[摘要] 对于钱钟书在《围城》中的经典语句“城外的人想进去，城里的人想出来”，如今的郑州市房地产市场做出了最生动的演绎，被这一“万有引力”牵引，在郑州市的地产江湖，围城掠地势不可挡，“上山下乡”蔚然成风。几家大户互相博弈：郑州地产商进军郑州郊县市，近水楼台；省外一线商业地产商逐鹿中原，抢占商机
郑州地产“围城”
对于钱钟书在《围城》中的经典语句“城外的人想进去，城里的人想出来”，如今的郑州市房地产市场做出了最生动的演绎，被这一“万有引力”牵引，在郑州市的地产江湖，围城掠地势不可挡，“上山下乡”蔚然成风。几家大户互相博弈：郑州地产商进军郑州郊县市，近水楼台；省外一线商业地产商逐鹿中原，抢占商机；郑州都市区建设带给地产围城的机遇与挑战并存。“进”“退”之间，气象万千，风光无限。
地产研究院曾经做过关于郑州房企竞争力的专门课题研究，研究成果表明：郑州房地产业当前已经开始走向规模化、连锁化、专业化、品牌化经营。这源于郑州市地产和县域地产之间互相渗透，互为犄角，形成资源上的重新整合和分配；又源于外来一线商业地产入主中原，带来新的作品和理念，繁荣了本土房地产行业，加速了中原房企的优胜劣汰；郑州都市区的建设更将这一规模上升到宏伟的高度。从房地产业发展现状看，郑州地产正处在中国房地产个繁荣时代与第二个繁荣时代的交界地带。房地产个繁荣时代一直聚集在一线城市，这些城市包括少数开放城市和富裕地区，以及上海、北京这样的超级大都市。而向二三线城市扩张是第二个房地产繁荣时代到来的一个主要特征，因为城市化进程与经济发展发展之间有着密不可分、不可改变的规律，特别是房地产发展一定是从大城市向中小城市推进的过程，郑州房地产市场的发展时代已经来临。
因看好郑州县域地产的开发潜力加上调控政策对郑州市的严控，郑州市开发商出走县域，抢占先机，中牟、新郑、新密、巩义等这些周边城市也成了“上山下乡”的站；这些县域的房地产开发商在本土积累了雄厚资金后，对省城市场也“跃跃欲试”，欲在省城与大户平起平坐；外来房地产商纷纷策马中原，准备以雄厚的资金和连锁经营的战略叩开城门，攻城掠地；郑州都市区的规划唤醒了中部坍陷层下的中原巨狮，城市发展，地产先行，中原经济区的优势，就是区位优势，一批各具特色的组团蓬勃发展。占据性区域中心地位的郑州，纵深发展空间巨大，作为城市建设主力的房地产行业将迎来了新的发展契机；房地产商“进”“退”之间，也生动勾画了这座城市房产演进的路线图。
一、郑州地产商进军郑州郊县市
郑州地产商“出城”既是迫不得已，也是主动出击寻找商机，这是地产研究院早在10年前就开始关注的‘地产下乡”现象。“出城”有两种力量在起决定性作用，一种是来自城内推力，一种是来自城外的拉力：城郊地价便宜，操作简单，竞争没有城区激烈，甚至还可以享受到一些地方的优惠政策等，适合郊区大盘开发，这是外因。城区土地日益稀少，地价日益走高，居高不下，国家宏观调控形式严峻，城郊暂未限购，受调控影响微乎其微，这与郑州市内形成鲜明对比，城内的局势倒逼着开发商在战略上转移正面战场。
郑州地产商的“下乡”也是建立在深谙消费者的购房“出城”的心理上：当前郑州购房者“出城”购房，主要原因是城郊房屋价格相对低廉，可以买到中意的房子，或者在城区已有一套房屋，还想在城郊拥有第二居所，改善原有的居住环境。第三种情况就是投资，城市限购发挥了“跷跷板效应”，投资客也包括来郑州投资兴业的外地人瞄准机会，主动到城郊的非限购区域投资购房。
地产研究院把‘出城’消费人群就被区分为以下三类：年轻的刚需人群；年长的养老需求人群；富有的高端需求人群。除了交通便捷、配套生活设施完善之外，不同的消费人群需要的房子类型也不相同。刚需人群和老年人群向往中等户型，富有的高端人群多是别墅、花园洋房大户型。年轻人向往高楼；老年人向往多层、小高层，还要有电梯；富有者追求的是社区品质，老年人追求的是环境幽静，年轻人追求的是价格便宜。这些都是开发商出城应细心考虑的问题。
郑州市实力房企出城寻找和投资郊区大盘项目，如旅游地产、工业地产、养老地产等复合地产项目。反映房企心理状态的转变，也见证了郑州房企的成长心路历程。至于如何出城，这是一个专业的系统工程，土地寻找项目落地是首要问题，纵观郊区拿地一般有两种方式：一是与政府联动，通过招拍挂市场拿地，二是收购民间存量土地，即民间二手土地交易。在2011年房地产宏观调控以来，土地招拍挂市场趋于冷淡，而民间二手土地交易异常活跃，原因就在于此。
郑州市地产商出城的项目如何定位，考验房企专业的市场研究和项目前期策划定位实力。大盘项目考验的是房企的开发心态，也考验房企资源整合的能力，和传统的住宅、商业项目开发完全不同，出城值得肯定，但出城如何做得更好，对于出城的房企来说，是机遇和挑战并存。房企项目运营面临一些全新的、从未接触过的专业领域，比如土地运营和城市运营商。聪明的房企会提前整合资源，被动地出城者会更加被动。
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二、省外地产商逐鹿中原，抢占地产商机
逐鹿中原，方可鼎立天下。伴随经济的全面崛起，在拥有1亿人口的河南省，地产商机日益展露。外来房企进入河南市场，是可以信赖的房企智库，近10年以来，众多房企进驻河南与达成战略者众多，外来房企委托企划前期市场研究和项目前期策划定位，委托投资“有地找钱、有钱找地”，委托城市研究院专项课题研究如何和政府在一级土地市场战略合作。因此对于外来房企进入河南市场的研究，便有了“春江水暖鸭先知”的研究便利。
2011年7月，中国央企地产保利在继广州、北京、上海、武汉、天津、沈阳、成都等之后，将地产长城的第40个城市版图圈定郑州，这一天距离华润集团50亿港币在郑州二七商圈打造万象城仅仅155天。8月3日，国内商业地产品牌万达豪掷50亿元在郑州西区开工建设中原万达广场。在郑东新区，商业地产的争夺战早在四五年前已经开始，宝龙集团旗下宝龙城市广场总建筑面积194951平方米，建成大型多业态综合性商业地产项目，其第二个项目，另一宝龙城市广场也落户西区。随着二七新城运河新区规划的正式批复，曾经沉寂的郑州南区，正在经历有史以来规模的开发和建设，吸引了包括建业泰宏、德润、万达、升龙等知名开发商的集体入驻，而恒大、绿地等知名房企也在积极抢滩入驻。
此时闽商已全面渗入郑州楼市，从升龙、宝龙到宏益华，从宜发、建盛到金峰，闽商开发企业也已经由一个外来者成为郑州楼市的生力军。继“南京水游城”一举成功后，鹏欣?郑州水游城开发创意提上日程，以“大型城市综合体”作为发展目标的日本品牌水游城，也将带给郑州城市新的时尚气息。一线商业地产商的进入，或让郑州商业地产升级换代，传统商业模式酝酿变革。
一线房企也牢牢占据着郑州商业地产的前三名。郑州中原万达广场、郑州二七万达广场、升龙国际中心三个项目摘得前三甲。在教育地产概念分榜单和BRT概念分榜单的排序中，恒大排位靠前。
纵观郑州商业地产版图，东西南北均以破竹之势四面迸发，同时，这股风潮已蔓延全省。商业地产一线品牌的国内资本运作大鳄，带给郑州乃至河南的变化，除了东西南北经济的平衡，更重要的是带给市民全新生活方式。在之前长达十几年的时间里，郑州非住宅类产品偏少，住宅类产品却高达85%，商业地产的发展远没有达到与经济匹配的程度，一直处于以百货、超市为主的业态之中，发展缓慢。郑州商业地产良莠不齐，缺乏标志性的项目似乎成为业界共识。而这些入驻的一线大牌，面向高端消费人群，刺激本地经济发展，是一个城市商圈发展的灵魂。并且郑州目前的商业地产尚处于初级阶段，有很大的市场发展潜力。商业地产项目是长线产品，基本上不受国家调控政策影响，可以预想，郑州商业地产将会一枝独秀，前景无限。
外来房企雄厚的经济实力、超前的项目运作理念、快攻快打的操盘风格给本土房企革命性的上了一课。
三、郑州都市区建设带给地产围城的机遇与挑战
2011中国地产调控之年，“出城”成了楼市的另一个关键词。不仅仅只是供需双方的“出城”，各种拉大城市框架的城市规划，比如中原经济区、郑州都市区等，也是另一种意义上的“出城”，其主体就是政府。原有的城市框架在不断被拉大，地产界“地段论”的黄金观点，或许将被“区域论”所取代，以往地段唯上，将来或许区域制胜，这或许才是“出城”置业给地产业带来的根本影响。
2011年“中原经济区”被写入国家“十二五”规划，正式上升为国家战略。而作为省会城市的郑州，也已在2010年年底描绘出了自己的发展蓝图，一张气势恢弘的“郑州都市区”蓝图宣告“中原经济区”的核心增长极已经整装待发。
按照规划，在郑州都市区框架下，郑州“出城”的脚步正在迈进，将有宜居教育城、健康城、高新城、商贸新城、航空城、工业城、旅游城、产业集聚区、会议中心等功能分区建设，这些都会给郑州地产业提供新的发展平台。到2015年，郑州全市人口规模达到910万人，城镇化率从“十一五”的66.34%达到70%。城市化必然会带来城市框架拉大、城市人口增加、居民素质提高，这些都会拓宽房地产行业的发展空间。
“三年出形象，五年成规模，十年建新区。仅仅八年，郑州东部、黄河南岸，就崛起一座新城——郑东新区。”2月26日的《人民日报》头版头条文章如此描述郑东新区的发展。在过去的十年里，郑州执著地向东发展，而郑东新区的巨大成就也确实吸引了乃至全世界的目光。
当郑州先是郑东新区，继而郑汴一体化，不断强化向东发展时，郑州西区新组团的规划为这个略感失落的“洼地”提供了一个机会——营造高地优势，倾力打造“宜居健康城”。郑州都市区建设把郑州宜居健康园作为破题之作，正是省、市送给郑州西区的一个政策高地。郑州向西已经成为郑州城市发展新的方向。
郑州都市区的规划和建设为房地产企业提供了极大的发展机遇。首先，郑州都市区的建设提供了一个巨大的平台，在专业人才、开发资金、项目引进方面，为房地产业的发展提供更好的机会。其次，为房地产业发展大大扩展了空间，其中，土地规模扩大创造了更大的发展空间。第三，创造了多元化发展的新契机，尤其是都市区发展要建立多层次的住房供应体系，有利于房地产企业进行项目创新。再次，房地产业的带动作用是不可低估的。房地产业的发展带动相关产业的发展，而相关产业的发展反过来也将推动房地产行业的发展。
同样，郑州都市区建设也对房地产企业提出更高的要求。适者生存，能够应对这些挑战的企业，方可以在都市区建设中赚得盆满钵满。，地产市场外来企业增多，本土企业扩大，对人才的渴求剧增，地产企业人事经理都忙于招聘，一场专业人才抢夺战轰轰烈烈；第二，巨大的市场和发展机遇，也同时要求房地产企业具备强大的投融资能力，在严格的宏观调控和央行不断加息的大背景下，企业能否“造血找血”，是能否成功的关键；第三，机会稍纵即逝，在围城时代，时间得信息者得天下，在信息资源方面的竞争，也是考验企业能否找到并抓住机会的关键。投资运营的“河南18地市土地信息平台”就是助力房地产企业最快获得信息的利器；第四，郑东新区的模式创造了一个10年的奇迹，郑州都市区采用何种模式创造下一个奇迹？房地产企业在其中的创新能力和整合能力就显得尤为关键。
在中原经济区这个国家战略的助力下，郑州都市区建设顺势而为、呼之欲出。作为对国民经济发展起重要作用的房地产行业，需要抓住郑州都市区建设的历史机遇，认清房地产行业发展的历史形势，通过自身的稳健、协调、健康发展，促进郑州都市区建设的快速发展，为和谐郑州的建设、河南经济的振兴、中原经济区战略的稳健实施献策献力。
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