量价齐飞、政策补刀、土地供应……郑州“小阳春”背后隐藏变数

清明节假期过得怎么样呢，短短三天是不是完全不过瘾呀？

郑州的天气还在忽冷忽热，让人不敢随便减衣服，小阳春的楼市确确实实地热起来了。

各楼盘都在吵着热销，热卖，仿佛一秒“入夏”，但究竟卖得怎么样呢？

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3月究竟卖出了多少套房？

答案是：15483套。

对比2月份的10130套，有明显增长。同比增长45.65%，环比增长52.84%。

从开盘数据看：

据不完全统计，整个3月，郑州市区共计开盘15个项目，根据克而瑞及项目公布数据，共推出房源2745套，去化1661套，去化率60%。

去化率的是位于高新区万科城玖期，高达91%。开盘很热，去化也很好，目前在售均为开盘剩余房源，可选楼层不多。万科的品牌加上地块综合位置比较优越，南侧为科学大道，距离在建的地铁8号线轻工业学院站800米左右，并且双湖科技城去年年底以来土拍很热，能取得这样的成绩不算意外。

去化率项目是位于新郑的中骏华信璟悦，10%左右，看来环郑依然不好卖。

3月开盘项目数量虽未明显增多，但推售套数明显增多，前两个月大多开盘推售套数不过两位数，开发商对市场明显更有信心，推售套数增多，去化率也有所上涨。

据郑州360房产网统计，2021年3月份郑州市新建商品房批准预售11295套，比2月份的5379套增加110%。

2021年3月份郑州市新建商品房销售15483套，比2月份的10130套增加52.84%。虽有明显回升，但比起2019年同期，减少47%，说明还未恢复2019年同期水平。

由此可见，市场确实回暖了，小阳春名副其实。

购房者被压抑了两个月的购房需求，正在逐步释放，从数据明显可以感受到郑州市场的回暖，4月份将继续延续3月热度，但政策、土地等层面变数依然不少。

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4月18+项目开盘

据不完全统计，4月共有18个项目开盘，大多数为老盘加推。

金水区是开盘项目的区域，全部为老盘加推。其余区域有一个到两个项目开盘，整体来说，预计开盘情况与3月相差不多。

康桥山海云图其实是康桥九溪天悦二期，地址在高新区西三环与开元路西800米，在连环高速以北、西四和西三环之间，总占地约2500亩，是一个综合体项目。交通方面距离最近的是河南工业大学站，另外开通了公交线路B2、45路、B35直接到售楼部，比起一期销售的时候好很多。

因为是片区孤盘，周边配套需要依靠项目自建。教育方面引进新加坡国际学校，而且还引入了一个新的概念比邻教育综合体，可以满足基本生活刚需。户型建面约89-121平米，特点是赠送面积，户内的赠送面积约10平米。

同样位于高新区的大正水晶森林，位置在四环外的高新新城片区，目前一期仅剩一楼少量房源；二期预计首开5#、6#楼。

楼栋西侧紧邻规划中的小学，距离北侧的商业跟东侧的主大门都比较近。亮点在于外立面颜值抗打，大面积玻璃+铝板立面，一期实景已呈现的效果和实景园林的呈现，成为人们口中的黑马项目。二期在此基础上规划有2.5万方森林公园景观，东侧临近须水河。预计价格12500-13000元/㎡，对比万科城九期3月开盘13500精装的价位，加上北侧有贾庄安置房，周边工厂居多的劣势，还是有一定压力的。

锦艺四季城，五期最后一栋楼加推，项目临近京广快速路，产品以高层为主，预计4月底开盘，北区项目不多，有意向可以关注。

思念果岭国际社区，目前主推高层，主力户型为87㎡两房，97㎡、117㎡、125㎡三房。定位偏刚需，释放均价7500元/㎡，毛坯交付。

融创蘭园推出小区仅剩的一栋楼4#楼，建面约63m2，一室一厅，价格在18500元/m2左右。

瀚宇天悦城，在2020年的行情中，金水北是为数不多保持上涨的区域。瀚宇天悦城更是领涨片区的存在，新入市楼栋有可能再度上涨。二期地块本身，位置更靠近文化路，距离4号线张家村、丰庆路站都不是很远。

常绿东风宸院，这个三栋楼组成的楼盘，卖到了最后一栋。2号楼为待售，户型面积只有108平和117平，毛坯交付，均价21500元/平。金水核心区的地段自不用说，不过项目自身地块太小，社区景观设计受限。

天伦城预计4月10号左右开盘。二期的户型比较纯粹，只有三个户型，120平、130平、150平，容积率比一期的要低，只有1.69，绿化率30.00%，洋房社区，共规划了387户。

融创御湖宸院预计4月推量，为三期首开，项目一期交付口碑不错，不过产品与一期定位不同，一期多147平，188平，255平的大平层产品，三期89—143㎡，户型基本都是三开间朝南的方正户型。不过三期位置在三环外，想在中原区买房的可以多看几个楼盘对比。

富田城九鼎公馆作为领涨管南的楼盘，价位直奔17000元/㎡去了，项目自身有地铁优势。但17000的价格除了管南在很多片区都有可选项目，根据自身需求决定。

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2021郑州楼市的变数

在郑州横盘4年后，2021年小阳春的热度显得弥足珍贵，开发商也鼓足了劲。其实整体的市场并不是普涨，更无法与2016年相提并论，只有一些有价值的区域，地段较好项目涨价明显。

从小阳春往后看，未来依然充满了变数。

政策

最近不少城市都出台了的相关调控政策，特别是隔壁同为二线省会城市的西安，一系列政策引起了郑州的注意，力度着实不小。

西安10天内三次发文调控楼市，3月23日、25日，西安先后发文严格住房金融监管，明确加大住房保障力度。

3月30日出台政策，加强限购、延长限售。主要措施包括：新房、二手房全部限售五年；新落户西安人员需要满一年，且要缴纳满一年社保；四年内没有房屋转让信息才能算是刚需。

3月29日，郑州出台了《郑州市房地产领域专项整治“双随机、一公开”部门联合监督检查实施方案》。力度虽然不痛不痒，但周边城市的情况还是引起了业内人士的担忧。

不过郑州市场横盘四年，楼市热度与其他城市不同，目前还不会跟随西安。

但看郑州楼市小阳春现状，开发商、部分媒体、中介等反复宣传市场热度，宣扬房价上涨，甚至有人直接拿2016年的情况对比。

“逢涨必查、逢炒必办”，大形势下，很难不为郑州楼市捏把汗。

所以对于郑州房地产市场，未来不会猛涨大涨，也不会大跌，稳字当头才应当是主基调。

土地

2020年开发商拿地热情不高，成交地块面积减少，特别是主城区，从供需关系来讲，这是支持价格上涨的条件之一。

2021年以来，郑州、天津、青岛、南京等地“集中供地”的调控政策逐步公布。近期，多地公布了2021年集中供地计划。北京、广州、天津、杭州等地集中出让土地的面积都较大，广州集中出让48宗地块，土地面积达到了393.6公顷。天津和杭州则分别集中出让58宗和57宗地块，土地面积也均超过了300公顷。

前几天，郑州市公布了《郑州市市本级2021年度国有建设用地供应计划》，今年计划供应的土地总量是3098.43公顷，其中，住宅用地1166.29公顷，占计划总量的37.64%。供应量较去年有所增加。

从供地区域分布来看，住宅用地方面，航空港区、金水区、惠济区、高新区等供应量较大，特别是航空港区供应量居首位。

虽说计划是计划，并不一定能够完成，往年也很少有完成的，但实施了集中供地政策后就不同了。

按照政策规定，完成率比较低的区域，不仅要减少新增用地，还有暂停建设用地批次报批半年。

所以我们不仅要看各地的供应量，还要看完成率。

总体来说，楼市行情在不断变好，经历了四年横盘，2020年更是几乎冰点，郑州楼市当前局面来之不易。

刚需和改善可以抓紧了，但奉劝炒房客，不要看到情况稍热就得意忘形。