随着今年清明假期环京区域的香河房价再度出现了下跌行情，环京区域又现“免费送房”。当然，这样的房子免费送也没人要，因为并不是免费送，需要接受房子的剩余的贷款，而房子剩余的房贷比现在房子的实际价值还要高。就比如香河的房价，在2017年时香河房价时在2.5万元／平方米左右，但是现如今基本上已经下跌了超过2／3。根据数据显示，目前香河的房价在9000元／平方米左右，但是在清明假期有一开发商为了买房回笼资金，不仅将房价降到了8000元／平方米左右，并且买房还是送车位，甚至付全款还可以再享受折上折，单价仅合7200元／平方米。可以看出，香河的房价不仅已经从2017年高点腰斩了，并且再度跌到膝盖位置。其实不仅香河，环京区域的燕郊、涿州和大厂等城市都出现了类似房价走势。
现如今，对于环京区域的房子，不仅价格已经下跌了一半还不止，并且还不好出售。特别是当频繁出现“免费送房”案例，也说明当地楼市已经遇冷，房子已经很难卖了。其实不仅是环京区域，就算放眼，目前绝大部分城市的楼市都已经出现了“排队卖房”的现象。不仅是房企们在“排队卖房”，就是二手房市场也已经出现了类似情况。
一、新房越来越难卖，库存居高不下
其实从2019年下半年央行开始严查违规资金流入楼市之后，新房市场就已经出现了房子难卖的情况。而在受到了停工停产的影响，在2020年房子更难卖了，不仅很多刚需推迟了购房计划，就是很多投资客也不再看好房价走势，并且开始慢慢退出房地产行业。根据上海易居研究院调查统计数据显示，截至2020年底，100城的新建商品房库存数量已经高达5亿平方米。这个数据已经非常高了，要知道在2014年楼市库存峰时，我们国家新建商品房库存数量是7亿平方米。
而目前，房地产行业又经历了这么多年的发展，楼市中真正的刚需购房者已经非常少了。并且在上一次国家还推出了“去库存计划”，不仅通过降低首付、房贷利率、鼓励购买二套房和鼓励农民进城买房等方式消化楼市库存，还将棚改政策改为棚改货币化安置政策。通过一系列去库存计划，在2015年楼市库存很快降了下来。但是历史不可能重演，目前楼市中不仅刚需购房者越来越少，在楼市调控政策不断收紧的情况下，投资客也越来越少。所以，现如今开发商手中积压的库存，特别是经济不发达区域的库存，真正需要很长一段时间去慢慢消化了。
二、二手房销售和宣传渠道匮乏，挂牌量不断激增
对于二手房业主来说，由于缺乏宣传和销售渠道，所以二手房比新房更加难卖。而现如今，各地的二手房挂牌量都在不断激增。根据2021年的《3月国民安居指数报告》，在3月份新增挂牌房源量环比上涨83.9％，相比于2月份的新增二手房挂牌量几乎。其实不仅仅是今年的3月份，在过去近2年里，各地的二手房挂牌量都在不断激增。根据数据显示，目前天津、青岛、武汉、郑州、南京、成都和重庆等城市的二手房挂牌量都已经超过了10万套，其中重庆（市区）的二手房挂牌量更是已经超过了20万套。
随着今年楼市调控政策持续不断收紧，会有越来越多的投资客开始不看好房价走势，转而开始抛售自己囤积的房产。可以预测，在最近未来几年里，二手房挂牌量都会不断上涨，随着购买力越来越跟不上二手房挂牌量的增速，也就意味着二手房市场“抛压”将达到峰值。
可以看出，目前的楼市不仅是新房库存压力越来越大，二手房面临的销售压力更大。因此在这种楼市环境下，楼市出现大规模“排队卖房”的现象也非常正常。其实所谓的“排队卖房”就是房子不好卖，出现了严重的供大于求现象。当然，对于部分热点城市中的品质好的房子，现如今依然非常好卖。所以，在未来的楼市里，住房会慢慢出现分化现象。
央行做出决定，2大逆转消息，楼市金融政策收紧
1、严查经营贷和消费贷等违规资金流入楼市的情况
对于投资房产的人来说，非常热衷于高杠杆投资房产，因为这样可以用的资金来撬动的资产。而在其中，经营贷和消费贷违规流入楼市的情况就最为严重。在今年3月下旬，银监会要求各地金融机构开始严格排查经营贷违规流入楼市的情况。就比如行长刘珺在接受采访时表示：现在已经将排查经营贷流入房地产市场作为今年的重点工作持续推进，现在已经采取措施，包括冻结相关用户的额度、提前收回贷款等方式，并将进一步加强个人经营贷的管理。
就比如深圳、广州、东莞等城市已经公布的排查经营贷违规资金流入楼市的结果，当地楼市也直接由热转冷。特别是深圳，前一天还是上千“刚需”排队摇号买房，楼市调控政策收紧的第二天这些所谓的“刚需”就都消失了。很明显，如果这些都是真正的刚需的话，就不会出现这种现象。
2、房贷利率连续4个月上涨，部分银行开始限贷、停贷
今年春节以来，我们国家大部分城市的房贷利率都不断上升，不少城市房贷利率已经连续4个月上升了。就比如深圳在前不久又一次提高房贷利率，将首套房的房贷利率上调15BP（基点）至5.1％（LPR＋45BP），二套房的房贷利率上调35BP至5.6％（LPR＋95BP）。可以看出，房贷利率的不断上涨，将很大程度上提高人们的购房成本，同时也会增加投资客持有房产的成本。
除了房贷利率提升之外，由于今年年初银监会出台的“限贷令”，现在很多银行都开始限贷或者停贷了。
在笔者看来，现如今央行已经开始收紧房地产行业的金融调控政策，这说明楼市风向已经开始转变。随着楼市开始去金融化，房价也会因此失去大量资金的支撑。虽然现如今房价依然居高不下，但是在巨大的库存和资金压力下，开发商和部分投资客还能支撑多久呢？“房子是用来住的，不是用来炒的”的思想已经慢慢深入人心。可以说，在现如今的楼市调控政策下，2021年的楼市走势基本上没悬念了，会在调控政策健康稳定发展，慢慢回归合理水平。
楼市芳洁2021-05-26 14:46:43
