[摘要] 2012年，楼市调控的主基调未改。在此背景下，大型开发商的营销策略开始向纵深推进。近日，绿地集团董事长张玉良在接受早报记者专访时称，绿地今年会'采取灵活有效的营销策略'，'重点一是抓新盘推广，确保高去化率；二是抓存量去化，有效让利、优化产品，提升性价比。'
东方早报：在拿地及商业地产方面，绿地有哪些计划？
张玉良：土地储备方面，绿地将坚持在风险可控的前提下，实施积极审慎的拿地策略，根据各地市场形势择机储备优质项目，并重点选择产业集聚度较高、刚需支撑较强的潜力型城市及区域加大拓展力度。
商业地产方面，一是将对接政策要求和市场需求，继续加大符合城市功能定位的商办项目的投资、供应力度；二是将进一步提升商业地产整体运营能力，深化捆绑型品牌合作，加强品牌体系、产品标准的开发运作，使之成为助推房地产板块发展的强力引擎。
绿地在酒店板块今年也将有较大突破，绿地国际酒店管理集团年初揭牌成立，绿地自主酒店品牌即将面市，首批自营酒店也将陆续开业。酒店板块将着力培育优质资产，力争到2015年发展成为拥有酒店150家(含自营、托管和输出管理)，客房数5万间，资产规模近450亿元，并拥有国际化运作能力的国际酒店管理集团。
"先活下去，等到救市那一天"
很多淡定，都是在修饰紧张。譬如2012年的不少开发商，在接受早报记者采访时，大多保持着一份笃定表情。但在这份笃定背后，上演的则是另外一番场景：
某上市房企即下令，一个销售员一天要打上百组电话；而为了准备某新盘的上市，该公司的一个销售团队甚至忙活了一天一夜；开发商也在寻找多家中介代理进行楼盘蹲点，把客户"抢"到现场；销售团队的人事调整也时有发生，小到销售业绩不高的业务员，大到不少知名房企分管营销的高层。
一位开发商总结道，现在企业的生存法则，就是先活下去：一是融资，不管多高的成本；二是销售，哪怕老板亲自出动；三是不拿地，哪怕是住宅地块，"这样，我们至少还能等到救市的那一天。"在房地产销售市场的正面战斗，早已打响。从1月1日到2月初，保利在40多个主要城市联合举行了大型促销活动。保利的打算是，在其他地产商冬眠期间抢夺客需。
紧随其后的是招商地产，该公司在2月18日至3月31日间，推出感恩回馈让利活动，涉及14个城市的22个在售项目。在不少业内人士看来，促销是今年销售的主旋律。但有开发商分析，眼下促销的企业一般都是开发规模大、布局广的企业。这类企业大多是上市的，对资金回笼、开工、竣工以及销售规模都有要求。因此，往往会先于市场进行促销，而促销的项目也大多是位于外围或者二三线的项目。
开发商对打折促销也有顾虑。有本土开发商还提到，近期入市的项目，大多是两年前拿地，成本下不来，其次融资成本很高，目前开发贷款的利率都是基准利率上浮30%～70%不等，还要加上各类建材、人力成本的上涨。仅融资成本这一项，开发商就很难实现利润。而一些不上市的企业追求的不是规模，而是利润，因此很少有愿意盲目降价跟风的。
就此而言，今年楼市促销的引爆点，或许还会由大型房企点燃。推盘节奏也有"学问"。在采访中，早报记者发现，有企业在紧锣密鼓地加推，也有企业在延缓开工节奏。一位上市房企营销总监称，现在宝山的一个刚需项目原本是要6月才能销售的，现在打算在4月推出市场。他表示，现在该公司在上海的项目，不少是单价在5万元以上的高端楼盘，这些项目从去年以来，几乎没有成交，今年也就指望宝山这个项目了，"目前的行情，能早卖一天是一天。"
也有真淡定的开发商。沪上一位开发商称，该公司名下有项目去年开盘至今还剩余几百套房源，他们的打算是，先卖着，新一批房源何时推出，等下半年再决定。上述开发商称，事实上，刚需楼盘会是今年企业推盘的重点，高端项目则是跑利润的，因此都会纷纷推迟开盘。比如他们公司名下的一个别墅项目，已决定建成现房后才做销售。
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