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2023年郑州房地产市场形势总结与展望

中指研究院2024-02-18 17:16:04来自北京市

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2023年郑州房地产市场较2022年稳中向好，住房总需求维持在较高水平，二手房成交规模首超新房，新房市场恢复较弱，多轮政策调整对新房市场提振作用不明显。展望2024年，郑州产业项目加速落位，居民就业收入预期有望好转，供应缩量带动新房市场供需关系优化，保交付工作有序推进提升购房者置业信心，市场持续恢复的态势有望延续。

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2023年郑州市场形势总结

新房市场：2023年全市新房住宅供应保持收缩，成交量受部分项目集中备案影响明显上涨，成交价格小幅下降

2023年，住宅供应610.1万㎡，同比下降10.2%，成交1089.4万㎡，同比上升28%，成交均价同比下降4.8%；新建住宅供求规模连续两年维持在2014年以前的低位水平。

全年成交走势上先扬后抑，一季度购房需求加速释放，成交量同比回升；二季度市场受多个项目大量集中备案影响，5月备案成交量反弹明显，二季度中后期市场降温明显；三季度至四季度市场总体延续低温运行态势，年底表现出微弱的翘尾行情。

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二手房市场：成交规模同比大幅上涨，达到历史最高水平，价格近两年呈持

续下降趋势，郑州二手房挂牌居于高位

2023年郑州住宅二手房成交1074.22万㎡，同比上涨81.8%，达到历史最高水平，成交均价下降3.2%；网签二手房数据口径较大，含部分更名数据，按照中指数据库数据，郑州2023年二手房成交871.11万㎡，同比上涨116.0%。

截至2023年底住宅二手房挂牌量约15.6万套，近一年挂牌量呈逐步上升趋势；二手房挂牌价格近两年呈持续下降趋势，近两年累计下降10.9%，近一年累计下降5.6%。

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房价水平：剔除结构性因素影响，郑州新房价格总体趋稳，二手房价格持续下跌，跌幅呈扩大趋势，对新房价格形成压力

新房价格趋势：根据中国房地产指数系统百城住宅价格指数，2020年以前，郑州新建住宅价格震荡幅度较大，2021年以后进入窄幅波动状态，2021年下半年开始总体处于阴跌状态，2023年新建住宅价格累计下跌0.43%，比2022年收窄0.67个百分点，3月以来价格基本回归平稳。

二手房价格趋势：二手住宅价格波动幅度较大，2020年6月以来整体跌多涨少，2022年下半年至今处于持续下跌状态，截至当前已连续下跌20个月；2023年累计下跌6.44%，较2022年跌幅扩大2.62个百分点，对新房价格形成较大压力。

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住房需求：新房二手房成交总量依然维持在相对较高的水平，二手市场份额近一年总体维持在50%，分流新房市场客户

2023年住宅新房二手房成交总量19.1万套，较2022年大幅上涨52.7%，与2021年基本持平，住宅需求仍然处于较高水平；2023年二手房成交套数占比49.5%，为历年最高水平，剔除新房市场集中备案部分的影响，二手房市场份额已超过新房市场，对新房市场分流较大。

2022年2月以前，郑州二手房成交量显著低于新房成交量，二手房市场占比总体维持在35%以下，此后，二手房市场份额波动上升，2023年4月开始持续保持在50%以上，2023年8月、9月，二手房占比均为61%，达到历史最高水平。

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成交结构：市区新房与二手房成交总价段呈现大致类似结构，100-150万是成交主力，成交面积段上呈现较为明显的新房改善化和二手房刚需化特征

成交总价段：2023年，郑州市区新房与二手房成交总价段结构基本相似，成交总价段主力均为100-150万，占比均约34%左右，差距较大的为80万以下总价段，二手房高出新房8.4个百分点。

成交面积段：2023年，郑州市区新房成交高度集中在90-160㎡，其中，成交面积段主力为90-120㎡，占比为38.2%，次主力为120-160㎡，占比为34.6%；二手房成交分散集中在60-160㎡，其中，成交面积段主力为60-90㎡，占比为32.8%，120-160㎡和90-120㎡成交占比分别为23.3%和22.7%；90㎡以下面积段段占比整体比新房高出10个百分点以上。

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政策环境：郑州自2022年以来持续松绑房地产政策，2023年力度进一步加大，大幅下调房贷利率以及全面取消限购限售均走在一二线城市前列，政策进入全面宽松阶段

2022年3月开始，郑州市大力营造宽松的房地产政策环境，2022年出台政策涉及下调房贷利率、降低首付比例、放松限购限售等各个方面；2023年1-5月，政策调控向关键环节进一步加大力度，房贷利率超预期下降至lpr-50基点，全面执行20%首付，全面取消限购限售，降利率、降首付、取消限购区域等政策力度在一二线城市中靠前发力。

表：2022-2023年郑州市房地产相关政策

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住宅库存：今年以来供应缩量和销售回升带动住宅库存及出清周期下降，但总体仍处于较高水平，市场出清压力依然较大

总体趋势：2023年2月以来，销售市场回升叠加住宅供应减缓，郑州住宅库存总量和出清周期均呈下降趋势，截至2023年底，郑州库存下降至1773万㎡，较2022年底约下降22.1%，按近6个月计算出清周期降至30.8个月，较年中小幅延长，总体仍处于较高水平，市场出清压力依然较大。

分区表现：市内八区和郊县住宅出清周期呈同步下降趋势，截至2023年底，市内八区库936万㎡，出清周期26.2个月，郊县库存837万㎡，出清周期38.3个月，郊县库存压力整体高于市内八区，其中市内八区库存较高的区域为金水区、中原区、经开区，出清周期较长的为中原区、高新区、惠济区，郊县库存较高的区域为新郑市、中牟县、航空港区，出清周期较长的为新密市、巩义市、上街区。

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改善库存：市场分化下，热点项目库存出清周期接近合理区间，18000元/㎡以上的改善市场维持在合理区间内，局部区域改善市场库存较为紧张

2023年郑州市场分化局面加剧，截至年底，市内八区流量相对较好的50个项目可售库存为273万㎡，出清周期18.1个月，基本接近合理区间，其中，经开区、二七区出清周期低于12个月。

按照价格对市区在售项目进行改善市场划分，16000元/㎡以上可售库存306万㎡，出清周期22.2个月；18000元/㎡以上可售库存155万㎡，出清周期17.7个月；20000元/㎡以上可售库存88万㎡，出清周期17.8个月。

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土地市场：住宅用地供求规模保持收缩，供应缩量超四成，成交缩量超两成，底价成交为主，地方国企托底占比较高，民企拿地动力提升

2023年，郑州市共推出住宅用地规划建面887.47万㎡，同比下降42.6%，推出规模为近年来最低水平，降幅较2022年略微收窄，但仍超过四成。住宅用地成交规划建筑面积762.76万㎡，同比下降24.2%，成交规模降幅较2022年收窄。

2023年，全市住宅用地成交楼面均价3560元/㎡，较2022年下降9.8%，住宅用地楼面价近两年连续下降，成交70宗土地中仅6宗为溢价成交。

拿地企业中地方国有企业托底为主，拿地数量占比64%，较2022年有较大好转，民营企业拿地18宗，拿地动力有所好转。

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2024年郑州市场趋势展望

城镇化和人口增长潜力仍然是郑州最有力的住房需求支撑，重点在于扩大就业留住高校毕业人才

郑州市及河南省常住人口城镇化率均相对较低，仍有进一步提升空间，城市常住人口总量小幅落后武汉、西安，作为中西部省会城市的人口首位度明显落后于武汉和西安，在全国省会城市中也处于靠后水平，未来仍有巨大的提升空间。小学生规模达110万人，并保持中高速增长，对改善性住房需求形成支撑；郑州高校在校生总体规模大，城市高校毕业生人数与全省高校毕业生人数均具有规模优势。

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工业投资保持高速增长，投资转化为产值，助力经济修复，2023年工业用地成交规模维持高位，重大项目签约超前推进，2024年经济有望保持较快增速，带动居民就业收入改善

郑州工业投资连续两年高速增长，2023年规模以上工业增加值高速增长，成为支撑GDP快速增长的关键动力，前三季度郑州GDP增速在万亿级城市中排名第二，比排名第一的成都略低0.2个百分点。工业用地成交规模连续三年保持高位，2023年工业项目签约目标超额完成，未来两年仍然是产业投资建设和产值兑现的集中期。

房企拿地规模较小，叠加现房销售地块推出，住宅潜在供应保持缩量，供需关系持续优化，库存压力加速缓解

长周期来看，2008年至2023年间，郑州市累计成交住宅用地规划建筑面积3.91亿㎡，比武汉多0.18亿㎡，是西安的1.64倍，同期郑州、武汉、西安住宅成交面积分别约为2.45亿㎡、2.69亿㎡、1.85亿㎡（西安住宅成交数据缺失少数区县，实际值略高），郑州、武汉的住房相对超供问题比较突出。

近两年加速化解供需矛盾，供地缩量-成交缩量-城投托底-开发放缓，四级减速之后住宅供应明显低于武汉西安，2023年郑州住宅销供比为1.78，明显高于武汉的1.21、西安的1.12，供需关系反转促进郑州住宅库存优化，有助于推动市场逐步回归平稳运行轨道。

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郑州房价相对超跌，房价下跌空间有限，随着二手房降价意愿下降，二手房价格企稳为新房价格企稳回升提供空间

郑州新建商品住宅价格指数由领先走向落后，在这个过程中，城市经济基本面并未发生明显差距；二手房挂牌量上，郑州15.6万套，武汉15.9万套，西安17.4万套，叠加法拍房数量，三城市存量规模相当，房价下跌的主要因素在于期房交付风险被舆论过度渲染。

郑州房价在同能级城市中本身已经相对较低，经过较长时间的下跌，郑州二手房业主降价急售的情况有所缓解，降价意愿有望逐步下降，二手房价格也有望逐步企稳。

图：郑州、武汉、西安房价走势对比

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政府回购存量商品房，既是稳市场任务，也是不动产投资行为；下一步若加大对存量住宅回购，进一步激活房票闭环，或可加速市场企稳回升

政府回购存量商品房作为保障性住房是郑州2022年提出行业纾困举措之一，从2022年下半年开始到2023年，回购规模粗略估计在3万套以上，回购物业类型主要为公寓，住宅回购较少，回购价格与项目工程进度有关，以7折-8折居多，个别项目低至6折。

《郑州市住房发展“十四五”规划》中提出，筹集40万套（间）保租房、人才公寓，筹集发展市场化租赁住房10万套（间），仅郑州城发集团人才公寓管理规模已10万套。

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政策研判与风险提示

政策展望

存款利率已经下降，美元加息周期结束，国内降息空间再次打开，稳经济预期下仍存在降息可能；
保障房、平急两用、城中村改造“三大工程”的配套政策逐步出台落地，重点关注配售型保障房是否有相关金融支持政策出台，部分刚需住宅项目可能有机会被政府回购，并且有可能疏通房票政策落地堵点，也有利于城中村改造的推进；
郑州房地产政策已经较为宽松，进一步调整放松的空间有限，局部可能收紧，如首套房标准上可能会放松，但首套房利率加点政策存在收紧可能。

风险提示

关注房企二次暴雷风险，全国市场预期仍然下行，融资环境的改善多数停留在政策上，经营现金流和融资现金流不能满足房企偿债需求可能会引起个别房企的二次暴雷，不利于市场预期的好转；
保障房、人才公寓批量入市，目前来看入市节奏较快，规模也不小，如果入市规模继续大幅增加会进一步挤压刚需市场；
城投托底土地入市，存在一定可能性，但在房地产市场不明显升温的情况下，规模化入市的可能性较小，未来有可能会作为调节市场的工具。

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