【土拍的思考】(二)

冷思考二：行业的金融属性进一步加强

在今年这一波集中供地中房企布局的重点城市都调动大量的资金，其中东莞集中供的一幅地中，总土地货值22个亿，引来五百个马甲共2000亿资金戮战，有两家房企甚至动用了一百多个马甲，如果1％的资金成本，就已经抵过全部的货值了。还有传闻有个企业为了上海的拍地准备了一千三百亿的保证金，地产的这种大进大出的资金需求，已经越来越像金融机构了。

除了资金量，监管机构对地产行业的管理也越来越像金融行业——

一是把房企和金融机构一样进行分类管理，比如房企的三道红线和银行的五档分类；

二是有严格的行业管控，对地产的负债率与结构，如同对金融行业的资本充足率及地产相关贷款的总额限制；

三是管控的颗粒度与方式：对主流房企像对金融机构一样，有年度控制目标，并且细化到月度管理和窗口指导，监管的颗粒度也越来越细。

没有花不完的钱，只有买不完的地。让子弹飞一会，有时不一定会错，特别是在房企负债三道红线月度管控的前提下，就如同不论餐前餐后，都要求血糖指标一样，哪一个月其实都不能多吃，但是集中供地又是一顿顶三天，吃还是不吃，这是一个问题。Tobeornottobe？

所以只能是量力而行，在财务有限的弹性内做好安排分配，不要太担心被别人家都吃完，他吃多了血糖也是会高的，下次就会被禁食。

地产行业在资本市场的定价也很像金融机构，低市盈率、低市净率、高分红率、股价低迷。为了筹措更多的权益金融资本，多数上规模的房企都选择了上市，但是上市窗口期也已经过去，2020年房企的平均市盈率不到5倍，流动性交易量也不大，上市募不到多少资，但是会增加不少中介和监管成本。地产企业借资本杠杆弯道超车的机会过去了，小规模企业要想逆风上坡，还要加速，非常难。