[摘要] 2012年,楼市调控进入深水区,在政策严控、各方博弈不断的背景之下,郑州楼市却从低谷走向理性回归,从冷到暖,实现逆转。
2012年郑州市商品住宅全年成交710万㎡
2010年,随着各种政策的落地执行,郑州市商品住宅市场开始受到影响,成交量开始下滑;进入2011年,政府开始调控房地产过热,既取消了买房的优惠政策,又实行了限购,使成交量出现较大幅度下滑,跌至494.10万㎡,基本回到郑州市2005年以前的市场成交水平。2012年,随着一系列的经济政策的下发,市场回暖,成交量上升,年成交量为710.09万㎡。
相较2011年,2012年成交量增长43.71%。从1月~12月成交走势来看,1月~8月成交量持续上升,在8月份商品住宅成交量达到全年的77.96万㎡;9月份开始,成交量有所下滑,10月份成交量全年,仅为57.67万㎡,而传统的淡季11、12月份成交量则相对较高,分别是73.14万㎡、68.70万㎡。
从统计数据中可以看出,2012年郑州住宅成交中占比的是80~90㎡面积段,成交套数占成交总量的34%,成交面积占成交总量的32%;其次是60㎡以下和90~100㎡两个面积段,90~100㎡所占市场份额从成交套数跟成交面积两方面来说都是12%,60㎡以下成交套数占成交总量的14%。
从商品住宅各面积段成交情况来看,100㎡以下的户型合计约占市场总份额的60%;购房者主要以首置客户、投资客户为主,购买140㎡以上户型主要以首改或多改客户为主,虽然政府限购、限贷,但未能限制部分有实力客户的改善需求。
商品住宅成交以二七区,成交面积占成交总量的22%,成交套数占成交总量的23%,区域内橄榄城(小区网论坛)、正商城、升龙城成交量较大,拉动了整体区域的成交量;其次为金水区,区域内普罗旺世、升龙凤凰城(小区网论坛)等项目成交量较大,成交面积、套数所占市场份额分别为21%、22%,市场份额随着二七区、中原区的增加,有所降低。中原区成交量也紧随其后,成交面积、套数所占市场份额均为20%。
2012年均价6832元/㎡ 每平方米六千元以上房源成主流
2012年郑州市商品住宅成交均价达6832元/㎡,相比2011年每平方米上涨234元,涨幅3.55%,实现历史新突破。
数据表明,2012年1月~9月,商品住宅成交均价波动较小,9月之后,小幅上升,12月成交均价为7223元/㎡。
2012年,郑州市各区域商品住宅成交均价中郑东新区、金水区和惠济区分别以8093元/㎡、7643元/㎡和7413元/㎡的价格位列商品住宅市场的前三名。
郑东新区为郑州市发展极,众多高端楼盘云集于此,商品住宅成交价格一直处于郑州各区域的前列,并引领郑州商品住宅市场价格;惠济区虽然没有大体量物业,但区域内较多的低密产品价格相对较高,拉升区域内整体住宅成交价格;金水区作为传统的行政大区,成交价格也相对较高。
数据还显示,2012年郑州商品住宅成交主要集中6000~7000元/㎡和7000~8000元/㎡两个价格段,所占市场比例分别为27%和24%。然后是8000~9000元/㎡价格段,占比为13%。
可以看出,去年住宅成交集中在6000~8000元/㎡的房源,占据了整个市场份额的51%以上,从郑州市场来看,价格4000元/㎡以下成交的房源中绝大部分为政策性用房或定向房,且郑州市商品住宅成交价格低于6000元/㎡的房源已经相对很少,占比约10%,可见郑州商品住宅市场已经完全迈入6000元/㎡起价的时代。
在总价方面,成交总价段集中在50万元~70万元,占比为38%;其次是70万元~90万元,占比为18%;30万元以下成交占比为13%。剔除政策性住房,郑州总价低于50万元的房源占比不足四分之一,由于政府宏观调控,各类限购、限贷政策抑制了部分刚性需求和投资需求,导致了低总价成交占比减少。
在单个项目成交上,普罗旺世、升龙凤凰城、橄榄城分别以18.5亿元、14.53亿元、13.64亿元位列销售金额榜单前三名。
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