今年，市场狠狠教训了远郊盘。
无数次的事实证明，还是主城能抗打，位置说明一切。
而主城的改善盘更是楼市的“战斗机”，
开一个火一个，恒大云熙、昆仑望岳、龙湖天境等等老城区改善产品都是爆款。
目前，主城区在售及待开的改善盘还有哪些？楼市小编为大家做了盘点，均是主城核心
的在售及待开改善盘，且各具特色，你会中意哪一款？
碧桂园天琴湾
楼盘看点：郑东新区高铁站东广场在售住宅
产品分析：楼盘是郑东新区高铁站东广场片区在售住宅项目，明理路与七里河南路交会处东南角，总占地约157亩，容积率2.47，精装修，2021年底交付。
周边公共交通便利，距离地铁
1号线博学路站约1.2公里，北侧距离市体育中心站约1公里，楼盘南侧是郑州五十四中学和商鼎路一小。
户型面积段146-235㎡小高层、158-200㎡洋房，均是一梯一户，私家电梯入户。
点评：郑州东站东广场片区这两年大爆发，开发节奏加快，而且是商业、公寓项目扎堆，住宅产品少之又少，目前在售的这个项目，可以说是“”在售住宅了。
这个项目的大平层是一个亮点，户型设计很有特色，观景阳台约10.8米宽，270度环绕，后期做成落地窗很出效果。可看到莲湖和东风渠、未来的宝能地标，观景效果很棒，
5房两厅3卫的布局也很合理，得房率84％左右，也算不低了。项目西苑和东苑是互通的，据了解，东苑是东区管委会内购项目，西苑对外销售，目前仅剩少量大面积段的尾盘在售。为239平左右的大平层，临着明理路1＃、2＃、3＃、5＃，另外在售的是楼盘靠中间位置的199平左右洋房，均价26000-32000元／㎡。相比东区海马2万5左右的二手房，这个价位也并不算高，不过由于合同备案价14000元／㎡，首付需要补齐实际售价的差价。算下来首付大概需要交60％-70％，以200平面积算，首付差不多要付300多万，现在有首付分期政策，前期缴纳100多万，后续明年年底前交齐，总价比较高，不过前来咨询的购房者也比较多，预计很快也会售完。
万熙天地
开盘时间：12月30日开盘
楼盘看点：
郑州公寓不少，这个打出高端酒店式的公寓究竟咋样
产品分析：
项目位置在郑州金水区中州大道农业路交会处，均为城市主路，交通区位条件非常好，处于金水区、郑东新区交会地带。产品上，规划了酒店、公寓、住宅、商业等多业态，总占地约103亩，即将开盘的是行政公寓产品，2023年交付。面积段60-95平方米，2梯5户的设计，小区是围合式的，精装修交付，交付标准3000元／㎡。层高3.15米，总共25层，民水商电，双气，产权40年，据置业顾问介绍，这个是学位房，小学是纬五路二小明鸿校区、幼儿园是纬五路二小附属幼儿园，公立性质，会签在购房合同里的。
点评：总体上，除了产权40年，产品功能上类似于住宅，签约学位是一个大的亮点，另外189米的地标建筑，也比较亮眼，引进了万豪旗下酒店Moxy，开发商是河南尚建置业，有河南省供销合作总社、中国航空工业集团有限公司背景，开发商是政府招商引资过来的。郑州公寓产品过剩，买公寓踩雷的可能性极大，未来的出租是最关键的，这个项目地段还是可以的，离花园路商圈、郑东新区在2、3公里左右，周边人流量也比较大。据了解，项目开盘价预计15000元／㎡，的下来也得小百万了。物业费为每平米4.5元，是太平戴维斯物业，国际知名品牌，服务标准也是较高的，综合来看项目有卖点，但对待公寓产品还是要谨慎，钱多的可以任性。
绿都凤凰悦园
楼盘看点：面向郑州主城区改善，容积率仅2.49，双地铁盘
产品分析：
项目位于郑州主城核心区域，位置在管城区凤凰路南、东明路西，老城区，周边各项配套都较丰富，在城东路、未来路、陇海快速路城市主路之间，交通优势明显，而且本月已经试运营的地铁3号线郑州文庙站与6号线博览中心站离楼盘均约1公里左右，位置是非常好的。
不过，目前周边老旧小区、洁具市场扎堆，城市界面环境相对一般。
产品方面，项目占地约67亩，容积率仅2.494，规划有5栋26层、1栋21层、1栋17层住宅，规划总户数约586户。两梯两户设计，面积约180㎡，3室一厅，卧室客厅阳台7.5米大面宽，南向双主卧套房设计，户型也非常不错。
点评：
很多人拿绿都凤凰悦园与龙湖雅宝天钜院相比，两个项目同为主城优质地段改善产品，论品牌实力，龙湖是一线实力房企，产品力相当不错，这次管城项目也比较给力，开盘热销也说明消费者比较认可的。
绿都的位置相对更好些，更近市中心核心，而且产品设计得也不错，容积率更低，户型也比较纯粹，作为改善两者都很不错。
不过据了解，绿都这个项目，是宇通老厂区的地，目前项目没有售楼部，产品据说是宇通内部的团购房，
不面向大众销售。
保利天珺
楼盘看点：
经开老城区改善产品
开盘时间：今年9月25日拿的地，目前，项目施工已中标，预计2021年上半年入市。
产品分析：保利经开老城区开发的的又一个改善型产品，为保利高端改善产品系“天字系”，位置在经开老城区第六大街以东、经北二路以南，以前的老南岗。临近航海东路，交通便利，周边配套成熟，距离地铁
5号线经开中心广场站近些，大约1.2公里。项目占地约41亩，容积率2.994，规划4栋33层高层、2栋11层小高层、2栋配套用房及1栋幼儿园。总户数约642户，户型面积区间90-180㎡，公示规划高层1号楼3梯6户，2、4、5号楼梯4户，7、8号楼两栋11F，1梯2户设计。
点评：从户型容积率、面积来看，此次产品面向改善人群，不过地块面积40余亩，居住舒适度相对打些折扣。项目采用装配式建筑，成品房交付，建造标准还是比较高的。土拍楼面价已经9977元／㎡，溢价率为50％，挂牌出让须知里也明确了该地块房屋成本指导价17988元／㎡，综合房价限价2098元／㎡，如此以来，利润空间已经被压缩了，未来的价格会如何呢？这个地段的产品，相信还是不愁卖的。
在年底土拍热潮中，保利也频频拿地，拿出深耕郑州的势头，也期待这个产品的面世。
楼市芳洁2021-01-04 15:20:53
