住房“以旧换新”政策来了，你了解多少？

今年以来，郑州、南京等城市纷纷推出“以旧换新”政策，以促进房地产市场的活跃。政策主要通过中介优先售房和国企收旧换新两种模式进行，不同城市也在不断优化和创新这些模式，以提高政策效果。目前，政策已在全国多地逐步落地，取得了一定成效。

今年初，郑州市提出了到2024年要完成10000套二手房“以旧换新”的目标，其中5000套由郑州城发集团直接从市场上收购，作为二手房“以旧换新”的试点。这一举措引起了广泛关注。同一时间，南京安居集团也启动了类似的“以旧换新”试点，首批计划收购2000套二手房。自此之后，各地纷纷效仿，至今已有约130个城市开展了相关工作，政策效果逐渐显现。

目前，“以旧换新”主要有两种操作模式：中介优先售房和国企收旧换新。中介优先售房模式中，开发商与中介签订新房认购协议，购房者在一定周期内售出旧房，新房认购协议即生效；未能售出旧房，协议则失效，开发商退款。而在国企收旧换新模式中，地方国资平台直接收购旧房，售房款用于购买指定新房项目。这两种模式在多个城市已经取得了一定成效。例如，无锡梁溪城发集团逐步扩大了收购范围，吸引了更多购房者参与；漳州市出台了“兜底”机制，确保旧房在一定时间内未售出时由政府平台收购，保障了购房者的利益。

目前来看，国企收旧换新模式的效果相对较好，但受限于收购资金，多数城市的收购规模还不足1000套。如果未来有更多资金支持，进展可能会加快。郑州的例子表明，较大的新房选择范围提升了购房者的参与积极性，也有利于开发商的库存去化。而南京的做法则显示出对新房项目严格约束的效果，灵活性稍显不足。从市场反馈来看，中介优先售房模式的市场化程度更高，也更容易落地，但旧房价格需要合理评估。漳州的国企“兜底”机制可以有效打消旧房业主对降价的担忧。不少城市正在尝试将“以旧换新”与其他购房政策结合，如成都的首套房认定和公积金贷款额度上浮政策，这些举措有望进一步降低购房门槛，提升购房者的参与积极性。未来，各地政策或将进一步优化，如扩大收购旧房的物业类型和区域范围，跨城收购旧房也可能成为新的趋势。总体来看，“以旧换新”政策对于促进房地产市场活跃度具有一定的推动作用，未来可能会有更多城市出台相关措施。