[摘要] 2012年，楼市调控进入深水区，在政策严控、各方博弈不断的背景之下，郑州楼市却从低谷走向理性回归，从冷到暖，实现逆转。
2012年，楼市调控进入深水区，在政策严控、各方博弈不断的背景之下，郑州楼市却从低谷走向理性回归，从冷到暖，实现逆转。
数据显示，2012年1月~12月，郑州市商品住宅成交量为710.09万㎡，整体成交情况较之2011年增长43.71%。如果按照每套房100㎡计算，则郑州2012年总计卖了7万多套住宅。在成交房源中，80~90㎡面积段的成交套数占成交总量的34%，可以看出，刚需群体是2012年郑州楼市的主要支撑力量。
2012年新增供应房源7.6万多套
数据表明，2012年，商品住宅市场新增供应量为795.75万㎡，新增供应套数7.6万多套；2011年，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场持续低迷，这种局面延续到2012年的1月~2月份，该阶段市场供应量较少。
3月份，部分开发商出于回笼资金的需求，采取“以价换量”等降价促销手段，供应量增加，5月份达到全年132.41万㎡。下半年，政府频频表态坚持房地产调控不动摇，特别是九月份，十八大召开前夕，市场供应量较低，仅为32.56万㎡。
从供应结构来看，2012年商品住宅80~90㎡供应量，占总供应量的36%，这也是为了满足市场刚性需求，开发商推出具有针对性的产品所致。
区域上，金水区住宅新增供应套数占供应总套数的25%，是2012年的供应主力区域，住宅新增供应面积占供应总面积的24%，仍是郑州商品住宅市场供应的主力军。中原区、郑东新区紧随其后，供应套数分别占23%、17%的份额。
金水区作为郑州市大行政区，历来的市场供应量都占主力，但随着中原区、郑东新区、二七区三个区域房地产市场的快速发展，金水区住宅供应量所占市场份额逐渐被抢占。
从数据来看，中原区、郑东新区、二七区，已占据不小的市场份额，随着新规划的二七滨河新区逐步开建，预计未来二七区将成为市场供应的主力军。而惠济区由于区域的特殊性，区域内低密度产品相对较多，去化速度相对较慢，所以一直以来市场供应量相比其他区域较少。
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2012年郑州市商品住宅全年成交710万㎡
2010年，随着各种政策的落地执行，郑州市商品住宅市场开始受到影响，成交量开始下滑；进入2011年，政府开始调控房地产过热，既取消了买房的优惠政策，又实行了限购，使成交量出现较大幅度下滑，跌至494.10万㎡，基本回到郑州市2005年以前的市场成交水平。2012年，随着一系列的经济政策的下发，市场回暖，成交量上升，年成交量为710.09万㎡。
相较2011年，2012年成交量增长43.71%。从1月~12月成交走势来看，1月~8月成交量持续上升，在8月份商品住宅成交量达到全年的77.96万㎡；9月份开始，成交量有所下滑，10月份成交量全年，仅为57.67万㎡，而传统的淡季11、12月份成交量则相对较高，分别是73.14万㎡、68.70万㎡。
从统计数据中可以看出，2012年郑州住宅成交中占比的是80~90㎡面积段，成交套数占成交总量的34%，成交面积占成交总量的32%；其次是60㎡以下和90~100㎡两个面积段，90~100㎡所占市场份额从成交套数跟成交面积两方面来说都是12%，60㎡以下成交套数占成交总量的14%。
从商品住宅各面积段成交情况来看，100㎡以下的户型合计约占市场总份额的60%；购房者主要以首置客户、投资客户为主，购买140㎡以上户型主要以首改或多改客户为主，虽然政府限购、限贷，但未能限制部分有实力客户的改善需求。
商品住宅成交以二七区，成交面积占成交总量的22%，成交套数占成交总量的23%，区域内橄榄城(小区网论坛)、正商城、升龙城成交量较大，拉动了整体区域的成交量；其次为金水区，区域内普罗旺世、升龙凤凰城(小区网论坛)等项目成交量较大，成交面积、套数所占市场份额分别为21%、22%，市场份额随着二七区、中原区的增加，有所降低。中原区成交量也紧随其后，成交面积、套数所占市场份额均为20%。
2012年均价6832元/㎡ 每平方米六千元以上房源成主流
2012年郑州市商品住宅成交均价达6832元/㎡，相比2011年每平方米上涨234元，涨幅3.55%，实现历史新突破。
数据表明，2012年1月~9月，商品住宅成交均价波动较小，9月之后，小幅上升，12月成交均价为7223元/㎡。
2012年，郑州市各区域商品住宅成交均价中郑东新区、金水区和惠济区分别以8093元/㎡、7643元/㎡和7413元/㎡的价格位列商品住宅市场的前三名。
郑东新区为郑州市发展极，众多高端楼盘云集于此，商品住宅成交价格一直处于郑州各区域的前列，并引领郑州商品住宅市场价格；惠济区虽然没有大体量物业，但区域内较多的低密产品价格相对较高，拉升区域内整体住宅成交价格；金水区作为传统的行政大区，成交价格也相对较高。
数据还显示，2012年郑州商品住宅成交主要集中6000~7000元/㎡和7000~8000元/㎡两个价格段，所占市场比例分别为27%和24%。然后是8000~9000元/㎡价格段，占比为13%。
可以看出，去年住宅成交集中在6000~8000元/㎡的房源，占据了整个市场份额的51%以上，从郑州市场来看，价格4000元/㎡以下成交的房源中绝大部分为政策性用房或定向房，且郑州市商品住宅成交价格低于6000元/㎡的房源已经相对很少，占比约10%，可见郑州商品住宅市场已经完全迈入6000元/㎡起价的时代。
在总价方面，成交总价段集中在50万元~70万元，占比为38%；其次是70万元~90万元，占比为18%；30万元以下成交占比为13%。剔除政策性住房，郑州总价低于50万元的房源占比不足四分之一，由于政府宏观调控，各类限购、限贷政策抑制了部分刚性需求和投资需求，导致了低总价成交占比减少。
在单个项目成交上，普罗旺世、升龙凤凰城、橄榄城分别以18.5亿元、14.53亿元、13.64亿元位列销售金额榜单前三名。
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