[摘要] 对于钱钟书在《围城》中的经典语句“城外的人想进去，城里的人想出来”，如今的郑州市房地产市场做出了最生动的演绎，被这一“万有引力”牵引，在郑州市的地产江湖，围城掠地势不可挡，“上山下乡”蔚然成风。几家大户互相博弈：郑州地产商进军郑州郊县市，近水楼台；省外一线商业地产商逐鹿中原，抢占商机
郑州地产“围城”
对于钱钟书在《围城》中的经典语句“城外的人想进去，城里的人想出来”，如今的郑州市房地产市场做出了最生动的演绎，被这一“万有引力”牵引，在郑州市的地产江湖，围城掠地势不可挡，“上山下乡”蔚然成风。几家大户互相博弈：郑州地产商进军郑州郊县市，近水楼台；省外一线商业地产商逐鹿中原，抢占商机；郑州都市区建设带给地产围城的机遇与挑战并存。“进”“退”之间，气象万千，风光无限。
地产研究院曾经做过关于郑州房企竞争力的专门课题研究，研究成果表明：郑州房地产业当前已经开始走向规模化、连锁化、专业化、品牌化经营。这源于郑州市地产和县域地产之间互相渗透，互为犄角，形成资源上的重新整合和分配；又源于外来一线商业地产入主中原，带来新的作品和理念，繁荣了本土房地产行业，加速了中原房企的优胜劣汰；郑州都市区的建设更将这一规模上升到宏伟的高度。从房地产业发展现状看，郑州地产正处在中国房地产个繁荣时代与第二个繁荣时代的交界地带。房地产个繁荣时代一直聚集在一线城市，这些城市包括少数开放城市和富裕地区，以及上海、北京这样的超级大都市。而向二三线城市扩张是第二个房地产繁荣时代到来的一个主要特征，因为城市化进程与经济发展发展之间有着密不可分、不可改变的规律，特别是房地产发展一定是从大城市向中小城市推进的过程，郑州房地产市场的发展时代已经来临。
因看好郑州县域地产的开发潜力加上调控政策对郑州市的严控，郑州市开发商出走县域，抢占先机，中牟、新郑、新密、巩义等这些周边城市也成了“上山下乡”的站；这些县域的房地产开发商在本土积累了雄厚资金后，对省城市场也“跃跃欲试”，欲在省城与大户平起平坐；外来房地产商纷纷策马中原，准备以雄厚的资金和连锁经营的战略叩开城门，攻城掠地；郑州都市区的规划唤醒了中部坍陷层下的中原巨狮，城市发展，地产先行，中原经济区的优势，就是区位优势，一批各具特色的组团蓬勃发展。占据性区域中心地位的郑州，纵深发展空间巨大，作为城市建设主力的房地产行业将迎来了新的发展契机；房地产商“进”“退”之间，也生动勾画了这座城市房产演进的路线图。
一、郑州地产商进军郑州郊县市
郑州地产商“出城”既是迫不得已，也是主动出击寻找商机，这是地产研究院早在10年前就开始关注的‘地产下乡”现象。“出城”有两种力量在起决定性作用，一种是来自城内推力，一种是来自城外的拉力：城郊地价便宜，操作简单，竞争没有城区激烈，甚至还可以享受到一些地方的优惠政策等，适合郊区大盘开发，这是外因。城区土地日益稀少，地价日益走高，居高不下，国家宏观调控形式严峻，城郊暂未限购，受调控影响微乎其微，这与郑州市内形成鲜明对比，城内的局势倒逼着开发商在战略上转移正面战场。
郑州地产商的“下乡”也是建立在深谙消费者的购房“出城”的心理上：当前郑州购房者“出城”购房，主要原因是城郊房屋价格相对低廉，可以买到中意的房子，或者在城区已有一套房屋，还想在城郊拥有第二居所，改善原有的居住环境。第三种情况就是投资，城市限购发挥了“跷跷板效应”，投资客也包括来郑州投资兴业的外地人瞄准机会，主动到城郊的非限购区域投资购房。
地产研究院把‘出城’消费人群就被区分为以下三类：年轻的刚需人群；年长的养老需求人群；富有的高端需求人群。除了交通便捷、配套生活设施完善之外，不同的消费人群需要的房子类型也不相同。刚需人群和老年人群向往中等户型，富有的高端人群多是别墅、花园洋房大户型。年轻人向往高楼；老年人向往多层、小高层，还要有电梯；富有者追求的是社区品质，老年人追求的是环境幽静，年轻人追求的是价格便宜。这些都是开发商出城应细心考虑的问题。
郑州市实力房企出城寻找和投资郊区大盘项目，如旅游地产、工业地产、养老地产等复合地产项目。反映房企心理状态的转变，也见证了郑州房企的成长心路历程。至于如何出城，这是一个专业的系统工程，土地寻找项目落地是首要问题，纵观郊区拿地一般有两种方式：一是与政府联动，通过招拍挂市场拿地，二是收购民间存量土地，即民间二手土地交易。在2011年房地产宏观调控以来，土地招拍挂市场趋于冷淡，而民间二手土地交易异常活跃，原因就在于此。
郑州市地产商出城的项目如何定位，考验房企专业的市场研究和项目前期策划定位实力。大盘项目考验的是房企的开发心态，也考验房企资源整合的能力，和传统的住宅、商业项目开发完全不同，出城值得肯定，但出城如何做得更好，对于出城的房企来说，是机遇和挑战并存。房企项目运营面临一些全新的、从未接触过的专业领域，比如土地运营和城市运营商。聪明的房企会提前整合资源，被动地出城者会更加被动。
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