衰退期，至少是在一个中期历史概念下的衰退周期（我们可以用50或者100年的历史纵深来设想）。
用一些阶段的描述可以这样来说，当前中国经济矛盾是过于发展的房地产市场与整体国民经济发展的脱节所致。
中国2007年新增贷款总量为3.6万亿，2008年为4.9万亿，2009年为9.6万亿，2010年为8万亿，2011年约为8万亿。如果我们将房地产行业耗用新增贷款的比例固定在某个位置，比如30%，那么2007年房地产行业能够获得的新增贷款为1.08万亿，2008年为1.47万亿，2009年为2.88万亿，10年为2.4万亿，2011年约为2.4万亿。
好了，这个数据出来以后，结论也出来了。如果以贷款总量来作为市场的总容量指标，那么单位面积贷款数量越高，贷款面积就越低；反之亦然。而中国房地产市场量价关系是一个怎样的状况呢？2007年高点回调以后，2008年量价同步反弹，2011年房地产市场的价格约为2007年的一倍左右（非数据），那么对应2007年的成交量，2011年需要多一倍的贷款量，也即2011年需要耗用2.16万亿的房地产贷款指标。
如果我们将数据换成2009年的数据，那完全就是另外一个境况，而这也就是我们房地产行业今天的真实因素，如果2009年的成交量基数为1，2011年成交量基数为0.8，假定2009年房价为2011年房价的60%，那么会出现一个什么样的情况呢？
如果单位面积贷款比例一致的话，2011年全年需要的信贷总量为2009年的133%。问题出现了，我们现在按照约定比例，2011年信贷指标只有2009年的83.3%，两者缺口将近50%，这才是当今房地产市场的根本问题所在，这也可以解释当前大多数开发商的个贷大量积压在银行而无款可放的真实现状。
再往下我们只能假设，于是必先有几个前提：个就是当前货币政策回归常态，即M2年增长率保持在15%左右，这种情况下，新增贷款必然回落，房地产行业贷款总量必然萎缩。
假设二，银行对地产行业贷款比例不发生较大变化，保持政策的相对连续性，那么地产贷款的总量也将持续萎缩，而这两者必然导致的后果是成交量和成交价格之间的反比关系，那么地产市场的走向的三种状态为：成交量价同步萎缩，且以一个均衡的态势萎缩；那么市场将以均衡状态回落；第二是成交量大幅度萎缩，成交价相对稳定，市场必将发生剧烈的洗牌活动，若干房企将退出市场；第三是成交价萎缩的速度大于成交量，市场交易依旧活跃。
未来这三种可能都不确定，者是一种理想状态，量价同步运行的均衡市场只是瞬间行为，不是常态；第二种情况是成交量大幅度萎缩的时候，部分退出的开发商必然以价求量，导致价格和成交量非均衡运行，市场出现结构裂变的可能性大幅度增加，市场可能会出现各种产品下降比例不同步的均衡状态；第三种难度在于2010年以后土地成本高企，房企退出以亏本状态完成这种现象很难普遍发生。但市场的总体后果，将在二三种结论中产生，从这个角度来看，未来房价价格下降是一种不可避免的现象，成交量下降也是一种不可避免的现象。
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