本期话题来源于客户咨询问答：

Q：买90平方的三室两厅两卫舒适吗？

A：本文由飞哥原创解答，主要从契税知识普及、户型设计、购房建议三个当面予以解答。

任何产品都有一个适用的对象。90平的三室，基本的定位是刚需房了，但对于刚需客户群体还有一个细化的分类，可以根据自身的情况，对号入座，飞哥认为适合以下群体居住有以下4类：

1. 新婚小青年，未来1-5年内有添宝宝的计划；

2. 三口之家，未来5年内无二宝计划；

3. 有二宝，但尚且不需要父母帮忙带娃；

4. 子女已结婚，有自己的住所，换房的家庭；

以上4个家庭群体是90平左右的三室的购买群体。其他的特殊情况可以一对一咨询。

一、先普及一个契税方面知识

根据税费优惠政策规定（适用于郑州，其他地区自行对照或者咨询当地相关人员）

1. 个人首次购买家庭套住房，面积90 平方米以下，按1%税率征收;90 平方米以上的，按1.5%征收;

2. 个人购买家庭第二套住房，面积为90 平方米及以下的，按1%的税率征收契税;面积为90 平方米以上的，按2%的税率征收契税;

3. 个人购买家庭第三套及以上住房的，以及购买商业服务，办公，车库，地下室等非成套住宅无论是第几套一律按4%征收。

也即是说，其他所有条件都一致的情况下，选择一个略低于90平的房屋，按照总价100万计算，能省出5000元左右，这也是当下开发商比较热衷于开发89平左右房产的主要原因；

二、90平三房的问题

1.从户型设计方面已经有很大的提升

主流的90平三房常出现在2梯（部分3梯）3户、4户、5户、6户中间户型中，搭配边户100-140平三房或者4房户型。

相比洋房、别墅，刚需户型首先考虑是空间使用率上，开发商为了增加建筑面积，多采用传统集中式核心筒设计，在套内空间利用、通风采光方面不够重视，所以导致中间户通风采光问题严重（图1.2）。

然而，当下，比较热卖的90平左右三方户型，开发商多采用连廊式设计，一定程度上解决了中间户不通风的问题，主要表现在厨房、卫生间、次卧能够保证南北向空气对流的问题。同时在户型设计方面，也多摒弃了以往长进深的设计，避免了面积的浪费（图3.4.5.）。

2.90平双卫的设计，人多也不怕了

90平双卫设计，一般出现在刚改定位楼盘，大师之所，可以给开发商点一个赞的（部分开发商以此可以炒作的除外）。

3.小户型双卫主要注意的问题

按照常规的设计，三房以下或者100平以下三房，考虑空间的利用方面，是不具备双卫的设计条件的。所以遇到类似的户型一定要擦亮眼睛，注意以下几个问题：

• 楼盘定位：一般此类户型多出现在刚改或者改善楼盘，迎合中产以上阶层的审美需求建设。

• 查看楼栋的平面图。楼栋平面图按照规定是需要主动公示的，但是对于一些刚需楼盘来说，为避免因楼栋设计上瑕疵影响销售，往往不会主动公示或者即使公示也是放在一个不显眼的位置。然而对于购房者来说，买房时不注意，交房后会发现诸多和想象差距比较大的地方。比如说邻居家挡光、通风、方位等问题（图7、8）。

类似图8中遇到的问题，无论是厨房、卫生间、还是卧室，采光、通风一定是会受影响的。但是通过售楼部的户型图，是完全看不出来的。面对这样的户型，如果一定要买，边户或许是一个好点的选择（如图9  01、08、09、16户型）。

3.双卫导致的套内空间占用问题

根据对89平户型的多次实地观察，89平户型除了客厅、餐厅、厨房、卫生间空间还可以，对于卧室，一般仅仅是能放一张床、一组衣柜，而次卧以及书房（儿童房）空间是更小的。整体来说，是非常紧凑的户型，当增加一个卫生间，必然会暂用一定面积，同时因为卫生间的格局，还会影响主卧的整体格局。

当下有开发商通过适当增加建筑面积，而做到两卫的设计，还是值得推荐。

三、总结陈述

90平左右的三房两厅两卫对于刚需购房还是一种福利，从功能属性上相对便利一点。无论是相比89平三房两厅一卫增加一些建筑面积还是存在面积赠送，都是一个不错的设计。而对于刚需消费者来说，是否需要双卫更要根据自身的需要以及户型的整体规划决定。

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