2021临近年底，又将进入“两会”时间，近来，郑州也是好消息连连，利好不断：住建部日前发布《2019年城市建设统计年鉴》，城市“规模层级”也随之出炉。其中，6个城市的城区人口规模超过1000万人被列为超大城市，位于500万到1000万的特大城市增至10个，郑州以城区人口规模670.41万人排在第十二位。郑州跻身特大城市，未来仍会有很大的成长空间，当下，郑州的风口又在哪儿？我们看大资金的走向或能窥见一二。作为十四五的开局之年，郑州最近也有不少大项目上马，从落实黄河战略到郑州32个核心板块，各个区域都有不少大动作，也有很多民生项目落地。在“房住不炒”时代，房价本质上还是由生产力决定的，正所谓产业赋能遮百丑，跟着先进生产力的流向买房，才是顺势而为。
No.1
金水区“高光”依旧
东风渠鸿宝路沿线有望迎来蜕变
在全球许多大城市，一些几十年前的房子，仍是多数人向往的声望居住地。如果要在郑州找到这样一个区域，一定非金水区莫属。过去一年，无论是金水老城三环内还是金水北，都是楼市里最倔强的那一个，唯独有点暗淡的就是杨金片区与龙子湖北部片区了。如今，2021年一开年，金水区就有一大批项目开工，从金水老城到郑东新区北部区域都迎来了重磅利好，其中，的就是东风渠鸿宝路沿线。东风渠在金水境内全长约9.6公里，而三全路至贾鲁河段总长约2.7公里，将率先迎来整治提升，未来还将配建区市民文化公园、市民公共文化服务活动中心等一系列市政建设项目。对郑州北区而言，河景资源除了贾鲁河，就是东风渠了，东风渠沿线本就是豪宅聚集地，未来住在东风渠沿线的居民又有福了，该河段周边现有瀚宇天悦城、绿地云都会（预计2023年建设完成）、路砦安置区（预计2021年建设完成）等多个房地产建设项目，不过，目前东风渠沿线在售的楼盘并不多且价格美丽，可以考虑但并不过于推荐。
除了东风渠，另个值得关注就是鸿宝路改建。金水区鸿宝路东段改建项目，起点位于鸿宝路东头与黄金线平面交叉处，路线沿老路向西，于东四环分离式交叉，继续向西接终点，终点与“金水区郑济高铁占压鸿宝路改线工程”的起点相接，路线全长1.670公里，项目总投资1662万元。鸿宝路是龙子湖北部片区的主干道，这里高端楼盘遍布然而这条路的体验感很差，未来，这条路大修一定会带来短时间的剧痛，但长远来看会大有裨益。除了鸿宝路，金水区城市道路（主干道）综合改造三期工程共涉及6条道路，全长48.92公里，计划总投资14.43亿，分别是郑汴路（凤台路-中州大道，1.6公里）、文化路（太康路-贾鲁河桥北，11.8公里）、农业路（桐柏路东-中州大道，8.1公里）、中州大道（丽水路-陇海路，14公里）、三全路（路-中州大道，5.42公里）、金水路（京广路-中州大道，8公里）。
此外，金水老城区还有很多支路背街也要纳入综合改造，再加上老旧小区改造以及各个城改项目推进，金水老城只会越来越漂亮，越来越宜居。
No.2
二七区凤湖智能新区来了
能否遥相呼应北龙湖
相比于可开发区域本就不多的金水区修修补补，二七区更显得“财大气粗”，2021年开年上来就是大手笔。曾经犹抱琵琶半遮面的凤湖智能新区终于高调现身。凤湖智能新区其实就是尖岗水库片区，包括二七区马寨产业园片区。凤湖智能新区项目位于郑州市区西南部，规划总占地约9000余亩，是二七区高标准谋划推进的六大核心板块之一，临近已建成的中央文化区，规划有两条地铁线，紧邻城市快速路，坐拥6000亩清水域、10万亩生态林，并规划多重公园体系。
｜凤湖智能新区区位图
据了解，凤湖智能新区将通过培育发展智能家居、智能医疗、3D打印等智能硬件产业，数字文娱广告、数字教育等数字创意产业，垂直电商、消费直播等数字消费产业，商务服务业、生活服务业、都市休闲等都市型服务业，强化助推“科技应用、科技文化、科技消费”，目标2021年初步形成配套、基建、生态、民生、产业等五位一体的城市魅力动线展示，全面提升新区形象。
这可能是郑州主城板块发展中，最后一个“盲盒”的顶盖。这两年，郑州东西两翼全面爆发，特别是东南方向发展势头明显，而西南方向却一直比较含蓄。直到这次一些大项目落地西南，人们才恍然大悟——“原来，大招一直藏在这里”。从某种意义上说，像郑州这样的城市，发展越成熟，土地越贵，而企业发展需要大量土地，只能去找洼地，环顾郑州主城，有山有水还属于价值洼地的只有这里了，只有这方热土，还能承载更多企业的发展，未来，还会有其他产业大鳄相中这里。
二七凤湖智能新区优点是环境足够好，但刚刚起步，更多的还是概念阶段，前有常西湖新区，后有洞林湖片区，南北夹击之下，这里的日子也不会好过。不过，这里有水库托底，还有超高的绿化率，未来6号线与14号线均链接区域，又基本位于四环沿线，未来值得看好，像是一个被遗忘的世外桃源终于走向了前台，更适合长线。
No.3
中原老城加速蝶变
能否延续去年逆势走强？
相比于二七区，中原区新年开局项目落在了老城区。这与去年中原老城的高光时刻有序衔接。按照多数人的理性，郑州有几个热炒的板块经得起“经典经济学”的推敲？中原区算一个。四大中心几近建成，中央文化区热度一直刹不住车，去年中原老城区又异军突起，为何？还不是因为这几年各种利好，都往这里塞，政府“给糖吃”的意图很明显。顺大势才能创大局，跟着动向政策走始终是不会错的。
中原区老城区新开工重大项目包括郑棉三厂特色历史文化街区综合改造项目，该项目位于郑棉三厂生活区，以三厂中街为中轴线，南至建设西路郑棉三厂仿古大门，北与棉纺路上即将建设的郑州纺织博物馆相接。项目建成后，将传承延续新中国产业工人拼搏奉献的时代精神，展现具有区域特色的性城市更新范本。
｜郑棉三厂特色历史文化街区示意图
这应该又是中原老城除了二砂文化创意产业园之外，未来的又一打卡圣地。此外，中原老城还有34个老旧小区的改造提升工程和一批道路建设开工，每一个项目都与民生密切相关。
总之，中原老城去年一直高光不断，未来仍旧魅力不减，考虑到中原老城区优质的教育资源，这里是安家置业的不二之选，然而，中原老城新的一年缺乏新项目入市，为数不多的几个盘未来仍然可期。
No.4
管南金岱产业园加速转身
利好变现还有多大潜力？
不出意料，管城区新年开局重心依然在管南片区。管南片区的地理区位决定了，这里的未来不会差。你很难想象，郑州发展势头之上，三环边还有这么大一块“处女地”。“两点之间最近的距离，不是直线，而是折叠。”如果从这里新开通的地铁4号线上车，不过4、5站的距离即可到达CBD，恍然间，真的像经历了一次时空折叠，管南与城东的物理距离瞬间消失。
管南开工的大项目包括：河南泰祥控股集团企业总部项目，该项目位于南三环文兴路，计划投资6.8亿元，项目建成后，将极大的提升金岱产业集聚区南三环一线的城市形象，极大的提高该区域的营商环境，为管城区经济发展及金岱产业集聚区提档升级当好先行。商都国际文化创意产业园项目，位于金岱路与鼎瑞街交叉口西南角。项目总投资4.65亿元，2021年计划投资2亿元，总建筑面积约4.1万平方米。主要建设文化创意馆、文化创业成果展示馆、电子商务馆等。该项目作为文化创意产业园，将通过人才的集约、传播的集约、知识的集约，形成文化产业高地。虹彩路小学、明珠路小学建设项目，将更好满足片区亟需的生活配套。
此外，还有紫荆山南路南延（南四环至新郑市界）绿化工程等，建成后将对紫荆山南路南延端头沿线进行绿化提升，进一步完善绿地生态结构，营造优美绿化景观，提升管南片区整体形象。客观来看，管南4号线已经通车，透支了不少利好，但片区还有小李庄站兜底，所以未来还有空间，相对来说是投资不错的区域。
No.5
惠济区黄河战略是重心
这里真的很适合安静的栖息
相比于市内其他4区，惠济区新开工的项目不多，但大项目不少。未来，惠济区将紧紧围绕郑州市32个核心板块中涉及荥泽古城板块、大运河文化片区板块建设为重点，加快黄河国家文化公园、大运河国家文化公园、黄河国家博物馆、黄河天下文化综合体、荥泽古城文旅融合项目等重大项目建设。
其中，黄河流域生态保护和高质量发展核心示范区是重中之重，此外，大北区的城中村改造、开元路道路综合改造等民生工程也都会加快进度。
我们知道，惠济区一直缺乏足够的产业支撑，GDP长久以来在市内各区域排名末尾，未来，黄河战略是惠济区的施政重心。目前，地铁7号线已经确定将北延黄河边，政府资源也在加快向黄河沿线导入，北静战略之下，惠济区环境不用担心，这里真的很适合安静的栖居。
No.6
高新区与东区产业很相似
沿黄科创走廊呼之欲出
与市内5区相比，高新区与东区新年新开工项目，更加侧重于产业，而且都更加倾向于高精尖产业。本次郑州将新年首批大项目开工仪式的主会场就设在了高新区，可见对高新区的重视。高新区此次新开工项目包括总投资31.7亿元的环球优路创新中心及运营总部项目、总投资60亿元的中国（郑州）智能传感谷启动区项目、总投资10亿元的中软国际“中原数字总部”基地等项目，虽然投资额度都不是很大，但却极富有标志性意义，让高新区的高新二字更加名副其实。
相比而言，郑东新区集中开工的项目位于中原科技城、金融岛、鲲鹏软件小镇等核心板块，包括位于中原科技城板块、总投资1.8亿元的大华股份河南智慧物联基地，还有总投资8亿元的郑州美尔医院、总投资5.8亿元的郑东新区互联网＋智慧政务研发中心等项目。从这些大项目不难发现，东区风光依旧，新的一年重心还在中原科技城等板块，从以产促成到产城融合，东区一直是榜样，未来依然是榜样。相比而言，高新区的产业定位与东区颇有相似，背后可见领导层打造黄河科创走廊的决心，所以，从产业的角度而言，这里可能是被低估的，目前，高新区双湖科技城板块，一些洋房比主城区并不好的位置的高层价格还要低，长远来看是机遇。不过，从城市布局来看，高新区偏之一隅，更适合随遇而安。只能说，地段，决定地位吧。
No.7
港区与经开区珠联璧合
这气度没几个区能比
相比高新与东区，港区与经开区落地的产业定位也很相似，不同的是，高新与东区更加侧重于数字科技，而港区与经开区更加侧重于高端制造。在这产业转移和产业升级的浪潮中，究竟谁能抓住机遇、面向未来呢？港区与经开区是最霸气的一对儿CP。
从细节来看，经开区2021年批重大项目集中开工，涉及先进制造、现代服务，业生态环保业等项目，其重心并不在偏向于总部经济的滨河国际新城，而是地域更为开阔的经开物流园区。其中，涉及先进制造业项目2个，郑州华耀汽车零部件有限公司汽车零部件项目、河南省豫喆汽车配件有限公司汽车冲焊基地生产及模具开发项目；现代服务业项目5个，郑州国际物流园区公路港及其配套（一期）项目、河南本草国药仓储物流管理中心项目、申瑞华中物流分拨中心及仓储项目等；港区的新开工大项目大多也不在北港，而在南港。其中包括：普传物流基地二期建设项目、BAA（中国）航空培训中心项目二期、众驰富联精工项目、晶拓克拉合成钻石项目、视博电子（二期）项目等项目；
每一次城市量级的提升，都会诞生若干风口，放到郑州，势在东南的经开与港区仍旧处于风口之上。经开区往东开发经开物流园，港区向南发力南港，这两个区域，地域庞大，优点是大开大合、气度不凡，缺点是想要完全成熟或许需要很长时间，但板块发展在城市大方向之上，只要房价够低，有地缘因素，又难得住“寂寞”可以考虑。
结语
买房犹豫不决时，跟着聪明的资金走，跟着产业走，跟着专业的人士走，挣风口里的钱，更靠谱有保障。从这些开年新项目来看，各个片区各有侧重，当然，这只是一种特征，并不能以偏概全。整体上而言，买房还要根据不同的需求综合评定。总的来说，经济收缩时在主城避风港里买房，大体上不会错，但即便在主城区买房也要讲求策略，从策略上来讲，不要追高，可以抄底，或许才能在未来赢得更可观的。毕竟，买房是着眼长远而不能只看眼前，当然，刚需自住者除外，因为，你没有多长时间可以等待。从投资的角度来说，等待在投资中却是一项极具挑战又极有价值的事，有时候需要等待1年，有时候可能需要等待10年。高瓴资本张磊曾说，懂得“延迟满足”道理的人已经先胜一筹，他还能不断进化，尝试可能只是意气，但坚持却是勇气。机会永远藏在人们抱怨的地方，一件事情有不好的地方，这其实就是机会，事情都好了就没机会了。2021，与其抱怨哀怒，不如睁大眼睛判断无处不在的机会，并抓住属于自己的机会。
旭辉评楼市2021-01-25 03:41:35
