同在郑州南，管南与二七新区的命运却完全不同。
这些年说起二七新区，不看好的购房者总能罗列出一堆硬伤：
规划频频更改，进度滞后于其他新区；
区域内还没有地铁，加之有垃圾场、陵园等不利因素；
物流市场、批发市场、大货车横行；
……
二七新区注定要在主城新区鄙视链底端吗？看好二七新区的购房者并不这么认为：
二七新区的绿化、城市道路略胜管南一筹。管南被中州大道和郑新快速路横插一杠子，区域分割得很碎；二七新区区域整体性较好，地块基本都是规规整整。
刚需被管南、高新拒之门外后，没有太多选择余地，性价比的主城洼地就是二七新区了。
随着二七新区健康产业核心板块规划出炉，让看好这里的人们有了更多底气。
健康产业核心板块位于南四环以南，绕城高速辅道以北，大学南路两侧，区域总规划面积约2.5平方公里。
该板块将作为郑州南部医疗康养用地最为集中的区域，与西侧的二七区中欧健康产业城形成联动发展。未来将构建以大健康为核心主导产业，提供三甲医院、康复医院、康养设施、互联网医疗等复合集中的健康服务功能，发展商业商务等相关配套产业。
同时，二七新区大学路和嵩山路的7／9号线值得期待，其中7号线2024年建成通车，补齐了地铁短板，二七区的价值会进一步拔升。
再加上去年年底二七土拍出尽风头，前有保利溢价摘得罗沟合村并城项目用地，后有鑫苑、万科、电建三子齐聚三官庙。
新项目在2021年排队入市，能否带动二七区热度？
二七区郭家咀铁三官庙村合村并城项目，鑫苑、万科、电建，加上鑫苑拉来合作的远洋，三官庙格局已成。万科大都会、鑫苑远洋臻园、电建项目，区位相近，共享区域内配套。
远期来看，南部城市副中心“健康智都、绿色新城”将诞生于此区域，未来这里也将成为二七新区发展的重中之重。
目前周边融侨悦澜庭，旭辉、昌建等项目已经交付，区域已经初步成熟。
大学南路、嵩山南路、浔江西路、南四环、绕城高速纵横环绕，交通便利。与7号线侯寨站的距离，成为项目卖点。
周边目前有南环公园，并且根据二七新区健康产业核心板块规划，将被打造成“健康生活、医疗康养、文化休闲”于一体的南部新中心，康养为主题的规划，生态资源会进一步丰富。
万科大都会7期
万科动作挺快，直接作为大都会七期销售，地块位置在浔江西路南、铜山南路西，但实际距离偏离前几期的配套。可以看做一个全新的项目。
距离侯寨地铁口300多米，三个项目中数万科距离地铁站最近。
容积率3.0，地块呈L型，规划13栋20-27层的小高层住宅，主打75-118㎡中小户型，定位刚需，外立面也改为现代主义风格的浅色系涂料。地块西南角规划为教育用地，北侧是郑州市第二初级中学，自身还带个幼儿园。
采用万科一贯的精装修，配有指纹密码锁、三层中空玻璃，摩恩等知名品牌厨卫，全屋壁纸、地暖新风等。
纯刚需定位，户型方面亮点不多，优势是门槛低，总价低，刚需人群可以考虑。
鑫苑远洋臻园
鑫苑远洋臻园与万科大都会地块相近，入市时间相近，且同样定位刚需，精装修交付，互为直接竞品。
位于三官中路东、百盛路南，地块恰好避开了南四环和嵩山路主干道，闹中取静，依靠大学路、嵩山路等，不影响日常出行。距离地铁7号线侯寨站1.3公里左右，比起大都会七期相对远些。
鑫苑远洋臻园周边有鑫苑鑫家前几期和商业鑫都会，居住氛围更成熟，地块也更加方正。周边规划2所小学、1所中学、1所高中，目前已经落地的有河南省实验鑫苑小学。
容积率3，规划8栋高层，主力户型89-115㎡。
开发商鑫苑置业近两年的发展状况不是特别好，规模和业绩一直上不来，现金流也稍显吃紧，所以才拉来了远洋共同合作。抱团取暖不仅能够减轻大量的土地投拓资金压力，更能降低资金沉淀的风险。远洋也期望通过这次合作，扩充土地储备，增加在郑州的市场份额。
期待能够实现双赢，在臻园项目上交出好的答卷。
电建二七三官庙项目
央企电建2020年底低调进入二七新区，三官庙项目为电建2018年进入郑州后开发的第三个项目。
地块容积率3.0，同样限高80米，位于浔江路南、尧山路西，与万科大都会7期地块一路之隔。西侧规划为小学、北侧规划有中学，东侧规划为高中。
目前产品方面还没有太多信息公布，期待央企能为二七新区带来一些改变。
周边项目以华侨城为首，文旅配套和住宅开发同行，无地铁。开发商绿地较早进入，奈何多年来对片区提升助益不大，后续地块也被保利拍走。
郑州华侨城
采用少量多推的模式，多次开盘，去化也还不错，目前2号院已经没有房源了，项目在售的是一期的1号院、3号院和5号院。1号院是高层和洋房。均价：13000元／m2。
郑州华侨城教育资源不错，签约的有幸福路小学和郑州四中。
华侨城作为央企，实力较强，项目文旅配套再加上整体容积率较低，提升了项目价值。
华侨城附近在售的绿地城也是千亩大盘，并且价格较低，但口碑不佳，时常进入停工状态，交付延期，不建议选择。
保利云上
保利二七区罗沟合村并城项目，2020年保利成为郑州的大地主，首次进入二七新区，拿下两宗地块。
地块位置介于三环和四环之间，临郑密路，自驾出行较为方便，公共交通方面，地铁基本为一片空白，最近站点为规划9号线且距离较远。
地块指标要求均需采用装配式建筑技术建设，单套住房建筑面积不得超过144平方米，目测未来产品与改善无缘。
未来可以共享华侨城配套，周边还有南水北调运河和金水河，环境不错。
万科航海未来城
万科航海未来城，原来的万科水晶城项目，万科所有项目中宣传较少的一个，目前售楼部还是与万科大都会共用。
万科航海未来城目前处于认筹阶段，项目规划有建面约114㎡三室两厅两卫、建面约143㎡四室两厅两卫，均价约13000-13500元／㎡。
一期占地仅有35亩，规划4栋33层高层住宅及部分商业配套用房。定位偏改善，两梯四户的连廊设计，边户143平为四房两厅两卫，三开间朝南，南北双阳台，中间户是115平三房两厅两卫，三开间朝南。
同时，根据规划，项目还是一个集电信IT核心产业及大型商业商贸和高品质住宅开发于一身的大型综合开发项目，届时将引入中国电信大型数据中心，智慧城市中心等相关新型产业。期待未来落地能给二七新区带来更多利好，不过需要等待周期较长。
2021年，二七新区大有可为，不仅有保利、电建央企首入，还有万科、远洋等一线房企，为区域注入新鲜血液。
随着新项目陆续入市，健康产业核心板块规划的推进，二七新区热度将持续攀升。
整体入市产品刚需为主，给主城置业刚需一族安家机会，三官庙3个三项目都值得一看，地铁口，保障日常通勤。
改善可以考虑华侨城和万科航海未来城，千亩大盘，但注意需要一定时间开发完善。
楼市芳洁2021-04-20 22:48:55
