此前，国家统计局发布《建筑业持续快速发展城乡面貌显著改善——新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告之十》指出：
2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米。
当下的中国，人们已经基本解决了基本居住问题，而下一步要解决的是住在哪，如何提高居住标准的问题。
换句话说，当人们满足刚性居住需求后，大城市的改善楼盘，将会受到越来越多人的青睐。
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“改善”是一个相对的概念
我们平时聊天说到楼盘时，总会先给这个楼盘做一个定位，比如：刚需盘，刚需偏改善盘，纯改善盘或者置业豪宅等。
那么他们之间的界定如何区分呢？我们很难用量化的指标去衡量，但每一个人心里都会有一个衡量的标准。
对于很多非专业人士而言，想要买房，几个楼盘转下来，觉得一家比一家好，至于好在哪？很难说出个一二三来，更无法区分什么是刚需，什么是改善。
其实改善是一个相对的概念，没有之说。但是我们如果能够通过各项指标分析出一个楼盘的定位，这将会对你有巨大益处。
一般来说，改善楼盘相对于刚需楼盘，居住更舒适，同时，后期溢价更大。
这种例子很好找，比如东区大部分楼盘，主城区的天下城，北区的普罗旺世，西区的锦艺国际华都等。
改善楼盘并不会因为定价略高而影响后期溢价，反而会因时间的流逝，和刚需盘差价越拉越大。
这是优质产品价值凸显的自然规律。在货币大放水的今天，股市如此，楼市也如此，资金总会不断的沉淀在优质的资产上。
今天，我们就浅析一下刚需楼盘和改善楼盘的区别，请认真阅读，这关乎你的财富以及2021年你买房的判断标准。
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我心目中郑州改善楼盘的标准
1）土地指标
俗话说的好，面粉价格决定面包价格。同时，面粉质量也决定着面包质量。一块地的土地指标，基本就决定了一个楼盘是刚需基因还是改善基因。
而谈到土地指标，我们最优先看的就是：容积率。
容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一般情况下，容积率越低，居住舒适度越高。
看完容积率我们再来看建筑密度和绿化率。建筑密度根据字面意思就能理解，我们不再多说，一般来说，建筑密度越低，小区公共活动空间越大，也便于大型中央景观的打造，至于绿化率，一般来说越高越好，改善楼盘的绿化率一般都会达到35％以上。
我们再来看限高，限高决定了一个楼盘的产品，限高越低，产品越好。别墅＞洋房＞小高层＞高层。
当然，还有一类特例，那就是超高层，他不在这个顺序排列范畴，因为很多超高层也是做豪宅的，但目前郑州超高层只有建业天筑，华润悦府，融创金水府和万达公馆等少数楼盘，不具有普遍性，暂且忽略。
了解完土地指标信息后，就可以简单的说一下基本的结论了：
容积率在2以下的，基本具有豪宅基因；
容积率在2-3以下我们可以认为是改善楼盘或者偏改善楼盘；
容积率在3以上基本可视为偏刚需楼盘。
容积率在4以上的基本视为纯刚需楼盘。
容积率在5以上的基本无舒适度可言。
（以上仅适用于郑州范围，另超高层产品除外）
当然，土地指标只是衡量一个楼盘改善与否的参考指标，而非，因为还要综合其他方面判断。
2）开发商基因
要看一个楼盘是刚需还是改善，除了看容积率之外，我们还需要看开发商。
具有改善基因的开发商，即便拿到一个土地指标不是很好的土地，如果肯下本钱用心做，依然能把楼盘打造成改善标杆。
而很多做刚需房的开发商、一些高周转的开发商、一些没有资金实力规模小且一味追求利润的开发商，再好的土地指标也难做出改善楼盘（PS：郑州主城区很多好地就是被这些开发商给糟蹋了）。痛心疾首！
做改善，一定是需要基因的，这要求一个企业老板的格局与魄力，同时还需要一个企业长期的实践、磨合并一点点修正。
好房子，不是一味舍弃利润砸钱就能出效果的，我就见过太多朝着品质转型的开发商，即便花费重金，楼盘也没有出来该有的效果。
那我心目中，性的房企有改善基因的如：绿城、龙湖、仁恒、泰禾、万科、融创、华润等。
我们本土的有永威、建业、康桥、正弘等等。
当然，以上只是说这些房企具有改善基因，能够做出好产品，至于人家做不做好产品，还要根据具体的楼盘定位。
3）产品打造
产品类别上，容积率相同下，别墅＞洋房＞小高层＞纯高层＞高低配。
偏改善小区一般都是别墅洋房小高层产品，刚需盘则大多是高层或者高低配，当然这个不，只是对于大部分楼盘而言。
除了楼栋产品外，衡量一个楼盘的改善重要标准就是户型大小。
改善楼盘多以大户型为主，开发商在定价时，大户型单价往往比小户型高，且大户型销售去化比小户型好。
刚需楼盘多以小户型为主，且户型越小，单价越高，越好卖，而刚需盘的大户型，一直都是去化难点。
此外，一个楼盘的颜值也是衡量楼盘的重要标准，这个方法也很适合外行人区分楼盘的品质。
纯改善楼盘外立面往往采用纯干挂石材、太空铝板等；
刚改楼盘的外立面往往采用局部石材＋真石漆等；
刚需楼盘的外立面往往采用真石漆＋涂料等。
其实，关于产品的点，有很多。比如同样是毛坯交付的小区，改善小区新风、地暖、指纹密码锁、三层中空断桥铝合金系统窗基本成为标配。
再比如装修，杜拉维特、汉斯格雅等配置逐渐走入千家万户，但是，不是说装修牌子好就是改善，每个品牌产品还有不同型号，购房者一定要擦亮眼睛，别被品牌忽悠。
此外，绿化成本、车位配比等都是衡量小区改善与否的重要条件，在此不一一细说。
4）物业管理
郑州迎宾路的“豪宅”走一圈，你就能理解物业对于楼盘的影响，即便再好的产品，再低密，当初打造的再好，后期物业管理跟不上，也会在时间的长河中泯然众人。
很多时候还是要信奉“一分钱一分货”这句话。物业服务遵循质价相符的原则，如果物业费定价过低，势必会在日常管理中降低标准，而且聘用的员工良莠不齐，很容易与业主发生冲突。
在购房前，尽可能多了解物业在其他小区出入口位置及数量，非小区居民和车辆进出是否登记，安保人员是否会定时巡查，小区绿化是不是修剪得比较整齐，路面上能不能看见垃圾，人工河道里和水景里的水质是不是清洁，有没有异味，有没有蚊虫飞舞。车行道、人行道、楼道等公共区域能不能看见污垢。
不过现在很多楼盘的物业都是和开发商同一体系，具有改善楼盘的开发商，后期的物业都相对给力，这为购房者省去不少麻烦。
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综合判定是关键
最后要说明的是，以上所有标准，都是按照纵向的逻辑线去判定，不可生搬硬套。
比如，恒大云玺、雅颂居虽然土地指标一般，容积率略高，但是地段足够好，开发商靠谱，产品也足够好，因此可以归为改善盘。
再比如，平原新区某盘，低密生态，户型基本都是100㎡以上，绿化率等也足够高，但不是改善，而是刚需外溢。
这样的例子，有很多，而且也很难用统一的标准去归纳哪个楼盘是改善，哪个楼盘是刚需，而改善对于每个人定义也不同。
但是，如果你把一个楼盘从土地指标、开发商气质、产品配置、物业服务四方面的关系搞明白之后，相信就会得出你自己的答案。
楼市学堂2021-03-12 08:43:05
