房住不炒，是指示。
房地产健康稳定发展，是未来的大势所趋。
但大趋势中，却蕴含着波澜起伏的小形势。
但时代的一粒尘埃，落在每一个人的头上，就是一座大山。
楼市稍微出现风吹草动，对于一个人、一个家庭而言，就是不可承受之重。
有人买的楼盘烂尾了，有人买的房子首付都亏没了，更多的则是在瑟瑟秋风中等待，等待着交房、等待着黎明、等待着时代的救赎......
一个低头拉车的时代结束，一个抬头看路更重要的时代已然开始！
买房，逐渐变成比买股票、期货、基金等风险更大的事。
楼市的好坏，不是靠鼓吹或者唱衰就能决定的。
供求关系决定价格，涝疫结合后的郑州，很多人对于未来的收入预期都不乐观，观望情绪严重，再加上郑州相对大的供应量，整体供过于求，这所有的一切，在今年最后一个大的销售节点集中爆发。
于是，在郑州楼市中，一个瞠目结舌的现象发生了：
在郑州西部，曾经炙手可热的常西湖新区，某楼盘顶楼以8888元／平米的价格向市场抛出深水炸弹！
在郑州南部，而且妥妥的是在三环内，某项目针对2号楼东北向的89平米小三房搞活动，70年住宅，12000＋，还送车位。
在郑州北部，某新开的楼盘直降2000，以12500的价格销售、而不远处某大盘，早在10.1之前就已经对外释放价格缩水的信息！
在郑州东部，绿博组团某楼盘尾盘大户型直接7500元／平米尾盘大处理；郑州经开区国际物流园区组团，某项目所有房源，部分楼层楼栋户型，一口价，7500元／平米。
国家中心城市郑州很多楼盘的房价，直逼县城！上演了一出的大衰退！
本文，不是探究究竟哪些盘降价的信息，而是，探究背后的规律。
从2017年五三新政后，郑州楼市就进入了下行区间。
从空间分布上看，市场率先从环郑市场开始恶化，随后波及到远郊，然后近郊，最后进入主城边缘地带。
从产品类型看，刚需盘率先缩水，然后刚改盘，改善类型的房子目前仍然相对坚挺。
从开发商的类型看，降价的多是拿地激进，选址欠考虑，以及资金紧张或者规模小、品牌实力不够硬的房企，而资金稳定，品牌够大，拿地张弛有度的房企，目前依然稳坐钓鱼台。
和楼市一起衰退的，还有人们心理上的衰退，尤其是之前买了高价房子的朋友。
千人千面，每个人对于楼市的理解，皆不同。
但如果你买的房子所在的区域降价了，或者楼盘降价了，不要多想，认就行了。
然后总结经验，勇于正视自己的决策判断，找出自己当年的判断不足下次做出正确的判断，这才是要义。
悟空认为，比起买错房，更可怕的是陷入自发的逻辑旋涡里。
有个非常有趣的现象，在和新人朋友们平日对房子的讨论中出现频率极高的几句话：
“我觉得这个楼盘挺好的”；“我觉得这个区域未来发展很好啊”；“这环境、这规划很ok啊”；“你怎么觉得不行啊”？
这些言论出现在业内人士身上我是理解的，但事实情况不是的！
实际情况是，这是你买（投资）的套房子，而之前售楼部都没去过几个，甚至去售楼部都是极度乐观的说法。事实上大部分人只是逛了逛网页，看了几场直播，不是么？
那么这样奇怪的自信和逻辑是如何莫名的建立起来的呢？
我先来说说买错房子人的五大心态发展过程：否认、愤怒、协商、绝望、接受。
这五点不是看上去那么独立和清晰的，却是相互影响共存的。
1.否认（失落）
大部分人都迷失在了点，因为买错房失落而否认，以及给自己编造一个可以接受的理由，以达到心理止损的目的。
这是典型的鸵鸟效应，然而区域（房子）降价是客观事实，并不会因为主观意识的转移而消失。
中国古典说法是扁鹊见蔡桓公，也可以简略为忠言逆耳，良药苦口，很多购房者买错房子，别人劝导，首先想到的就是否认。
2.愤怒
愤怒是阶段的升级版，如果别人说你买的区域或者房子不同，部分人会因为失落而愤怒！
愤怒在楼市里不仅毫无用处，反而更像是更像瓷器店里的一只苍蝇，你若满眼都是他，那你的理智也会和瓷器一样，被自己砸的粉碎。3.协商
楼市里的协商，是需要客观知识储备和经验的累积。是对楼盘的一种逻辑“判断”。当很多人否认你的时候，很多人自己心里也会犯嘀咕，难道是我真的买错了？
到这个阶段，就是自我情绪的协商。4.绝望（消极）其实这个阶段内心已经知道自己买错了，可怕的是绝望后的消极，这会加强一开始的鸵鸟效应。5.接受
给自己一个妥协的接受，或者说好受的理由，比如区域未来潜力大，比如只是时间问题，比如长线云云...
房子的价值是不是靠自己主观意淫的，他最终还是会落到市场中。重点来了，大家以为以上五个过程后这事就告一段落了么？
最可怕的才刚刚开始，这类事件伪装在边际效应里让人们感觉忘记了，但这样的不良经验也就被默默的自动的存储在了逻辑经验里，直接导致之后的一错再错，由第五阶段重新回到阶段！这次逻辑谬误会加深你之后再买房子的错误，“直觉”也就是逻辑旋涡。
大部分地域帮就是这么诞生的，没有一个合适的缘分，就很难再走出这样的怪圈。
人的大脑最喜欢做的事件之一，就是自我解释。再加上盲目过度的自信和一点点就够的贪婪，便足以让你陷入逻辑谬误旋涡，然后一直买到错误的房子，还自认为自己正确。
上一段，可能很多没买过房子的人，或者只买过一两套房子的人，不理解我在说什么。
但事实上，这是我和很多购房者交流后产生的一种归纳，一种他们购房心态的归纳。
你很难说服一个老“西郊”说郑州未来在东部，西郊会持续没落。
你也很难说服一个对于郑州老城没有感情认同的外地人让他买拥堵的二环内二手房。
你更难去说服那些已经在某个新区买过房的人，说你所在的区域未来发展不行。
人们往往更愿意相信自己想看到的真相，而非事实。
正是这种心态，让很多人在过去买到了错误的房子，陷入自我逻辑的漩涡，从而一错再错。
回归正题，本文是讲郑州楼市进入了一个大衰退周期，这个衰退，明眼人都能看到。
但是，如何应对，真正明白的人却凤毛麟角。
悟空从2017年至今，一直坚持的购房逻辑：
1.南北分化会加剧，投资尽量买南方，城市是深圳，并且做到了知行合一，收获一波可观涨幅。
2.郑州买房，主城区，放弃外围组团。而事实上，悟空的房子基本都在三环内，是那种今天贴出租告示，第二天就有人打电话的那种。
面对现在的楼市乱象，我能够云淡风轻，这完全归功于原来良好的资产布局，虽然现在看每次购买行为不是最优解，但足以让我傲视周边很多人。
那么，面对国庆七天之后的楼市大衰退期，购房者应该如何走出自己的逻辑漩涡，做好下一步的房屋配置呢？
1.不买。当市场面临不确定性增多，大多数人买房都在赔钱的时候，其实不买，就跑赢了大部人。
2.除非预算没得选，现在不买外围特价房，专盯主城区改善盘，在合适时机出手。超市水果打折，率先上的肯定是歪瓜裂枣，好东西都在后面，不到最后，开发商不会轻易给这些优质房源打折。
3.正视人性。哪里越限，就越要往哪里买。哪里救市，就千万远离，这适用于城市，同样适用于区域以及楼盘，买现在价格坚挺的区域和楼盘。
为什么价格坚挺，就是因为有价值支撑。为什么一些楼盘搞特价，就是撑不住了！
房价之所以高，就是因为大家有价值共识，你现在觉得某个区域、楼盘好，是价格洼地，但是大部人不觉得，你提前入场占座，后期不赔才怪，这就是当下在郑州各个新区买房亏钱的本质原因。
你以为你有前瞻性，但失去了价值共识，最后你会发现，真正的小丑，其实是你！
最后，都希望大家买到好的房子，拿到市场里有更多的人问价，更多人出价，租出去有很多人打电话。
而不是围着一堆人说未来好，真让他们买，个个只能给你尴尬又敷衍的微笑。
房地产门徒2021-10-14 19:25:51
