[摘要] 对于钱钟书在《围城》中的经典语句“城外的人想进去，城里的人想出来”，如今的郑州市房地产市场做出了最生动的演绎，被这一“万有引力”牵引，在郑州市的地产江湖，围城掠地势不可挡，“上山下乡”蔚然成风。几家大户互相博弈：郑州地产商进军郑州郊县市，近水楼台；省外一线商业地产商逐鹿中原，抢占商机
二、省外地产商逐鹿中原，抢占地产商机
逐鹿中原，方可鼎立天下。伴随经济的全面崛起，在拥有1亿人口的河南省，地产商机日益展露。外来房企进入河南市场，是可以信赖的房企智库，近10年以来，众多房企进驻河南与达成战略者众多，外来房企委托企划前期市场研究和项目前期策划定位，委托投资“有地找钱、有钱找地”，委托城市研究院专项课题研究如何和政府在一级土地市场战略合作。因此对于外来房企进入河南市场的研究，便有了“春江水暖鸭先知”的研究便利。
2011年7月，中国央企地产保利在继广州、北京、上海、武汉、天津、沈阳、成都等之后，将地产长城的第40个城市版图圈定郑州，这一天距离华润集团50亿港币在郑州二七商圈打造万象城仅仅155天。8月3日，国内商业地产品牌万达豪掷50亿元在郑州西区开工建设中原万达广场。在郑东新区，商业地产的争夺战早在四五年前已经开始，宝龙集团旗下宝龙城市广场总建筑面积194951平方米，建成大型多业态综合性商业地产项目，其第二个项目，另一宝龙城市广场也落户西区。随着二七新城运河新区规划的正式批复，曾经沉寂的郑州南区，正在经历有史以来规模的开发和建设，吸引了包括建业泰宏、德润、万达、升龙等知名开发商的集体入驻，而恒大、绿地等知名房企也在积极抢滩入驻。
此时闽商已全面渗入郑州楼市，从升龙、宝龙到宏益华，从宜发、建盛到金峰，闽商开发企业也已经由一个外来者成为郑州楼市的生力军。继“南京水游城”一举成功后，鹏欣?郑州水游城开发创意提上日程，以“大型城市综合体”作为发展目标的日本品牌水游城，也将带给郑州城市新的时尚气息。一线商业地产商的进入，或让郑州商业地产升级换代，传统商业模式酝酿变革。
一线房企也牢牢占据着郑州商业地产的前三名。郑州中原万达广场、郑州二七万达广场、升龙国际中心三个项目摘得前三甲。在教育地产概念分榜单和BRT概念分榜单的排序中，恒大排位靠前。
纵观郑州商业地产版图，东西南北均以破竹之势四面迸发，同时，这股风潮已蔓延全省。商业地产一线品牌的国内资本运作大鳄，带给郑州乃至河南的变化，除了东西南北经济的平衡，更重要的是带给市民全新生活方式。在之前长达十几年的时间里，郑州非住宅类产品偏少，住宅类产品却高达85%，商业地产的发展远没有达到与经济匹配的程度，一直处于以百货、超市为主的业态之中，发展缓慢。郑州商业地产良莠不齐，缺乏标志性的项目似乎成为业界共识。而这些入驻的一线大牌，面向高端消费人群，刺激本地经济发展，是一个城市商圈发展的灵魂。并且郑州目前的商业地产尚处于初级阶段，有很大的市场发展潜力。商业地产项目是长线产品，基本上不受国家调控政策影响，可以预想，郑州商业地产将会一枝独秀，前景无限。
外来房企雄厚的经济实力、超前的项目运作理念、快攻快打的操盘风格给本土房企革命性的上了一课。
三、郑州都市区建设带给地产围城的机遇与挑战
2011中国地产调控之年，“出城”成了楼市的另一个关键词。不仅仅只是供需双方的“出城”，各种拉大城市框架的城市规划，比如中原经济区、郑州都市区等，也是另一种意义上的“出城”，其主体就是政府。原有的城市框架在不断被拉大，地产界“地段论”的黄金观点，或许将被“区域论”所取代，以往地段唯上，将来或许区域制胜，这或许才是“出城”置业给地产业带来的根本影响。
2011年“中原经济区”被写入国家“十二五”规划，正式上升为国家战略。而作为省会城市的郑州，也已在2010年年底描绘出了自己的发展蓝图，一张气势恢弘的“郑州都市区”蓝图宣告“中原经济区”的核心增长极已经整装待发。
按照规划，在郑州都市区框架下，郑州“出城”的脚步正在迈进，将有宜居教育城、健康城、高新城、商贸新城、航空城、工业城、旅游城、产业集聚区、会议中心等功能分区建设，这些都会给郑州地产业提供新的发展平台。到2015年，郑州全市人口规模达到910万人，城镇化率从“十一五”的66.34%达到70%。城市化必然会带来城市框架拉大、城市人口增加、居民素质提高，这些都会拓宽房地产行业的发展空间。
“三年出形象，五年成规模，十年建新区。仅仅八年，郑州东部、黄河南岸，就崛起一座新城——郑东新区。”2月26日的《人民日报》头版头条文章如此描述郑东新区的发展。在过去的十年里，郑州执著地向东发展，而郑东新区的巨大成就也确实吸引了乃至全世界的目光。
当郑州先是郑东新区，继而郑汴一体化，不断强化向东发展时，郑州西区新组团的规划为这个略感失落的“洼地”提供了一个机会——营造高地优势，倾力打造“宜居健康城”。郑州都市区建设把郑州宜居健康园作为破题之作，正是省、市送给郑州西区的一个政策高地。郑州向西已经成为郑州城市发展新的方向。
郑州都市区的规划和建设为房地产企业提供了极大的发展机遇。首先，郑州都市区的建设提供了一个巨大的平台，在专业人才、开发资金、项目引进方面，为房地产业的发展提供更好的机会。其次，为房地产业发展大大扩展了空间，其中，土地规模扩大创造了更大的发展空间。第三，创造了多元化发展的新契机，尤其是都市区发展要建立多层次的住房供应体系，有利于房地产企业进行项目创新。再次，房地产业的带动作用是不可低估的。房地产业的发展带动相关产业的发展，而相关产业的发展反过来也将推动房地产行业的发展。
同样，郑州都市区建设也对房地产企业提出更高的要求。适者生存，能够应对这些挑战的企业，方可以在都市区建设中赚得盆满钵满。，地产市场外来企业增多，本土企业扩大，对人才的渴求剧增，地产企业人事经理都忙于招聘，一场专业人才抢夺战轰轰烈烈；第二，巨大的市场和发展机遇，也同时要求房地产企业具备强大的投融资能力，在严格的宏观调控和央行不断加息的大背景下，企业能否“造血找血”，是能否成功的关键；第三，机会稍纵即逝，在围城时代，时间得信息者得天下，在信息资源方面的竞争，也是考验企业能否找到并抓住机会的关键。投资运营的“河南18地市土地信息平台”就是助力房地产企业最快获得信息的利器；第四，郑东新区的模式创造了一个10年的奇迹，郑州都市区采用何种模式创造下一个奇迹？房地产企业在其中的创新能力和整合能力就显得尤为关键。
在中原经济区这个国家战略的助力下，郑州都市区建设顺势而为、呼之欲出。作为对国民经济发展起重要作用的房地产行业，需要抓住郑州都市区建设的历史机遇，认清房地产行业发展的历史形势，通过自身的稳健、协调、健康发展，促进郑州都市区建设的快速发展，为和谐郑州的建设、河南经济的振兴、中原经济区战略的稳健实施献策献力。
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