郑州楼市的三座大山

自从2016年那波涨价之后，郑州房价歇了快4年了。辛辛苦苦一整年，一夜回到解放前。对于很多高点入市的购房人来说，这几年可是够闹心的，房价不涨钱没赚，还得提心吊胆等交房，憋屈又难受。

再看看其它城市，比我们好的深圳、杭州，房价比2016年又高了50％；当时比我们差的西安、成都，现在早已经遥遥领先。

按理说，背靠1亿人口腹地，均价1万5的郑州房价并不算贵，随着首位度提升，人口和房价空间还很大。

可过去几年，地市老乡们非但没有撑起郑州房价，反倒是把洛阳、南阳等地市房价抬过了万元大关，实在让人大跌眼镜。

到底是郑州就真的不行？还是郑州出了什么问题？

我们来听几个故事。

01

最近接连几个朋友去天津买房了，理由只有一个：为了孩子上学。

“高考移民”这个词是老生常谈了，以前是有本事的人走海外渠道，普通人则把目标瞄准了天津、海南和西藏。

有心人统计了高考升学率，985和211录取率，河南是天津的1／5，如果算上百万级的人口基数，竞争压力可能超过50倍。

高考这个的“硬杠杠”面前，为了孩子的前途命运，几百万买套房，真不算什么大事。

房价是一个城市的资源价值表现。北京的高房价，除了2000多万的人口基数，附加其上的户口、教育资源更值钱——前段时间，朋友一套人大附中的家属院（人大附是的学校，号称“学习不努力，只能上隔壁【中国人民大学】”）以总价2000多万，均价13万多迅速成交。

在郑州就这么好命。拼死了命努力，如果不是全省最的学子，压根上不了人大。很多最终只能上郑大、河大、财院的河南考生，如果换到天津，起码都是985和211的水平。

用我朋友的话说“高考模式一日不改，郑州留不住有钱人”。

有钱人只是缩影，但凡有点本事，很多家庭几乎都考虑过「高考移民」。不知道有没有统计过，每年因为高考和教育，郑州错过了多少资金和人才？

02

朋友老K终于又逃回了一线城市，距离他“逃离北上广”5年之后。

当初离开北京，是因为生活层面实在是举步维艰，买不起北京的房子，上班每天在路上就得4个，互联网大厂的工资虽然不低，但压根存不住钱。

一开始回到郑州工资虽然低一些，但生活还挺滋润，手里开始有点余钱，也经常能跟朋友出去玩，感觉有了归属感。

但耍了几年之后，他开始有深深的危机感，因为“在郑州待久了，人容易废”。

郑州的确是个互联网洼地，所谓的互联网就业基本上都是产业链的末端，主要是客服和销售，研发运营等高价值岗位基本为零，想拿个高薪几乎不可能。

再后来，老K和朋友攒着创业，也是从上海回来的互联网大厂漏网之鱼，但后来又再次搁浅，一方面是郑州没有互联网创业的资本和开发环境，另一方面实在招不到合适的人才。

不了了之的创业梦想，让老K不安分的青春无处安放，最终在6月份的时候选择“逃回北上广”。

老K也曾怀疑是自己的能力有问题，但回到一线城市，他迅速顺利的适应了996和的互联网产品之后，他开始认真思考：郑州到底适不适合？

有道是“北上广容不下肉身，三四线容不下灵魂”，生活成本里除了柴米油盐和房子，还有职业理想和人生追求。

当越来越多的老K不得不离开郑州，或者与郑州妥协，这个城市将愈发缺少生命力与活力。河南每年高考一百万的年轻人，走出去数以万计的青年，多少人像老K一样等着回到故土，但郑州真的欢迎他们吗？

03

如果说前两个故事相对负面，第三个故事正面。

这个朋友以前做代购，现在做跨境电商，越做越大，生意也很不错。尤其是今年疫情，别的行业受冲击，他们反倒是个好机会。

在这位朋友眼里，郑州简直是个机会之称，因为“人多”。

茫茫多的年轻人，随着收入提高和意识觉醒，对国外商品需求量一直很大，从奶粉到保健品，再到各种奢侈品，成了跨境贸易的客户群。

另外，郑州大量的高校毕业生，虽然不是名校，但干销售还是绰绰有余的。而且这些大学生很多都是出身农村，吃苦耐劳不说，还特别有干劲儿，公司业务一天天做大。

美中不足的是这位朋友投资眼光比较差，从2017年开始接连买了两套房子，几乎都是点。

一个是永威东棠的二手房，89平的小三房，买的时候单价32000一平，现在虽然住着很舒服，但算上贷款利息和降价，已经亏了几十万；另一套北龙湖豪宅，当初4万3一平的均价拿下的，现在周边项目不断降价，基本上也是浮亏。

在她看来，郑州这种城市“只适合买刚需房，有钱还得去杭州深圳”。

04

巴菲特对可口可乐的投资持续了几十年，收获了几百亿的利润，就是因为身边喜欢很多人一辈子爱喝可乐。

房地产的机会和风险，同样藏在生活里。

回顾郑州过去15年的发展，一直有“大而不强”的顽疾，城市人口不断增加，规模不断膨胀，交通也日渐拥堵，但收入水平和产业层次并没有相应提高，教育的痼疾甚至短期看不到改善的希望。

不可否认，郑州从当年默默无闻的郑县，一跃成为北方第三城、国家中心城市，每年也有各种政策和发展利好，但经济厚度和发展后劲儿，以及收入不高、产业低端和城市面貌差等问题被逐渐暴露。

特别是2016年那波房价暴涨，彻底透支了郑州经济的短期活力。2013～2015年，郑州集中拆除了超过150个城中村和数十个批发市场，大量租客被迫成了买房人，另一方面天量拆迁补偿资金，成为引爆楼市的“油料”，需求集中爆发，供应短期不足，郑州房价3个月涨了60％。

但2016年往后，郑州房价横盘、降价4年，反观杭州、深圳和一众南方城市，房价早已创下新高，甚至。只有郑州，除了市中心个别项目偶有闪光之外，绝大多数新开项目都面临着“不降价，卖不动”的尴尬，有些远郊项目更是“降价力度不大也卖不动”的处境。

房价的真正支撑来自城市的综合实力，既有经济，更有长期的人口吸引力，而这些郑州应该还差很多，特别集中在三个方面：

1.产业基础薄弱，优质企业少，高薪岗位少。

房价最后拼得就是收入，郑州的真实收入水平在明显靠后。无论是国企、公务员，还是私企，郑州都是偏“穷”的后进生。

远的不比，看看临近的安徽省会合肥，就悄悄投资了京东方、科大讯飞、长鑫存储、通富微电、联发科、蔚来汽车、兆易创新等一大批高科技先进产业，这些高科技产业带来的高收入岗位数以万计。

郑州虽然也有自己的宇通客车、思念食品、盾构机等，但产业机构偏向制造业，收入水平低，缺乏拥抱时代发展的新兴产业，自然也分不到额的利润，没有高收入群体。

2.高等教育落后，人才不足，留不住人。

据说，河南省和郑州市曾不止一次地到腾讯、阿里等互联网大厂招商引资，许以丰厚税收和土地条件，但最后都被无情拒绝。理由就是，招不到合适的高层次人才。

高等教育滞后有政策和历史原因，但已经严重阻碍到郑州的长期发展。

一方面，因为子女教育大量有见识、有实力、有能力的人才被逼着“移民”，另一方面，高等教育不足与高端产业相互掣肘，成了一个解不开的“死循环”。

3.城市面貌较差，营商环境落后。

前段时间，“北方经济塌陷”的论调甚嚣尘上，其中一个原因就提到北方城市营商环境落后。

其实，郑州营商环境一直在改善，应该说进步很大。但相比现在日新月异的产业诉求，郑州的进步仍然稍显不足。

且不说产业问题，单说房地产，郑州的二手房交易税费和政策在都是最严苛的，这不仅严重影响了大量业主的资产价值，同时也客观上影响了城市的发展。

类似的政策问题在郑州普遍存在，经常跟相关部门打交道的人也一定深有同感，在此不便多说。还是希望能向沿海一线城市学习，更加开放和阳光，服务好企业和市民，这样才能引来更多的优质资产和产业。

05

产业、教育和环境，既是郑州城市发展的问题，更是郑州楼市必须翻越的“三座大山”。

这三个问题，互相影响又深度关联，正在影响着我们生活中的方方面面。

楼参虽然长期坚持郑州房价稳定上涨的判断，但必须承认：“三座大山不除，郑州房价基础不稳”。

郑州过去15年的发展堪称飞速，在都属于头部阵营。但仔细探究，这种发展更多是堆砌，而不是积累。不断膨胀的经济和城市体量，让郑州已然成为庞然大物，但臃肿和低效，也正在消磨这座城市的发展后劲。

“三座大山”与郑州的发展和命运息息相关，你不能指望更多人才自发选择留在高考竞争压力如此之大、高端收入和机会稀少且创业环境不够友善的城市，但没有了他们，仅仅靠着进程的“新郑州人”和大量中低收入岗位，能撑得起郑州经济和房价的明天吗？

郑州人不需妄自菲薄，但更不能沾沾自喜。过去15年是郑州“堆量”的时刻，现在是“提质”的关键时刻，郑州需要更多的高端人才、产业和机会。

唯有如此，郑州才能行，楼市也才能行。