70个城市房价调整，一线城市成焦点

房地产市场目前正处于调整阶段，一些房企面临经营困难，特别是一些龙头房企的债务风险开始显露，这对市场预期产生了一定的影响。然而，我们需要明确这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场的政策调整优化以及房企风险的化解是有望逐步实现的。

最新公布的数据显示，2023年7月份，70个大中城市商品住宅销售价格的上涨城市数量有所减少，各线城市的销售价格环比基本持平或下降，同比上涨和下降的城市都有。具体来看，一线城市的新建商品住宅销售价格连续两个月持平；二线城市的新建商品住宅销售价格环比下降了0.2%；三线城市的新建商品住宅销售价格环比下降了0.3%，较上个月扩大了0.2个百分点。

专家分析认为，7月全国新房销售下降，居民购房信心较低，新房认购量和市场情绪都有所下滑。开发商为了促销也加大了降价的力度，这导致了房价的下跌。在二手住宅市场上，一线城市的二手住宅销售价格环比下降了0.8%，比上月的下跌幅度扩大了0.1个百分点；二线城市的二手住宅销售价格环比下降了0.5%，降幅比上月扩大了0.1个百分点；三线城市的二手住宅销售价格环比下降了0.4%，与上月相同。

专家分析认为，二手房的价格下跌比新房大，主要原因是二手房的挂牌量持续创新高，而销售量却较少，交易周期增长，预期下滑，这导致部分房源持续降低挂牌价以尽快出售。专家表示，二手房目前正进入到全面、深度和阶段性的调整，所以价格下跌是正常的。

在当前房地产市场调整阶段，一二线城市的政策落地成为焦点。一线城市的房价下降表明市场面临的短期压力已经明显，对取消行政限制的紧迫性有了更多的期待。一线城市本身的需求仍然存在，一旦政策得当，市场很可能有序恢复。首席分析师表示，房地产市场的整体调整逐渐到位，稳定复苏的基础越来越稳固。新一轮的宽松购房政策将继续推动市场交易活跃。

此外，近期有报道称，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市计划调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。当地取消限购后，首套和二套房的最低首付比例有望进一步降至20%和30%。这一消息引起了极大的关注。然而，专家提醒称，降低二套房首付比例政策的效果在不同城市可能存在差异。

总的来说，当前房价下跌的主要原因是市场供需关系发生了变化，这已经成为业内的共识。国家统计局发布的数据显示，新房的供给方面，竣工面积和待售面积同比增长；而需求方面，全国新房销售面积同比下降。专家表示，当前房地产市场仍然存在较大的住房需求，特别是改善性需求。随着政府采取的保交楼政策和解决房企债务风险的举措见效，未来需求的增加将使房价企稳回升。

关于未来政策的走向，专家认为，一方面，各地积极优化调整政策，包括一些热点二线城市降低二套房首付比例和提高公积金贷款额度，同时一线城市也出台了扶持政策。另一方面，央行近期两次降息，预计本月5年期LPR将再次下调10个基点，这意味着按揭贷款利率将继续下降。此外，还有人呼吁取消按揭贷款的认房不认贷政策，这有利于降低购房门槛和成本，提高房屋的循环效率。国家统计局的发言人也表示，当前一线城市和一些二三线城市都发声表示要支持和满足居民刚性和改善性住房需求。房地产调控政策的调整和优化有助于提振市场信心。随着经济的恢复和居民收入的增加，房地产市场将逐步好转，居民的住房消费和房企的投资意愿将逐渐增加。