[摘要] 调控背景下，转型已经成为传统开发商无法回避的一个话题。对于上半年部分房企营业收入和净利润均出现下滑，不少开发商昨日纷纷表示，凭借土地开发，拿地-借款-开发-销售的简单运作方式，已无法支撑上市企业的业绩保增长需求。
随着房地产调控政策不断加码，房企的库存和资金压力日趋加大。在此间举行的2011博鳌房地产论坛上，与会专家和业内人士认为，房地产暴利时代已经结束，房企粗放式经营模式和依赖投资的盈利模式遭遇挑战，房地产投资将逐渐告别“炒房”时代进入理性投资时代。
调控不断加码房地产暴利时代渐退
今年以来，在“新国八条”等房地产市场调控政策的影响下，多数城市房价涨幅明显趋缓，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势。
国家统计局18日发布的7月房价数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。一线城市商品房涨幅出现全面停滞。
二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有22个，持平的城市有12个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1.0%。
正当房企在严格调控政策下转战二、三线城市、部分二、三线城市房价呈现上涨势头之时，住房和城乡建设部17日公布了对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准，限购令“扩编”箭在弦上，房企等待楼市调控政策松动的愿望随之破灭。中国房地产业协会副会长朱中一认为，2011年是我国“十二五”规划的开局之年，也是房地产转型发展的关键之年，中央政府对房地产市场的调控力度不会放松。
“中国的房地产市场正发生着巨大变化，如果说调控前地产商还沐浴在和煦的春风中，调控后就是置身于刺骨的寒风中了，而且这个寒风不是一年两年，不能太乐观。”高和投资董事长苏鑫说，5年前投资一二线城市的住宅，年投资一般能达到15%，调控后的年不会超过5%。苏鑫认为，限制第三套房以上的按揭一定是长期的政策，因为政府意识到普通住宅的去投资化是未来政策的重要趋向。
阳光100 (论坛 视频)集团董事长易小迪认为，房价继续疯涨不可能再延续，除了限购、限价的调控手段，保障房、房产税这些长期调控手段可能会长期存在，住宅市场将呈现“两分天下”的格局。
库存压力持续增大资金链日益绷紧
随着房地产调控的进一步深入和政策的进一步细化，多个城市和房企的库存量大幅攀升，同时销售量萎缩和融资成本上升导致房企资金链条日益紧绷。
截至8月17日，沪深两市122家房地产上市公司中，共有38家上市房企公布了2011年半年报。据WIND资讯统计数据显示，38家上市房企期末存货从去年同期的2602.24亿元大幅增加至今年中期的3762.06亿元，同比增长44.57%。而从已公布7月销售数据的14家上市房企销售情况来看，有9家上市房企销售业绩环比出现下跌。而对于小型上市房企而言，宏观调控将使其资金链更加紧绷，多家小型上市房企上半年均出现经营性亏损。
流动性日益收紧，房地产信贷政策导致房企融资渠道收窄，融资成本不断上升。前美国银行美林董事总经理、安泰盘实总裁蓬钢认为，目前大部分房地产企业都面临资金压力，要么降价获取资金，要么去资本市场进行成本较高的融资。
经营盈利模式遭遇挑战房地产业亟待转型
随着房企库存和资金的压力不断增大，房企传统的粗放式经营和盈利模式遭遇挑战，房地产业亟待转型。
北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝说，过去简单地拿地、盖房、预售、回钱，产生利润的模式已经不存在了。房企现在首先要降低发展速度，做好手中的住宅产品，同时适当开发综合性商业项目。
苏鑫认为，此次房地产调控必然导致两个趋势，一是使单一的商品房市场裂变成商品房和保障房的双轨制市场，二是普通住宅的去投资化。房地产融资将从银行为主的间接融资转向信托、基金为主的直接融资，房地产投资将告别“炒房”时代进入理性投资时代。商业地产和非限购的三线城市住宅将成为资金追逐的下一轮热点。
朱中一说，今后我国房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主，所有企业都必须重视这个问题，否则将面临淘汰的危险。他认为房地产业亟待转型，应调整供应结构、转变开发建设模式、推进科技进步和技术创新、拓宽房地产融资渠道和强化企业内部管理。
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