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郑州楼市下半场正式开始,7月份预计共37个项目入市,其中14个纯新盘

郑州楼鉴 2019-07-01 20:19:01

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据楼鉴君统计,五月底和六月初共有7个项目开盘,其中主城区5个,环郑近郊2个,共推出房源1876套,去化1796套,去化率平均约达到96%,其中6个项目去化达到90%以上,环比去化率上升约0.07%。六月份毕业季,随着天气的逐渐变热,楼市的热度也和天气一样逐步提升。

进入六月份的第一周共三个项目开盘,共推出房源372套,去化301套,去化率平均约达到81%,环比上周推案量下降80%,环比上周去化量下降约83%。转眼年已过半,上周楼市的开盘去化情况相对缓和。

到了第二周共有7个项目开盘,共推出房源1928套,去化1608套,去化率平均约达到83%,环比上周推案量上涨约418%,环比上周去化量上涨约434%。这周房源的供应量迎来小高峰。其中正商家和家二期去化明显。看来还是交通便利、高性价比更容易俘获购房者的心啊!

第三周共13个项目开盘,共推房源3790套,去化2832套,去化率平均约达到75%,环比上周推案量上涨约97%,环比上周去化量上涨约76%。其中,4个项目去化率在90%以上。

本周的新房市场延续了高温火热状态,入市项目较多。其中绿都东澜岸、美盛中华城因为优惠力度大,价格偏低,所以去化率比较高。房子作为大部分家庭的刚需,价格依然是首要条件。

6月份的最后一周共有10个项目入市,共计推出房源2468套,去化1411套,去化率57%。上半年的最后一周,去化结果有点出乎意料的冷。除了富田城九鼎公馆依旧坚挺,其他项目包括家河家价格依然不变,去化仅50%左右。广大购房者的观望情绪越来越强烈,买卖双方的心理博弈已达白热化状态。

02

随着7月份的到来,预示着郑州楼市的下半场正式拉开帷幕。接下来又有哪些新盘入市呢,根据楼鉴君统计,7月份预计有14个纯新盘入市,还有23个加推楼盘。

惠济区

锦艺四季城

点评:项目周边有地铁2号线和未来规划跌贴3号线,紧邻京广快速路。另外四季城背靠惠济区政府&古树苑,南临贾鲁河滨河公园,属于惠济核心发展区中心区域。

个人觉得这里生态环境是好的,商业区规划的高端大气,很有范儿,就是不知道落地以后能实现几成。另外整个小区住宅规划比较合理,高低排列组合,楼栋之间不会影响到彼此的采光和通风。但是想要宜居,那还是大户型多一点,可以持续关注。

融创中原宸院

点评:中原宸院的教育资源和周边现有生活配套表现一般,另外高低配设计,居住舒适度会有一定影响。好的是距离地铁口近,交通便利,并且中原宸院有一定性价比,户型设计合理,想在北区置业的刚需客户可以考虑。

正弘府

点评:项目临近贾鲁河和地铁2号线延长线,距离金达街站300米左右。整体来说项目偏改善,是正弘首个府系产品,定位打造北区最高端的精奢住宅,缺点是学校资源较弱,注重教育的要慎重考虑。

万科民安江山府

点评:项目体量不大,但是定位高端,大户型居多。有省实验加持,南边与宜家一路之隔,门口就是地铁口。综合来看各方面实力均很突出,对于想在北三环边置业的改善客户可以关注下。

中海湖滨世家

点评:中海湖滨世家周边环境不错,对面就是月湖公园,再往南是惠济万达,周边配套基本成熟。项目精装修交付,价格一万四左右,有一定性价比,刚需和改善客户可以关注。

二七区

亚新美好书苑

点评:亚新美好书苑位于主城区最近区域,附近有南环公园距离项目1.5公里、英开体育公园和南水北调河距离项目有3公里;片区有幼儿园和省实验。

项目距离郑尧客运站600米,距离郑尧高速收费站1.5公里。交通方面,美好书苑除了上下高速比较方便以外,似乎没有其他优势。

综合来看,项目体量不大,但是从产品来看定位改善。鉴于周边环境,恐怕难以讨好购房者。

管城区

盛澳金尊府

点评:项目优点明显,三环内,5号线,4号线双地铁加持。户型选择余地大,户型结构合理舒适。劣势的话或许就是价格了,不过项目签约了创新街小学,注重教育的可以关注。

中原区

融信奥体世纪

点评:项目位于常西湖区域,区域内价格不算低,毕竟都在四环,虽然未来区域发展强劲,周边配套规划齐全,但目前区域内能够支撑落地的配套也还不多;融信奥体世纪项目自身的学校为郑州外国语小学,教育资源是一个很大卖点。

户型及产品没什么问题,容积率3.49,目前在售89-116㎡户型,毛坯交付,3梯4户、2梯4户;价格上来说,个人觉得有性价比不高,毕竟周边落地不多,学校是加分项,但暂时撑不起这个价格。

盛世卧龙城

点评:项目在西南三环内,楼盘产品目前来看还短靠谱,整体交通、地理位置还有不错的教育资源,6号线地铁也在建设中;劣势是开发商,可能后期的品质和小区环境不是很好,如果是给父母养老住的话,可以选择。

本次加推10#,有97㎡、136㎡的三房,2梯4户,使用康桥物业,也算不错,不足的是绿化率稍低,容积率偏高,但价格是一大优势。刚需尽早决定。

经开区

万科溪望

点评:项目位置很尴尬,属于两个热门区域交汇的冷门区域,经开物流区的大货车,一定程度上降低了居住舒适度,整体环境还是不行;更何况配套设施也是不行,公交车也没几个。

目前加推95-123㎡户型,容积率2.49;项目周边常住人口也不多,刚需买房尽量在环内买。如果在东区上班,那可以考虑下。

康桥美庐湾

点评:康桥美庐湾的建筑风格国际化,主题大平层设计,临水而建的空中别墅;项目位于郑州滨河国际新城,区域内都是大开发商,周边未来规划齐全,教育资源优质,单价不是很优惠。

目前有180㎡、210㎡、230㎡户型,康桥美庐湾,一共只有278户,容积率2.5。未来社区营造2000多平米的精奢会所,有点豪宅的节奏啊。产品没的说,位置也不错,改善或者终极置业可以考虑下。

高新区

正商湖西学府

点评:项目位于双湖科技城,区域定位科技和生态,须水河、索须河,生态环境很有优势,项目周边有中小学教育资源,目前周边生活气息不浓厚,随着周边几个项目的交付以及规划落地,可能会宜居。

目前区域内在售的华润和中海两个项目,价格不高,预计正商也会主打价格战,后期美的等其他项目入市,区域竞争激烈。

华瑞紫银华庭

点评:这个项目最大优势就是1、8号地铁线,距离郑州大学站500米,标准地铁盘,周边学校资源也很好;缺点就是商业住宅混合,居住舒适性会稍差;

另外,项目户型设计的很不错,也有连廊设计,通风采光效果好。建议地缘性刚需客户关注。

朗悦公园府

点评:项目位置不错,有现成的地铁,但是周边环境较差,总体来说性价比较低。

富力盛悦居

点评:项目周边规划有8、9号线,再加上农业路的贯通,交通方面是个优势。预计月中开盘,精装修交付,装修标准较高,开盘价格也许会有惊喜。

东原阅城

点评:项目共分四期开发,其中一期的位置相对来说最好,靠近贾鲁河,与西三环有二期隔开,北边是小学,南边安置区也有一个小学。交通方面距离距离地铁4号线安顺站块两公里了,自驾的话周边有西三环,连霍高速,三全路后期会和东边接通。

配套方面目前来说相对欠缺,只有阅城这一个项目,近两年看起来会比较荒凉。整体来说项目的位置不错,刚需客户可以在考虑之列。实地探盘后台回复 东原阅城 查看。

康桥九溪天悦

点评:项目最大的优势是环境,周边遗址公园较多,社区内的景观规划也很好。另外地铁1号线北延至开元路,对整个项目来说是个利好。作为一个大体量项目,现有的生活配套较差是通病,改善客户可以关注下。

中海万锦熙岸

点评:中海万锦熙岸高低配不说,洋房还有不少是8层,甚至是11层的,给人的感觉规划太有心机,会大大降低居住舒适度。

值得一提的是万锦熙岸西边紧挨天健湖公园,后期游玩散步挺方便的,配套也可以用万科城的成熟配套。按照现在的价格,并且带装修,总体来说性价比不错的,刚需客户可以关注下。

新郑市

奥伦达部落法兰原著

点评:项目西临十七里河,景观还不错,距离郑新快速路900米,不算远,交通还算便利,但是距离地铁2号线延线略远。总的来说,项目没有太多特别的亮点,品质、物业、景观都没有特别突出的地方。

小高层的主要房源邻着所谓的湖,与其说是湖不如说是条小河,刚需选择的话,尽量还是选择地铁周边的项目。

郑州孔雀城公园海

点评:郑州孔雀城公园海,最明显的就是价格优势, 项目容积率不超2.0,社区居住舒适度会高一些。

高层主力户型为建筑面积约89-98㎡三房,洋房主力户型为建筑面积约110-115㎡三房和四房。定位很清晰,不管是高层还是洋房,都是针对刚需客群。

永丰乐城

点评:项目位置还不错,算是龙湖镇核心区域,周边人流量较多,生活配套齐全,距离地铁口也不远。但是社区内没有人车分流,另外小区南边的祥云路规划为国道G310,采用高架形式布设,这样后期必然会有噪音和灰尘影响,介意的可以避免选择临街楼栋。

华南城中园

点评:项目配套奥特莱斯,吃喝玩乐一应俱全。另外项目内规划3所国际双语幼儿园,1所新郑市教体局直管的48班A类小学,1所72班初中,教育资源丰富。产品配置方面新风系统、净水装置也都有,刚需客户可以关注下。

九珑台

点评:该项目其实就是早期的凯旋城,问题众多,有烂尾风险,建议直接放弃。

航空港区

中建滨水苑

点评:项目与当前正火的领事馆区一河之隔,位置还不错。项目占地97亩,容积率2.69,项目规划为纯高层社区,居住舒适度会好很多。

另外项目距离南水北调运河较近,环境方面会好一些。现在港区置业,价格已经有所下降,看这次开盘啥价格吧,便宜的话,想在郑州南边置业的刚需客户可以考虑下。

永威望湖郡

点评:永威望湖郡是永威在港区的第一个高端湖墅项目,约1.49的低容积率,产品包含叠墅、洋房、高层等多种。主力户型为87平-186平3居-4居。

位置在南港,华夏大道与望湖路交汇处,距离双鹤湖中央公园直线距离1.7公里,周边还有园博园、苑陵遗址公园,环境非常不错,只是南港的发展需要一定的时间。个人认为改善客户或者地缘性客户可以关注。

远洋中能荣府

点评:远洋中能荣府是远洋在港区的第一个项目,位于南港,西地块占地50.7亩,分为合院、叠墅两个产品。主力产品为叠墅,面积以107㎡-256㎡为主;

综合来看,项目产品设计的不错,定位高端改善。目前南港规划的很好,绿化、道路整的都不错,发展也很快,改善客户可以关注下。

豫发九棠府

点评:豫发九棠府占地面积15366.7平,规划171户洋房,主力户型120-164平。预计7月初拿到预售证。小区物业是花样年物业公司,物业费3.5元/㎡。 项目体量不大,但是规划为纯洋房,定位改善。

瀚海航城

点评:项目位置相对现有落地的公共配套资源还算可以,临近高铁南站,园博园也在项目周边,生态环境优越,未来规划的有地铁13号线、16号线(规划,具体施工时间待定),未来交通还比较便利。

但距离郑州市区较远,又是南港,所以,就投资而言,楼鉴君觉得风险系数有点高,但如果是附近居民,仅居住的话,可以留意下。

和昌盛世城邦

点评:南港虽然规划好、环境好、道路好,但是顶不住距离主城区较远。刚需在这里置业还是要考虑好距离。

中牟

康桥香溪郡

点评:康桥香溪郡产品设计不错,品牌有保证,周边距离规划中的地铁很近,交通便利,刚需可以考虑。

路劲国际城

点评:高低配规划,但是产品方面都是主流户型,高层采用分离式核心筒,户型设计的还不错,容积率也不高。

国际城的位置相对于九郡好了不少,北临贾鲁河,过了桥就是绿博园,能享受到绿博的红利。并且项目北侧的贾鲁河已经整改好,植被、沿河栈道都搞的很不错,风景一流。对于在东区上班的刚需可以关注下。

上街

中梁首府壹号

点评:上街中梁·首府壹号南侧紧邻310国道,西侧紧邻上街区郊野公园。主力户型为99.6平-125.54平3居-4居。项目主要为多层,高层,容积率2.49。交通方面周边公交车401线路,403线路下车即到。

泰禾大城小院

点评:规划的很好,医疗、学校、商业、住宅面面俱到,但是否能落地,能落地多少,最终呈现的效果是否会和想象的一样,这些都需要打个问号。所有的一切答案,留给时间来解答吧。

荥阳

绿都望晴川

点评:项目周边生态环境较好,毗邻上万亩的郑州索河郊野公园,该公园目前已经建成投入使用。距离在建的地铁10号线约3公里米,难以享受到地铁的便利。

目前预计推出建面约95-110㎡房源,毛坯交付,但刚需最接受不了的就是这个项目交通方面很匮乏。

新密市

锦荣郑风里

点评:项目周边两公里内已经拥有成熟的商业配套,新世纪购物中心、万家乐超市、郑客隆购物广场等底商,项目的西侧未来规划了占地9708平方米商业用地,未来依托于自身大型体量的工业园区商业作为自身配套。

锦荣郑风里项目总占地99亩,容积率3.5,绿地率35%,小区共建9栋loft,其中1#、2#为双塔地标建筑,3#-9#为全loft,均价6800起,均为双气,南北通透户型。面积:42—72㎡。中间隔断开发商免费给业主做好,现在项目有低首付政策,地缘客户可以看看。

亚新溱水府

点评:项目位于溱水路与密州大道东侧;在医疗方面,项目东侧新妇幼保健院。是国家一级甲等医院;在教育方面,项目对面东大街小学已投入使用,商业方面,金博大、新世界百货中心、银基商城、万客隆广场等底商。

项目占地约126亩;有5栋洋房(7-8)层,13栋高层,(17-18)层。洋房面积135-143㎡,高层面积104-129㎡。目前升值空间不是很大,刚需自住可以。

03

讲到最后楼鉴君再给大家啰嗦几句,从地理位置上看,主城区的商业配套、交通以及教育资源都是很突出的,是刚需买房的首选。

其中中原区的教育资源还是最丰富的,并且分布也比较均匀,入学难度相对较低,但老小区偏多,居住舒适度算是劣势,比较适合地缘性客户的选择。

经开区的工业用地占去了大多数的土地,住宅用地为数不多,滨河国际新城是经开区最金贵的地方。规划对标北龙湖,但是随着市场的热度降低,区域的关注度也有所降温。目前价格有所回落,改善客户可以考虑入场。

惠济区生态环境宜居给区域内的项目加分不少,现在价格比前两年降了不少,适合刚需入场。高新区的双湖科技城,目前配套虽然不太完善,并且很多客户会感觉有些荒凉,但是依托高新区的发展规划,以及价格方面优势,刚需客户也可以关注下。

关注别墅洋房的客户,上街的泰禾大城小院的优势很明显,小面积,低总价,居住舒适度很高。周边环境和交通尚可,最重要的是项目“软实力”突出,泰禾的物业更懂生活。港区的新盘不少,目前南港逐渐进入大家的视野,未来前景看好。

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