受洪疫灾害影响，近两个月楼市成交表现不佳，市场整体呈下行趋势。
开发商回款压力大，碧桂园喊出誓保全年8000亿目标，个别开发商还深陷舆论漩涡，还有房企时不时传出裁员信号，国庆黄金周楼市营销活动不断，市面上不断涌现出一批又一批的特价、降价房源。
国庆期间的郑州楼市：
惠济区绿都青云叙降价2000元／㎡，精装12800元／㎡起，毛坯12000元／㎡。这个项目首开黄金周特价房源，当天整个售楼部客户混杂着中介，人声鼎沸座无虚席。
经开区路劲正荣悦东园精装7500元／㎡，首付还可以分期6万7即可签约，这个价格简直让人不敢相信。现场置业顾问忙到小跑起来，还有被挤到角落里算价格单的，生怕中意的房源下一秒就被别人抢先了，果然房子价格只要够低就不怕没客户。
管城区鑫苑紫金府原价15000元／㎡，直降3000元／㎡，现价12000元／㎡起。
惠济区融创运河源原价15000元／㎡，直降2000元／㎡，现价13000元／㎡起，首开18000元／㎡的价格从疫情开始一降再降，高开低走是融创的一贯打法，但不得不说这个方法很奏效。
二七区鑫苑远洋臻园原价13000元／㎡，特价9800元／㎡起，精装且送车位。
中原区汇泉西悦城直降1700元／㎡，正常房源特价9800元／㎡起，顶底特价8800元／㎡。
除了以上典型项目的降价信息，各个区域均出现了不同程度的特价降价房源。
对于楼市传统销售旺季，国庆假期是一个重要营销节点，活动营销成为了开发企业越来越青睐的销售手段，车，送家电，送装修等最为吸人眼球。
与营销活动相配合的就是价格优惠政策，以员工内购和工抵房为由头变相降价已为常态，同时为了降低购房门槛，0首付，首付分期等政策又出现在各个售楼部。
目前来看，价格依旧坚挺的区域主要是北龙湖和金水北片区。
其中，北龙湖片区内已无大批量土地供应且房源库存也在不断减少，基本上是卖一套少一套了，物以稀为贵的同时，郑州改善需求的释放也决定了北龙湖剩余房源价格的坚挺。
但受洪疫灾害影响，国庆黄金周期间，北龙湖片区成交并不理想，均价32000元／㎡的中海云鼎湖居推出老带新及家电的活动成交15套左右，其余总价较高的项目去化并不理想，大部分客户观望情绪比较重。
上图为金水北片区国庆期间成交名列前茅的代表项目，其中康桥天樾九章、美盛金水印、碧桂园天玺湾均为最近新入市项目，片区内货源供应量充足，竞争激烈但在降价潮下片区价格依旧坚挺。
金水北片区优势主要表现在两个方面，一是金水北紧挨着郑东新区和金水老区，承接着北龙湖金融岛就业中心带来的高收入人口的红利和金水中心人口的外溢；二是周边配套已经非常成熟，区域价值较高。
受此次降价潮影响，降价幅度较大的是惠济区和管城区。
惠济区绿都青云叙和融创运河源均由15000元／㎡的价格降至12000元／㎡，购房门槛降低均可首付分期，国庆七天分别成交了100多套，以价换量取得了较好的成绩。
管南片区鑫苑紫金府推出50套工抵房，成交均价为12000元／㎡，而且买房即送车位；新城时光印象国庆期间每天推出5套特价房，成交均价为15500-16800元／㎡，管南在富田九鼎公馆的带动下片区价格持续走高，此次降价潮有望把价格拉回了正常的水平。
房产调控政策的收紧，三道红线和贷款集中管理制度使得开发商融资和回款难度加大，开发企业急于回款以价换量也未免不是我们捡漏的好机会。
市场上这波降价潮搞得风风火火，满城中介整天奔波在各个售楼部，表面上看起来这次国庆黄金周各个房企都挣得盆满钵满，但据克而瑞数据统计显示，今年国庆黄金周业绩较去年同比下降了近三成。
显然，取得了较好成绩的都是此次降价潮中优惠力度较大的，路劲正荣悦东园以7500元／㎡的惊爆价首当其冲。而常规销售的项目表现平平，只能看别家疯狂抢收。
近两年的郑州房产市场均呈现出开年一波小阳春，接下来便一路走低的态势。
在“三道红线”的压力之下，很多房企有非常大的去负债压力，房企为了追求快速去负债，的方式就是把手里的房子卖出去。
从本次国庆黄金周就可以看出来，房企进行打折促销已经越来越常态化，基本上每家房企都有自己的优惠活动，并且宣传的力度也非常大。所以今年剩下的两个多月，尤其是年底，还会有一大波的降价潮。
面对各种降价促销，我们要理性购房，选择资金实力雄厚、销售信誉高、客户口碑好的房企，不着急上车的可以再观望一下，找准时机。
楼市芳洁2021-10-13 17:21:28
