六月三日下午，郑州土拍结束。这是北方地区22个首批集中供地试点中的最后一个，土拍备受瞩目。
据悉，郑州共有49个供应地块，土地使用权面积共2244298.8平方米，折合起始价373.68亿元。最后全部成交，没有一次流拍，成交总价为414.21亿元。
到目前为止，名单上22个热点城市中，除上海、合肥、武汉、长沙和成都5个城市外，都出现了首批集中供地的结果。根据不完全统计，已出让的17个城市累计成交金额达8034亿元。
拼点钱，开小号？
值得一提的是，郑州此次推出的地王多为定向改地，早已“名花有主”，真正公开招标的地王只有3宗，因此备受瞩目，成为众多开发商争相争抢的对象，均被竞拍的30％溢价熔断价格，最终由万科、保利、金茂三大房企加推。
提起“摇号”，很多关注土拍市场的人都会觉得似曾相识。
很好，这和之前广州、南京、长沙、福州等城市一样，变成了一场比拼房企资金实力的“马甲”大战。
3个地块中至少有24个参与了竞拍。除万科、碧桂园等国家头部房企、绿地、保利、中海、华润等大型国企外，还有不少建业、绿都等河南本土房企。
但是最后，三大房企全部被国资背景拿到，靠的当然不仅仅是运气，还有大量展现资金实力的“小号”。
根据规定，参与竞拍的每一个企业必须提前缴纳起始价50％的保证金，而24个房企竞拍一个地块，参拍者可达90家。
例如，经开区地块起价24.34亿元，熔断价31.66亿元，但某公司的保证金仅为12.175亿元，而最终光保证金就高达800亿元，相当于近70家企业竞拍。
然而，这种做法并不是事与愿违，在刚刚结束的苏州和即将到来的上海等地土地拍卖中，明确规定“直接控股子公司不得参与同一地块的竞买”，而要求出让金作为企业自有资金，违反规定则被列为“失信行为人”，并在今后3年内禁止参与。
分析家说，是否禁止多个马甲的同时竞拍在每个城市都有不同的规定，实际上没有的优势。在某种程度上，禁止可以保证公平，而允许或默认，则可以将较大概率的土地给有实力的人，也不能算错。
但是，可以想见的是，“拼马甲”的行为必将导致行业集中度的进一步提高，“旱涝涝涝涝涝涝死”等中小型开发商捡不到漏准备‘返乡置业’、偏安一隅时，就会发现连自己的后路都被大房企抄了。
范围内的土地出让数据也同样令人震惊。
据统计，40个核心城市1-5月出让土地累计收入14656亿元，同比增长33％；成交累计21720万平方米，同比增长14％。
按城市划分，5个的城市土地出让金已超过千亿，其中包括还没有进行首批集中土拍的上海，达到1014亿元。杭州、北京、广州、南京4个城市的出让金总额分别为和1214亿元。
值得注意的是，就目前完成首批集中土拍的17个城市而言，并非所有城市都受到了房企的追捧，各城市间的土拍“冰火两重天”，总体上呈现“南北向冷热不均”的趋势。
杭州、重庆、深圳等地，平均地价都超过30％，高的超过100％，地王价格不断刷新；长春、沈阳、青岛等地，地价则大多以底价成交，甚至有多宗因无人竞买而流拍。
在这些土地中，重庆市是此次集中土拍最火爆的城市，大部分土地都是高溢价成交，平均溢价率39％左右，比如沙坪坝区西永组团一商住地块，溢价甚至高达129.98％。
把深圳、杭州等超热点城市，定位在长三角的无锡共有16个地块，结果15宗突破限价，由于土地竞拍过于激烈，土拍计划连延长2天至3天，火爆程度可见一斑。
恰恰相反，长春虽是首次集中拍地的城市，但房企拍地热情不高，共推出51宗宅地，有11宗终止挂牌，2宗流拍，38宗成交，32宗为底价。
而且青岛本次推出63个地块，结果2个流拍，61个地块中有60个成交，平均溢价率只有2％，刷新了地级市集中拍地的底线。
这也适用于城市以外的地区。比如五月份扬州广陵区4宗商住用地成交，其中3宗楼面价均超过100％；五月襄阳仅一宗高新区地块出让，楼面价为83％。
而且在北方的一些城市，五月的成交地块，洛阳平均溢价率为5％，兰州仅为1％。
实际上，除了首都北京和像郑州、西安这样的中西部振兴的核心城市以外，大多数北方城市都是这样的。
公司没有盈利的时期
值得一提的是，部分城市看起来溢价率不高，并不意味着火爆程度不够，而是在竞拍规则上有所不同。
举例来说，北京土拍，号称史上最严竞拍规定，既限定了地价和房价天花板，又设置了多家医院、学校、道路等配建，最后还要开发商竞拍高标准住宅，土拍溢价率堪比无人问津小城，却依然吸引了最有实力的开发商。
此外，杭州地块的溢价率也达到了30％左右，自持比例的一宗地块以40％自持方式被拍下。我们可以设想，如果溢价率上限放开，恐怕地价溢价率就会甩出重庆几条街（目前平均溢价率）。
同样正因如此，即使溢价率不高，但除去自持、配建、高标准后，实际可售楼面价依然居高不下，多块地的可售楼面价和限房价之间仅差1万元／平方米，让无论拍到还是没有拍到的开发商都直呼“亏本买卖”，房企无利润时代来临。
比如杭州土拍表现亮眼的嘉禾集团，在投资者大会上，嘉禾集团董事长戚金兴表示：努力做到净利润达到1％-2％水平。
实际上，戚金兴只是把房企想说的都说了，并不愿说，也不愿承认。
那为什么开发商知道不赚钱还在拼命的争夺呢？
有人向观察者网表示，只要开发商能控制好成本，做到不赔钱，或者不赔太多，至少能保证一直有现金流，能够让企业一直处于周转状态，这就给以后的发展带来了无限可能，不管是转型，还是发展上下游多元化产业，都仍然可以赚钱。
而且土拍时一旦犹豫不决导致空手而归，未来可能面临的是无房可售，或仅剩一些去化欠佳区域楼盘，届时如果现金流断裂导致大量到期债务无法偿还，恐怕难以逃脱破产危机或被收购的命运。
繁华楼市2021-06-04 10:36:09
