休想骗我出三环，曾经是郑州人买房的心思。
但事实上，许多怀有这种心思的人最终都买在了三环外。
因为在郑州三环范围内，新房项目相对较少，更多的是修建于上个世纪的老旧小区。
最近，一直坚持要追求居住品质感的朋友小张，在跑了N个售楼部后最终选择了目前租住小区附近小区一套70平的“老破小”，五楼无电梯（六层），建于1998年，单气，但物业费低廉，停车免费，最最关键的是：学区+市区完善配套，家人上班、孩子上学相当方便。一众铁杆朋友纷纷伸出友爱之手，出钱凑份子，给如此“落魄”的小张一点支援。
但是小张却说，他不是背叛了最初的想法，只是结合实际情况做了修正：孩子要上学，老人帮忙接送，得考虑方便接送问题；两口子要上班赚钱养家，得考虑交通成本问题。综合比较下来，几乎比新房少一半的价格，买到和新房面积相近的房子（老旧小区多层公摊少，得房率高），值了！至于爬楼梯之苦、抢车位之难、小区外立面之旧......在现实面前都是浮云！更何况，国家有老旧小区改造政策，郑州也开始执行了，改完了肯定能加电梯、能双气！小张说得云淡风轻却又信心满满。
毫无疑问，改造顺应了人们对美好生活的追求，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。
老旧小区改什么？当前存在哪些难点？改造能给“老破小”带来春天吗？
一、 老旧小区改造的发展历程
我国早在2007年启动了老旧小区改造，但之前重心主要聚焦棚户区和危旧房，老旧小区改造进展缓慢。2019年以来，随着棚改收官，老旧小区改造接棒成为惠民生、扩内需的重要手段。从2007年启动至今，老旧小区改造主要经历了三大阶段：
一是缓慢推进阶段（2007-2015年）。2007年，住建部颁布《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》，首次对旧住宅区改造范围、标准及改造机制等进行规范，标志老旧小区改造正式启动。
二是试点阶段（2016-2018年）。2015年底，中央城市工作会议上明确，要有序推进老旧小区综合整治，彻底改变粗放型管理方式，老旧小区综合整治上升到更高关注层面。
三是加速阶段（2019年以来）。2019年4月，住建部等三部委发布《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，首次将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持。随着一系列政策出台，老旧小区改造进入加速阶段。
二、老旧小区改什么？
老旧小区改造主要是存量更新，不涉及拆除重建。根据住建部等三部委颁布的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，老旧小区是指城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。
从改造内容看，主要包括三类。一是基础类改造，包括拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、照明、水电气暖、光纤、建筑物修缮、管线规整等，旨在解决基础设施老化等问题。二是完善类改造，包括加装电梯、停车场、物业用房、无障碍设施等，旨在完善配套设施、提升小区整体环境。三是提升类改造，包括完善社区养老、托幼、家政、卫生防疫、助残等，旨在提升社区公共服务水平。除基础类项目实施统一改造外，提升和完善类可由居民菜单式选择改造内容。
三、老旧小区改造难点
老旧小区改造量大面广，但由于与住户切身利益直接相关，在实际改造中阻力较大。目前来看，问题主要在于，财政压力大、居民不愿出钱、企业积极性低。
老旧小区多建于福利分房时期，居民长期缺乏缴费习惯。此外，老旧小区住户多为老年人和租户，对改造后价值提升效果缺乏感知，缴费意愿很低。若居民不持续缴费，即使改造完成，后续维护也很难进行。
就比如电梯改造，高层最积极、低层不愿意。主要在于加装电梯后生活便利性提高，同时带来10%-30%左右的房屋；低层住户不愿意，加装电梯不仅带来噪音污染、占用绿地、遮挡采光等问题，还会造成一二层住房贬值。根据物权法规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当按总建面2/3以上且总人数2/3以上业主同意，但实际操作中，常常陷入“一户反对、全楼搁置”的困境。
再比如上下水改造。高低层利益冲突。楼层越低，受上下水管堵塞影响越明显，改造意愿越强。由于上下水改造必须入户，改造期间（10-15天左右）要求业主在家，且会产生噪音污染、破坏装修、停水、甲醛污染等问题，高层住户改造意愿往往较低。
......
虽然困难重重，但车轮依旧缓缓向前。
就郑州来说，自2019年4月伊始，随着《郑州市老旧小区整治提升工作实施方案的通知》的下发，一场轰轰烈烈的老旧小区改造大潮席卷了郑州的各个片区。2019年，郑州市有671个老旧小区全面进入实施改造阶段，其中已完工47个，其余大都进入设计、招投标等阶段。2020年，郑州市改造任务量近1200个，工程量可谓浩大。
自改造启动一年以来，改造效果也是相当显著。如今在三环范围内，关于老旧小区改造的工程可谓随处可见。
国际郑的主城区，有可能在两年内来迎来一次华丽丽的蜕变吗？
老旧小区改造是否是老旧小区“重返青春”的良药？
买房是坚守“休骗三”选择“老破小”，还是潇洒出三环？
对此你有什么看法，欢迎留言探讨。
自在说房2020-06-10 17:15:46
