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郑州楼市开始“降温”, 6.3土拍或成最大变数

旭辉评楼市2021-05-27 09:28:59

火了一整个春天的郑州楼市，随着夏季温度的攀升，竟然开始“降温”了。

现在无数的房地产从业人员、销售人士都在等6月3日这个节点，寄希望于郑州的次集中土拍，能为横盘近三四年的郑州楼市添上一把新柴。

河南商报记者周茜

金水北再现特价房

楼市热度高不高，看特价房就能说明问题。

如果房子好卖，购房者盈门，供不应求，那么楼盘涨价都来不及，更不可能推出特价房来“割肉”出售。所以，特价房可以说是楼市行情的风向标参考。

上周，今年来一直很火的金水北片区，单价突破2万的金水北片区，再现特价房源。

美盛教育港湾，在售楼部公示出10套特价房，优惠后单价在1.7-1.9万不等，每套单价优惠在1千-2千不等，楼层也不算太差，有7楼、8楼、25楼、30楼等这些选择。

虽然只是仅仅10套房源的优惠，可以理解为案场的营销活动，但也能反映出楼市的真实侧面：楼市没有那么火热了。

要知道金水北片区，在郑州楼市中的地位不一般。作为郑州老牌的行政区域，金水区北部发展成熟，资源配套丰富，一直是楼市中比较受追捧的区域。

在今年郑州小阳春的楼市行情里，金水北也一骑绝尘，美盛教育港湾、瀚宇天悦城销售情况一直不错，单盘均价也从去年的1.8万上涨到了今年突破2万。

最热片区都这样，郑州楼市真的开始退烧了？

一位长期从事新房分销的贝壳中介人员，对河南商报记者说：“明显感觉5月没有3、4月时的楼市好了,最近一两周的带看量没三四月份多，整个人都闲下来了。”

热度下滑，5月开盘、成交量下降

从整体的开盘套数、成交套数，也能看出下滑的态势。根据诸葛找房市场监测的数据显示：

3月份，郑州有22个项目开盘，共推出3383套商品房，成交2025套，平均去化率60%。

4月份，郑州有20个项目开盘，共推出3513套商品房，成交2253套，平均去化率64%。

以这两个月为例，郑州每周的开盘房源平均800余套左右，平均去化率在62%。到了5月份，开发商推盘的热情，成交的数据都不如三四月好。

五一假期后周，郑州主城区0项目开盘；

第二周，郑州市有6个项目开盘，合计814套商品房，成交445套，平均去化率55%。

第三周，郑州市有4个项目开盘，共推出506套商品房，成交243套，平均去化率48%。

图片及数据来源：诸葛找房郑州

开盘套数从0到814到506，去化率从55%到48%，这些数字说明了，到五月中下旬，开盘市场热度有所下降，多数项目重新开启平推模式。

6.3土拍能否逆转楼市？

现在，很多人把目光投在了6月3日这一天，这是郑州两集中之后的首次土拍日。

多个销售在朋友圈释放：楼市升温在即

两集中，可以理解为每年集中3个时间，集中发布公告、组织土地出让。目的是通过抑制土地价格，集中大量供应新房，抑制房价上涨。

放眼的热点城市，在今年已经迎来了非常热的行情。

重庆集中土拍，招商蛇口以32.5亿元竞得沙坪坝区西永组团21026地块，溢价率高达129.98%。

杭州集中土拍推出了57宗地，平均溢价率达24.5%，不限购的临安地块更是杀红了眼。

而集中土拍之后，以重庆为例，迎来了一轮楼市爆发。

重庆自媒体报道：项目开始验资挑客

据当地自媒体报道，重庆在4月底次集中土拍之后，开始进入卖方市场。

建面100平米以下的小面积房源开盘即售罄，多数售楼部置业顾问没有时间为客户全面讲解，开发商开始让客户凌晨排队、摇号选房，甚至验资挑客、悄悄开盘。

反而观之，郑州将会如何？

郑州这次集中出让，共有49宗地块。大部分为城改用地，基本上是定向的地块，名花有主，没有什么悬念。

值得关注的是，北龙湖的3宗土地，经开老城区的009号地，以及东风南路的银泰地块。

全部位于郑州东部，优质地段、优质地块，再加上集中供地带来的拿地焦虑，为了做好土地储备，引发房企争抢，是必然会出现的情况。

但就在4月30日，中共中央政治局会议还提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，防止以等名义炒作房价。

放在纵向的历史发展轴来看，楼市调控的严厉程度已经上升到了历史制高点。

据河南商报记者不完全统计，仅2021年的不到半年时间，各地房地产调控政策次数已经超过百余次。

在房住不炒的大背景下，6.3集中土拍成为郑州楼市可以期待的变数。

因为面粉决定面包，地价决定售价。如果溢价率较高，会对主城楼市赋予更高价值，特别是北龙湖、东区、经开，将会是新一轮的刺激和利好。

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旭辉评楼市介绍：

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