2021年是个不错的买房机会，这一点不用再啰嗦。
大年初二，慕容晏曾在《2021年，我的目标是在郑州买套房》一文中，讲了太多的背后原因。
与慕容晏观点一致的人也有很多，而且这些人已经付诸行动，春节假期已奔赴各大售楼部看房买房。
实地探查郑州各大售楼部，明显能感受到绝大多数楼盘销售已经开始升温，也有部分楼盘春节期间相当冷清，分化虽明显，但整体向好。
越是此时，越应该更加冷静，深入思考一下究竟应该买什么房子？什么房子又坚决不能买？
1
感受郑州房市升温
豪宅市场已率先启动
初六上午，北龙湖永威上和院、永威上和琚置业顾问刘勤一大早就电话响个不停，除了几个节前犹豫的客户外，她陆续接待了七八组新客户。
这样的忙碌状态从正月初三就开始了，平均每天刘勤需要接待客户10组左右。
有个客户在北龙湖周旋了两天，从北岸中海云鼎湖居到南岸永威上和琚，再到美林上苑、金茂如意府、正商丰华上境……十多个楼盘她挨个看了一遍，始终没确定买哪家。
但她确定的是，在北龙湖买房这件事，一定要在这个春节假期完成。
在北龙湖豪宅窝，春节假期忙碌的还不只是永威一家。
北龙湖北岸中海云鼎湖居项目，平均每天到访25-30组客户，过年七天假期时间，卖了20套；
南岸美林上苑项目，从初三开始，每天到访客户10组以上，春节假期大定成交12套，来访情况基本恢复到放假前60-70%；
金茂如意府项目，春节前一周至初六卖出20套，客户到访70余组，成交额1.5亿；
正商上境系产品展示中心，丰华上境、珑水上境售楼部到访人数也不断攀升，每天到访客户20余组；
……
已经开始升温的，还不仅是高端住宅项目，北龙湖金融岛高端公寓的关注度也开始在春节期间呈现回暖趋势。
金融岛项目营销负责人表示：春节期间“天天车位都不够停”，平均每日到访客户30余组，在首付延期和相关优惠政策支持下，春节前后半个月时间成交了17套。
金茂如意府营销负责人尹总分析豪宅市场开年走热的原因如下：
1、市场上豪宅客户数量确实在增多，郑州改善人士追求更高品质房子的需求正在释放；
2、年底时购房者手里资金归拢，买房资金到位；
3、对豪宅客户北龙湖楼盘的认可度更高，北岸修规中原科技城之后，北龙湖豪宅就已经成为稀缺品；
4、北龙湖不少豪宅项目正处于性价比点，比如金茂如意府总价700万买160平精装修+科技系统+金茂府系产品，确实值；
除此之外，北龙湖豪宅也纷纷在春节期间以及2月份推出部分优惠政策。比如美林上苑项目，春节期间每天推出一套特惠房，而且在2月份订房的客户还可以赠送春雨医生家庭健康管家卡以及10万元置业补贴等。
5、今年春节假期郑州天气极佳，也有不少客户带孩子到北龙湖湿地公园游玩，顺便看看房子。
2
豪宅走热同时
改善、刚改市场分化明显
如同往年一样，郑州市场的小阳春，再次从豪宅开始，慢慢传导至改善盘，再到刚需盘。
今年因疫情原因提倡“就地过节”，改善与刚需市场的热度虽明显好于2019年、2020年，但是尚谈不上火热。
不过可以预见的是，2月下旬开始，郑州刚改市场将迎来自己的“小阳春”。
房东俱乐会整合多家改善、刚改楼盘春节假期期间销售情况如下：
金水区融创蘭园从大年二十九到大年初五七天时间，到访客户155组，成交5套，销售额1710万；
金水区美盛教育港湾从大年三十到正月初六，到访客户183组，成交17套，销售额3164万；
南龙湖孔雀城星河府2月以来，到访量明显提升，共接待客户264组，卖出14套，认购金额近0.14亿；
南龙湖龙湖天宸原著，节前一周至正月初七，到访459组，销售13套，销售额2600万；
南龙湖东三环沿线美盛中华城，从年三十至正月初六到访48组，成交5套，金额476万；
惠济区绿都青云叙，从腊月二十六到正月初六，到访93组、认购17套；
杨金片区美盛北龙台从大年三十至正月初六，到访客户23组，成交2套，金额630万；
杨金东片区康桥香麓湾春节期间到访130组，成交额2000万；
东三环沿线天伦城春节期间共计卖出12套，洋房3套，高层9套，平均每日到访10组左右；
二七区亚星金运外滩二月初含春节假期共计成交20套，大年初一前后两天每天到访客户八九组，初三之后人气逐步攀升，到访量增加至十余组；
高新区龙湖景粼玖序从节前一周至正月初七，到访客户508人，销售22套，销售额5630万；
高新区龙湖天境项目从节前一周至正月初七，到访客户460人，销售25套，销售额3750万；
管城区龙湖雅宝天钜节前一周至正月初七，到访422组，销售27套，销售额6010万；
常西湖新区恒大林溪郡，2月份成交30套，春节期间每天到访20组左右；
……
当然，也有部分楼盘相当冷清，比如白沙东某刚需楼盘春节期间每天到访客户仅有个位数，整个假期一套未成交；南龙湖南某刚需盘，春节假期仅成交1套；
还有个别营销负责人在被询问市场情况时，尴尬的说：“我们很惨，就别提了吧！”
总体来说，春节期间以及年初的郑州房市表现出两大特点：整体向好，分化明显。
初步预计，今年郑州房市行情将优于去年，原本2020年30多万购房大军的数字也将有所提升。
买房的人更多，供货量却相对稳定，优质楼盘价格还有稳步攀升的趋势，这就意味着今年郑州购房者的压力要比去年更大。
市场给出的机会，谁都能看得到。
3
市场虽好，别冲动，这些房子不能买
作为房市观察者，最不愿意看到的是大家眼热一时，冲动买了糟心的房子。
在过往的文章里，我们曾说过很多次应该规避的房产，今天再次做一个精细化的整合，希望能对即将购房的你有所帮助。
在此之前需要做一点说明，世上没有完美的楼盘，并不是所有符合以下情况的楼盘都不能买，你只需要在自己承受范围内，限度地规避这些条件，能规避掉越多越好。
1、小开发商小体量楼盘，即使三环内也是如此，远的比如豫森城，近的则如中博城、冠景君悦湖；
2、来郑多年仍没能做出好作品，或者明显看得出来郑就是圈钱的外来房企开发的楼盘，比如远洋、比如中昂，再比如经三路上的国泰观邸悦峰等；
3、无特色的远郊刚需盘，周边没有产业支撑，也没有学校支撑的远郊刚需盘建议别碰，有这点钱不如回老家县城给父母买一套。
4、远郊以及郑州以外的文旅项目，除非在当地有稳定收入来源，靠该文旅项目为生，买来自住，否则坚决放弃，比如鄢陵蓝城湖境春风。
5、四环外无地铁规划，或者距离规划地铁站2公里以上的刚需盘，坚决规避；
6、安置房、小产权房、抵押房、经济适用房以及明显低于市场价很多的房子坚决不碰；
别高估了自己亲戚朋友的信用分，也别误以为自己掌握了内部小道消息，楼市里没有便宜可占，你心里念叨的是房子，人家念叨的是你的本金。
7、主城区内无地铁、无特色的公寓以及所有的远郊无地铁公寓，短期内别碰；
8、主城区内15年以上、没有名校加持、没地铁的老破小，坚决不要；
9、户型面积选择上，尽能力买面积的，除单身女青年外，不建议其他人考虑80平米以下、两房以下户型，钱不够了就挣钱去，别硬撑；90平以上的两房也建议谨慎考虑；
10、楼层选择上，一楼、2楼、4楼、顶楼建议有能力就规避。低楼层采光和扬尘以及私密性都较差，洋房带花园一楼除外；顶楼冬冷夏热而且有建筑沉降形成的漏水风险。
另外还要尽量规避腰线层，这是很多人容易忽视的地方。腰线层往往会影响室内窗台高度，采光差。
11、户型选择上，能选南北通透的边户不选中间户，东西户之间能选东户不选西户；尽管现在流行连廊设计中间户北向卧室也能通风，但效果不佳而且私密性差；东户迎朝阳，西户映晚霞（窗外有特殊景观的不抬杠）。
有些高容积率的筒子楼项目中，纯北户、东北户、西北户的房子坚决规避，比如佳源名门城邦中几栋高容积率的筒子楼。
另外，现在郑州市场上平层的主流户型已经做到了三面宽甚至四面宽朝南，三房户型两室朝南、四房户型三房朝南算中等，单面宽朝南户型已算垃圾户型。
明厨明卫优选，暗厨暗卫不选。
12、能选精装不选毛坯；总有人认为开发商精装溢价太高，实际上开发商集采成本更低，同样的精装溢价你装不出开发商装出来的效果，这还不算你的时间成本。
13、同小区内楼栋选择上，注意在售楼部内找到红线内不利因素公示牌（各售楼部都有但一般放置于隐蔽墙角处），尽量避开距离铁路、高架、高压线、变电站、垃圾站较近的楼栋。其次看自身实力，能避开临主干道、带底商楼栋也避开；另外，楼王并非选择。
4
无论市场冷热
这些房子放心买
1、四环主城区内、大品牌房企的住宅项目，随便买。
2021年，郑州主城区四环内在售楼盘300个左右，除了个别小房企开发楼盘之外，其余住宅房源均可随便买（前文提及规避型房子除外）。
原因如下：
A、主城区内房价稳定，没有暴涨，也不会大跌，小幅震荡但走高趋势明显，只要郑州城市在发展，主城区内住宅楼盘就不会有风险；
B、主城区内供地紧张，资源高度集中，郑州也不会出现第二次大规模城改，主城内新房将会一直处于供不应求的状态；
C、郑州主城内房价相比其他准一线城市不高，尤其是其他河南地市更不算高，GDP超地市两倍，房价差距可是没拉开。
房价与供需关系这三点足够了，不要抬杠郑州没产业、没高校，以前没有的时候房价也涨上来了，而且回不去了，以后更不用担心，郑州未来肯定要比现在更好。
2、已经明确规划开工的地铁口1.5公里内的住宅项目，放心买。
郑州远期地铁线规划了二十多条，那只能是看个热闹，建议现在买房只看已经明确规划落地，且开工的地铁盘，距离地铁口1.5公里以内的。
只要有地铁口，不限制区域，南龙湖可以，洞林湖也可以，白沙绿博可以，荥阳东也可以。
3、北龙湖豪宅，可以抓紧买。
塔尖之地、土地稀缺、产品、身份象征、供货不足、区域利好不断……说过太多次，不再啰嗦，能进北龙湖，抓紧时间即可，机会不多了。
4、老牌名校，短期内可以买。
尽管各种打压的政策频出，但始终没能阻挡住的一路高歌。郑州金水区、中原区、高新区三地的名校，依然可以购买，但出发点是为了孩子上学，而不是投资甚至投机。
5、本文前两部分提及的楼盘，别管春节几天卖得好不好，都值得买。当然，未提及的还有很多。（注意，这不是广告。）
6、张口闭口说郑州不行、买房就去北上广苏杭、坚决不看好郑州城市发展的，请快离开！郑州的房子都不适合你买。
旭辉评楼市2021-02-24 17:26:47
