未来3—5年,郑州主城区各组团“利空”都有什么?

源于资本市场的“利好”和“利空”两个词，现在经常被用到房地产市场上。当单个楼盘或者某个区域出现政策红利、高标准规划、高起点开发时等因素时，我们通常认为这是利好；反之，当供大于求、产业羸弱、定位模糊等因素发生时，我们通常认为这是利空。我们习惯于不断接受利好，却很难听到一个利空的消息，但不论是利好还是利空，都不是由我们自身的意志可以决定的。如果能够在买房之前，对区域能有一个“最坏的打算”，将期望值拉低，那未来即便芝麻绿豆大小的红利，都是利好。未来几年，郑州主城区各组团可能面临怎样的“利空”，你又了解多少？以下，我们分组团解读。

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江山路—沙口路—京广路以西部分

1、古荥组团这里可能是郑州主城区最没有存在感的组团，甚至没有之一。受制于行政划分的因素，这里部分地块东围墙属于郑州惠济区，西围墙可能就属于荥阳广武镇。这个组团的楼盘多以“度假、养生、养老、休闲”等主题为主，对于有钱有闲的群体而言，确实是不错的选择。但是对于在郑州主城区没有至少2套以上全款房的家庭而言，这里可以直接放弃。未来数年，整个古荥组团都将是以旅游地产、度假地产为主的形式，距离郑州核心区、商务区都比较远，不适合普通上班族，这便是的“利空”。

2、高新新城组团作为高新区向西延伸的新区，本应该接过高新区创新、创业的大旗继续发扬光大，无奈沦为开发商拼刺刀的主战场。首先是科学大道以北，这部分主要以双湖科技城为主，作为郑州少有的企业主导的区域，这里生态环境、基础设计等发展迅速。但短期内地块的供应同样不少，且有可能在2021年继续供地，如果不是在高新区或者西三环以西上班的群体，这里并不是选择。科学大道以南的高新新城以各种加工业厂房、电子厂、大数据中心为主，并没有商务、创新、金融等高附加值的产业，工作有余，居住不足。未来数年，高新新城的重点发力点仍旧会在双湖科技城，科学大道以南会以承接老高新区厂房、产业为主，产业低端、人口导入慢可能是这里的“利空”因素。

3、老高新区组团这里是郑州过去两年房价夯实的代表区域，特别是科学大道沿线先后涌现出众多优质盘且销售速度和销售价格都在稳步提升。高新区以科学大道为界线，北侧多以学校、机关、商业等为主，是买房置业的主力区域；而南侧多以老旧厂房、产业园、工业用地等与生活品质提高无关的布局。此外，如果非高新区就业人群，需要在主城区就业或者东区就业，因为教育、产品、性价比等因素安家高新区，应该重点关注地铁口、双地铁交会站附近的楼盘。地铁作为城市通勤的关键道具，功能将会逐步被放大，即便上班不需要地铁，家中孩子、老人总会需求，而未来如果工作发生调度，地铁也是最便捷的方式。未来3—5年，高新区仍旧有两大“利空”因素：1、短期内无法完工的地铁、彩虹桥；2、高新区向西拓展与城市向东发展的战略格局。

4、中原新区组团作为常西湖新区的延伸区，中原新区更多的是需要依赖常西湖新区的“延伸红利”。当下，除了正在销售的汇泉西悦城、永威西郡等商品房社区之外，华侨城集团公司对中原新区沿线两侧以及大片区域进行开发，包含游乐园、住宅、公寓、酒店等，华侨城集团公司未来数年将扮演中原新区的“政府”角色。未来，常西湖新区价值的高低，同时决定着中原新区的前景。

5、常西湖新区组团作为前几年郑州的IP，常西湖新区一时间风头无两，这两年则出现楼市与区域热度同时下降的状况。特别是2020年，有超过3个千亩大盘入市，常西湖新区的楼市进入进入拼刺刀时代，部分新盘单价已经降到了1.25W／㎡左右。未来，常西湖新区各个大盘“直面竞争”的格局将会继续。特别是东区成功后带来的惯性思维，东区为上的思维已经无法扭转，如果常西湖北区商务区不快速启动，郑州西部城区的工作就业问题仍旧是东部的补充，没有就业机会，将会是的利空。

6、马寨尖岗组团与西北古荥组团类似的是，马寨尖岗组团也是大量的未开发土地，丘陵及湖泊，自然环境相当好。马寨作为成熟区，城市界面类似于乡镇一样，大中专院校、劳动密集型产业、食品加工厂等密集分布；尖岗则以主打生态环境资源，零散分布安置房、商品房、食品集散及加工。马寨尖岗未来仍旧是保持现状，非地缘购房者不可入。

7、二七新区组团二七新区是郑州起步的新区之一，也是郑州发展最接地气的新区。在二七新区置业，还是要紧紧围绕地铁7号线，特别是大学南路与鼎盛大道交会处，未来将形成二七新区“新中心”，围绕这里买房，最稳妥。此外，得益于得天独厚的环境资源，不论是南水北调运河、金水河，还是南环公园，“绿色”的属性在二七新区的占比不低。如今，二七新区的发展也已经是明牌，属于“自住有余，改善不足”，这里的房子具备保值属性，但却没有足够的支撑力支持房价快速上涨。

8、老城区西城组团作为主城区重要的组成部分，多数老郑州人仍喜欢称这里为“西郊”。目前，区域基本面上的大利好都已经呈现，买房置业是没有问题，除了部分小开发商、有硬伤的户型或地段，这个区域的新房至少要维持在1.5万／㎡以上，品质、学区、开发商越好的越贵。但是，不同于金水老城组团或者管城老城组团，西城组团距离东区较远，距离商务中心和郑州主要的就业中心相对较远，这种先天的利空短期内也无法得到根治。

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江山路—沙口路—京广路到中州大道部分

1、惠济大北区组团惠济区横向跨越整个郑州，2020年之前主要的项目供应集中在文化北路以西，但供应量更少的文化北路以东显然更有潜力。当下，黄河战略＋北静定位的提出，定义了黄河南岸未来将会以环境、生态等为主，产业布局将持续成为其弊端，惠济核心区商业、教育等配套较为成熟，惠济西目前看不到发力的迹象。自身没有商务区、产业、创业企业、金融机构的大量布局，只能依靠邻居，这是的利空。

2、金水北区组团作为房价最稳健，也是购房者普遍看好的区域，金水北当之无愧。然而，片区内安置房、小产权房、经济适用房、汽配城、批发市场等各类混杂，且公园绿地极少，除了普罗旺世周边依托开发商建设起来的城市形象，其他区域城市界面一般。对于希望资产保值增值且靠近北龙湖的群体而言，金水北是个不错的选择。但是，金水北并没有实现整体规划与布局，未来价值的天花板有限。

3、老城区金水组团郑州老城区三环内，价格，但却又是最夯实的区域，非金水老城莫属。整个区域集中了河南省、郑州市、金水区三层行政机关的上乘资源，学校、医院、商业等资源均是郑州最集中和最优质的区域，还有相当数量的商务办公需求。但是金水老城属于建成区，老破小大量存在与城区的各个角落，拥堵、逼仄的生活环境，已经逼走了相当一部分在金水区居住的民众。对于金水老城组团，多为地缘改善置业，保值、增值比较稳健，房价不会有大规模的上涨，目前天花板已经比较明显，如果想通过房产投资来快速实现，金水老城不是的选择。

4、老城区管城组团相对于中原老城与金水老城，管城老城组团在2020年整年存在感并不高。郑东新区是以金水区为核心的城市资源向东迁移的代表，而管城区、管南新区等更多则是定位于“陪太子读书”的角色。老管城组团整体规划没有中原老城、金水老城更合理，城市界面相对一般，“搓衣板路”、低矮破房子大量存在，但整体普通商品房的价格却比中原、二七等成熟城区普遍要高，重要的原因就是距离东区近，距离郑州发展方向近。在老城区管城组团置业，自住有余，但是区域没有整体规划，多为野蛮生产，潜力一般。

5、管南新区组团如果说郑州过去几年，哪个区域是郑州房价的明星区域，那除了北龙湖，就是管南新区组团。从老“管南三雄”，到当下管南新的格局，管南同地段之下的房价呈现出螺旋式上升，且销量丝毫没有减少的态势。不论是管南新区组团西部片区的康桥、碧桂园等项目，还是管南东部片区的融创、富田等项目，都是郑州楼市的当红炸子鸡，承接了大量郑州人的置业需求。然而，整体以大盘居多，可以承载更多的人口，但长期来看大量的住宅用地供应，必然导致片区内房价上涨乏力，自住有余，投资谨慎。

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中州大道—万三公路部分

1、金水科教园区组团金水科教园区作为金水区的“开发区”，横跨在郑东新区北部，经常是郑东新区置业者“退而求其次”的选择。在过去的几年间，金水科教园区的房价呈现出稳中略降的走向，尽管与北龙湖、龙子湖一路之隔，可以称为“国王门口的乞丐”，但因为自身硬伤名校且路网隔断明显，并没有收到明显的利好加持。然而，地铁规划利空、机场搬迁无望、城市界面一般、安置房／团购房杂乱分布都是片区存在的问题，在自身发展受限的情况之下，金水科教园区最应该还是加强与北龙湖、龙子湖这两个郑州大IP区域的联系，从而得到资源外溢的可能性。

2、北龙湖组团北龙湖毫无疑问是中原之心，郑州之王。北龙湖南岸一直领涨郑州房地产市场，而在未来南岸供地走向尾声时，龙湖北岸将成为新的明星被推到台前，特别是2020年提出中原科技城概念，龙湖北岸控规调整后，有望成为郑州新的科技、创新高地。当然，北龙湖是郑州利好重叠的区域，房价的起步点已经超过大多数人的购买力，更重要的是，北龙湖核心的金融岛建设速度缓慢，已经停工，北龙湖核心区正式运营的时间又要向后退了。北龙湖未来房价必然引领全郑州，但是涨幅却不一定有北区、白沙等一些更有潜力，房价更低的区域大。

3、老郑东新区组团老郑东新区为建成区，基本少有新房销售，主要以二手房为主。整个中州大道到东四环之间的郑东新区，是郑州有活力、就业机会、城市界面的区域，也是我们经常提的“新城市中心”。对于投资者而言，这个区域目前房价整体已经较高，利好因素已经基本全部呈现，不再是“潜力区域”，但是对于自住群体而言，这个区域次新房较多、工作机会多、中小学水平也属于上升期，可以重点关注。

4、龙子湖组团＋高铁东站东广场组团东三环以东到东四环的郑东新区，与东三环以西的老郑东新区完全不同。这两个组团由几个部分组成：商务区、安置区、大专院校和产业园。特别是龙子湖北部大量的安置区，拉低了整个区域的档次和城市形象，商品房住宅用地很少，导致房价也很很难有长足的进步。而高铁东站东广场组团，正在如火如荼的建设当中，主打以商务区、产业园为主，很少有住宅用地供应。不论是龙子湖组团，还是高铁东站东广场组团，目前房价都已经不便宜，吃了太多关于未来的区域，和老郑东新区一样，自住可以，投资也许可以有更好的选择。

5、老经开区组团老经开区与老郑东新区之间的关系，类似于老城区管城组团与老城区金水组团之间的关系，更多呈现出一种“陪太子读书”的定位。尽管经开区的产业结构不如东区有优势，但是距离成熟的老郑东新区仅有一路之隔，特别是经开第八大街沿线，目前房价已经接近2万／㎡左右。但是老郑东新区高铁东站周边的房价一直是经开区第八大街沿线房价的天花板，经开区更多扮演者东区置业者退而求其次的选择。目前，经开老城区众多地块处于厂房外迁、腾退的过程当中，未来有机会增加不少住宅用地。然而，不同于郑东新区在持续发展的配套资源，“教育资源”一直是经开区的短板，而这个短板目前在短期内也很难有太大的改观，这恐怕是老经开区置业的利空。

6、滨河国际新城组团如果比起区域的纯粹，没有哪里能和滨河国际新城掰掰手腕，甚至北龙湖都是成片的安置区，而滨河国际新城更像是世外桃源一般。滨河国际新城的独立、纯粹、高标准等优势让其他区域艳羡无比，从火热的2016年至今，片区除了卖房子以外，各项公共配套、环境资源、地铁建设等都在按部就班的进行中。而在当下及未来数年，滨河国际新城也会有不少利空：高端就业机会缺少、工厂／物流与外部隔断、企业主导，政府帮衬，建设完成度与持续性有待考量。

7、经开区国际物流园区组团很多人其实都不容易接受，这里也是郑州主城区的一部分。其实，这个区域有众多的制造业工厂、汽车装配业的下游产业、食品加工厂等，但是多为零散分布尚未形成整体与完成的产业链协作、分工。这个区域的房价天花板就是北部的白沙组团，且本区域内还有大量可以开发的地块，整体发展周期较长，特别是2021年后，整个区域将会有数个楼盘先后涌出，选择的机会和余地更大。

8、白沙组团再强调一遍，白沙组团属于郑东新区，也是本平台在全郑州最看好的区域，没有之一。白沙组团高起点、高规划，以省级的级别来规划，不少省市单位当下或者未来都会入住这里，更重要的是，白沙组团当下的房价与老郑东新区成熟区有着巨大“价格差”，而白沙组团恰好也是郑州持续向东的腹地。然而，白沙组团近两年的基建速度远没有想象当中的快，但地铁8号线、省实验、科技馆等也在稳步推进。尽管未来光明，当下还是要落地到商业、地铁、学校等硬核配套，六合CBD、科学谷、象湖北神秘用地短期内都对房产增值产生不了质的提升。

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你和房子能否双宿双飞？选区域和买房子同理。不要单单相信置业顾问给你描绘的一片蓝图和政府规划信息上的美好愿景。尽管以上“利空”是现实存在，并有可能维持3-5年，但是长期来看，每个区域都在螺旋式地上升与发展，不能以优等生的标准要求一名新生。各种条件优越的房子目前似乎只有北龙湖，但是北龙湖的房价对于大部分人而言如同富家千金，只可远观不可亵玩，你根本无法娶进家门。唯有坦然接受区域和房子的缺点，才不会落得“高期待、低落地”的落寞。请给郑州以时间，让他们慢慢充盈自己，慢慢发展起来，你我与郑州与共，郑州更好，自己才能从中获益。