郑州最苦的刚需不在南龙湖，南龙湖有着良好的出行及低容积率，在南龙湖你可以过得活色生香；
郑州最苦的刚需不在郑西，郑西宜居，10号线、6号线正快马加鞭，在郑西你可以过得鲜衣怒马；
郑州最苦的刚需也不在郑北，郑北容积率低，有黄河湿地和煦的微风、黄河生态高质量发展带以及地铁7号线，在郑北你可以过得温润惬意；
郑州最苦的刚需更不在绿博，他们有文化创意产业园以及地铁8号线东延，绿博园、电影小镇，在绿博可以过得晨钟暮鼓；
郑州最苦的刚需竟在灯下黑的二环内，它便是佳源接手的佳源·名门橙邦！
这是一个郑州城改盘，名门做不下去了交给了佳源，外来的小房企今天推倒了老城中村，建出了一个鼠啮虫穿的反人居新城中村。
原本住宅、安置房与商业混杂，又因郑州商业公寓销售基本凉凉，于是住宅用地的担子自然更重，于是郑州佳源名门橙邦二期雅橙苑亮瞎郑州刚需眼睛的“鸡笼楼”登场了！
53亩地，有住宅有商业有安置房，建洋房、建高层，挤进约2000户，5000余人，建筑容积率高达5.27，建筑密度更是破郑州记录。
北龙湖永威上和琚77亩地建291户，对比到这，我们不禁要问：佳源这是给地球人建房，还是给火星人建房呢？
如遇停电，我敢保证2000户业主如果按照每户2.5人计算，这5000刚需大军排队上不去楼，也下不了楼。
所以，我坚信，佳源这是为飞行技术高超的火星人建房。
不信，你往下慢慢看。
1
高容积率的城中村改造筒子楼
作为一个典型的城中村改造项目，还是位于土地价值相当高的二环内，可以想象出为了平衡各方的利益，最终会妥协出一个怎样的项目。
从佳源·名门橙邦先期推出的几块住宅用地来看，如何进行强排才能既把容积率做满又提升货值，开发商可能快要把头都想秃了。
注：强排就是盈利强度排布建筑总图。这是地产开发商控制设计的一个方式，目标很简单：寻找到税后利润化的建筑业态组合，完全不顾任何人居感受与生命安全。
位于大学路与长江路附近的一期地块悦橙苑，为了做满容积率，把楼栋拉高到了40-41层，还美其名曰为豪宅体验。
虽然是超高层楼栋搭配相当窄的楼间距，还有些楼栋的梯户比高了些，但一期悦橙苑勉强还算是个中规中矩的正常小区。
现在佳源·名门橙邦在售的二期雅橙苑，则明显要奇葩太多。先来看它的土地和建筑指标，占地面积53亩，容积率高达5.27，总户数1966户。
50多亩地块上住了近2000户，你知道这意味着什么吗？
我们先来看两个楼盘数据对比一下。知名改善盘东润泰和占地51亩，总户数514户。
北龙湖70亩小区大多300户左右，也就是50亩约190户，是佳源·名门橙邦的十分之一左右。
同为城中村改造的康桥玖熙园，占地105亩，总规划户数1725户。
也就是说，同土地面积内，佳源·名门橙邦二期雅橙苑居住的户数，是东润泰和的4倍，是康桥玖熙园的2倍还多，是北龙湖豪宅10倍多。
这位外来小开发商显然不把郑州刚需当人看。
可以想象一下，人均公共景观占地面积得有多低，以及公共设施需要承担多大的压力。
再来看它的楼栋布局，53亩地上规划了7栋住宅，1栋商业，1栋幼儿园。
而这7栋住宅中，只有4＃、5＃、7＃、9＃楼4栋楼是比较标准的正常高层，而剩下3栋都相当奇葩。
夹在南北2栋高层之间的8＃楼是东西朝向就算了，居然还是洋房？？不知道这样的洋房到底准备卖给谁。
而西边两栋南北向排布的1＃、2＃楼则是密集的小户型筒子楼。下图为2＃楼（就是左下角那个L型楼栋）的平层户型图。
平层户型图
总共8梯19户，户型以74㎡的两房为主，大部分户型纯朝西或纯朝东……二环、70多平米的两房，竟然是筒子楼！
另根据官方公布的规划图纸显示，1号楼中竟然还有3万方的安置房。
一个词，刚需；两个词，极其刚需；三个词，“肉鸡笼”。
筒子楼和正常高层板式楼共聚一堂，哦，后期说不定还有改善型洋房出炉，这样堪称混乱到的定位，就注定了这个小区未来的尴尬命运。
我们不禁问佳源：“这样的房子，你家人会住吗？”
2
同样的奇葩小区，降价3000大甩卖
其实，这已经不是我次在郑州看到这样的楼栋布局图了。上一次给我印象如此深刻的，是位于金水北的花漾里。
这个楼盘位于金水区南阳路与兴隆铺路交会处，位置和佳源·名门橙邦有些类似之处，都属于老城区，周围配套齐全，距离地铁站点也很近。
为了通过规划，同时也是为了提升溢价，这个小区也出现了极为奇葩的高容积率筒子楼＋板式高层＋洋房的楼栋布局。
花漾里鸟瞰效果图
当然，和佳源·名门橙邦的雅橙苑相比，花漾里的优势是容积率要低得多，只有3.5，所以洋房做了4栋，舒适度也比雅橙苑要高出不少。
左上角那个L型的楼栋，分为东西两个单元。一个5梯17户，一个2梯6户，无论楼栋布局还是户型设计都和雅橙苑2＃楼如出一辙。
整个小区说改善不改善，说刚需不刚需，尴尬极了。
按说，花漾里的位置是相当不错的，2018年它开盘时，周边楼盘均价也早就到了1万6左右了。
所以，刚开始推出的时候，它的均价也保持在15500左右。
随后，在市场行情不好的情况下，花漾里从早前1万5的价格直接降到了1万2左右，瞬间引爆朋友圈。
要知道，这可是三环内，金水区，地铁口啊。
不知道，开发商绞尽脑汁做出的这种设计，最终有没有实现他们想要的溢价。
如果真有溢价，那么只能说购房者真是瞎了眼。
3
难以的小户型筒子楼
先说结论，高容积率小户型楼栋由于较差的居住体验，严重影响后期。
住过城中村或者筒子楼公寓的人都应该知道，永远都有人在搬进搬出，租住用户过多，管理难度相当大，公共设施的损耗也会更快。
尤其是电梯检修的频率，会远高于一般楼盘，业主们的维修基金也会在两三年之后就被提取出来使用。
再过若干年，等维修基金使用完毕后，估计就只剩下业主和物业管理方的扯皮了。
而且这种80㎡以下的超级刚需户型，一般都是用来过度的，最终的结果就是短期居住后再次卖掉或者租出去。
而这依然要面临两个问题，，小户型聚集的筒子楼，根本就跑不赢房价的平均涨幅。
买房卖房者应该都有体会，越是改善楼盘、改善户型涨幅越高，而这种筒子楼的涨幅几乎是垫底的。
以同样为住宅产权的正弘数码公寓为例，它在10年前开盘时，价格并不比周边的普通小区低多少。
现在，周边小区均价都到了2万5左右，而正弘数码公寓均价还不到1万8，就这还是建立在它也是的基础上。
第二，随后的接盘者，多半也会是超级刚需的购房者，购买力相当有限。
所以，溢价很难上去。它的价格，只能跟着房价大势走。
还有一个更严重的问题，那就是对于同小区其它楼栋来说，超级刚需楼栋的存在，也会严重影响整个小区后期的。
筒子楼如果是单独存在的话，其实还好，居住氛围不好也都是自己的事情。但是放在整个小区里，就会影响整个小区。
你能想象正弘数码公寓如果和蓝堡湾同处一个院子里吗？
鑫苑世家的公寓楼栋和后边的洋房是完全隔开管理的，但由于距离过近，依然对整个小区的居住氛围产生了不小的影响，也影响了整个小区的。
对于开发商来说，这样的小户型楼栋就是拿来做牺牲品的。你拿来做牺牲品也不是不行，但不能拉着整个小区一起共沉沦啊。
只想告诉购房者们，如果是想要在郑州安一个家，不如去一个正常的刚需楼盘，选择一个小三房。
对于想要投资或出租的人来说，则不如去选面积更小的小户型，率会更高一些。
4
居住的生命安全堪忧
53亩地住5000余人，这里我们必须对居住者在突发事件中的生命安全提个醒。
一般住这种房子的刚需还不懂建筑安全问题，但这里我们必须认识下面几个问题：
1、如遇地震、火灾，5000余人怎样在53亩地除去楼房外的狭小甬道中疏散。
2、如遇火灾，消防车咋进这么小的院子？
3、如遇疫情，人口密度如此之高，小区物业咋防控？
4、如遇停电、停水，人口密度如此之高，物资咋供给？
5
白衣骑士还是驼盐的驴子？
关于佳源如何接手名门橙邦、与名门签署对赌协议的事情，早就传得沸沸扬扬。
大家最关心的，就是佳源是否有深耕中原的打算。
那么，这个大本营位于浙江地级市嘉兴的开发商，到底有没有很重视这个项目呢？
大概了解到的情况是，佳源·名门橙邦团队在整个开发商体系内地位并不高。据说现在项目的营销负责人，还是从武汉分公司调过来的。
除了卖房子之外，还有很多后续的问题等着佳源去解决。
如果你最近去看过房子的话，可能连车都没有地方停，因为连停车场进出的通道都被堵了。
城中村改造的复杂难缠，对本地开发商是极大的考验，对外来的开发商更是。对本土市场不够了解，会是制约其发展的短板。
当一个典型的不能再典型的城中村改造项目遇上了一个外来开发商，走向将会如何呢？
结语
文末，我们代表郑州人民问佳源五个小问题：
1、佳源在浙江嘉兴有没有建设53亩地，容积率5.27，总户数1966的小区？如果有是哪个小区？
2、开发商在建小区的过程是利润化重要还是业主生命安全重要？
3、佳源目前仅接了点名门的小楼盘，后续还有啥大项目？你的物业咋让业主安心住70年，如果没有后续楼盘，你们赚完钱就撤退，掏空六个口袋买房刚需客，谁来保障物业硬件的投入？能否当着业主面，存一笔硬件投入备用金？
4、原村民没得到满意安置，他们来小区“访问”商品房小区，商品房业主咋办？能给出具体措施，签入购房合同内。
5、亩均100人的房子，佳源老板你会让你爹妈住吗？如果你爹妈住够10年，每天打卡，10年后我们返你爹妈购房款可否？
我们真诚希望售楼部在公示不利因素时，将这五个问题一起张榜公示。
自在说房2021-01-24 13:21:49
