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郑州楼市再迎历史性红利,CCD概念股呼之欲出

奚春山 2018-10-15 10:37:21

伴着部分楼盘的降价,中秋小长假低迷的开盘数据,郑州楼市掀起了一股唱衰风!传统意义上的金九变成了“惊九”!

   

20个月后,郑州四环内没新房了

“惊九”之后,降价会不会继续?这是所有大佬、购房人、媒体都在苦苦求索的答案!

山哥回答不了降价还会不会继续的天问,因为楼市是个政策市,坚决遏制房价上涨的宏观决策不变,郑州乃至热点城市的房价,就不敢上涨,部分开发商出于资金回笼需要,当然会降价抢跑!便宜的房子还会有!

但是,再强悍的政策也改变不了一个城市的楼市基本面!

郑州四环内目前的净地只剩下约5000亩,详见:大数据实证:20个月后,郑州四环内几无新房可售!

这5000亩地,按3的容积率计算,就是1000万平房子,也就是8个月的销售量!即使加上目前的库存,再考虑调控打压人们购房预期的情况,再有20个月,4环内的新房也就卖完了!

来自克而瑞的数据显示,郑州市近年来推出的宅地,大多数是空港区及周边县区,主城区供地寥寥!

而潜在购房者还有多少?算账后吓了一跳!

先看一下每年的人口增量,这是现有的潜在购房者数量,以国家统计局发布的权威数据为准:

郑州17年的人口增长量权威数据没有找到,但从16年数据看,郑州的潜在购房者增长量在排名第六!

再来看一下未来的潜在购房者数量,还以国家统计局数据为准:

郑州统计局官方数据显示:郑州2016年幼儿园、小学学生人数129万,约等于郑州总人口的13%,这个数据未来还会增长,因为二胎彻底放开了!而京沪深的门槛更高了,作为人口大省的省会,高铁辐射四亿人口的郑州,还能吸引更多的外来人口,在郑州落地生根,结婚多子多福!

看了这个数据,我就明白,前30强房企,拼了老命也要在郑州抢滩登陆的理由!

还有一个数据,能给开发商再打一针鸡血!

腾讯QQ发布的2018年城市年轻指数显示:

郑州是北方地区最青春的城市!

2018最年轻城市前20:

房子是城市的股票,在城市发展强劲,人流仍在流入的红利期,担心郑州楼市崩盘的人士都是杞人忧天!

   

抗跌保值性个股如何选?

识时务者为俊杰,在楼市基本面良好的大背景下,政府按住了房价,反倒是历史性红利来了,普通人该做的是,选择抗跌保值性个股!

如何选择好个股,我的判断是,选择重大基础设施利好,人口快速导入的片区,也就是业内俗称的与城运同步!

例如,2003年,郑东新区开始进入重大基础设施建设阶段,而无论官方媒体如何鼓吹,当时春光乍泄的东区,房价只有2000+,不仅远低于金水区核心地段,也低于中原区核心地段!.......即使到了2006年,东区的牛盘,绿城百合只卖到4000元左右,仍然低于金水区核心地段楼盘!

别人恐惧我贪婪,选择03年、06年入市东区置业的人士,现在正被羡慕嫉妒恨!

我买首套房的历程,也是误打误撞地触碰到了城运!

印象中,06年开始,媒体在热炒郑州北移东扩的城运!在北移东扩的大背景下,我懵懂中买了北环边的房子,结果发现,当时如果买到西环,幅度要低40%以上,买到南环,要低50%以上!

那么,问题来了,这一轮新城运是什么?

核量某地区是否有经济活力,不是看官方上报的数据,而是看水表、电表!发现新城运有个简单粗暴的办法:不是看规划图多么漂亮,更不能听大V们乱忽悠!而是看哪里的挖掘机、吊机密度,哪里就是新城运所在地!

郑州挖掘机、吊机密度的有两大区域,一是空港区,目前正在紧锣密鼓地建设国际会展中心!二是西边的CCD板块!也就是城市中央文化区!

空港被中央定位空中丝绸之路的起点,共振的是国运!

CCD板块有包括奥体中心在内的四大中心,共振的是新城运!

郑州市对CCD板块的重视,一句话可以表述:这是解放以后郑州市对文化项目投资的一次!有媒体透漏,仅四大中心建设就花了300个小目标!从每平方公里的投资强度看,比网红滨河新城至少大3倍!

中央文化区北至郑上路,东至洛达路,南至陇海路,西至常州路,总用地面积约23.53平方公里。核心区用地面积约6平方公里,被南水北调总干渠一分为二,其中北核心区主要包括市民公共服务区和九州坊,南核心区主要包括“四个中心”和文化产业园区。

中央文化区有四大龙头工程:奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心、现代传媒中心。目前来看,奥体中心施工进度最快,计划2018年底完工。

为何奥体中心,施工进度最快,这是要迎接2019年少数民族运动会的召开!

少运会的即将召开,给所有进驻该片区的开发商打了一针鸡血!因为它带来的是奥体效应!

所谓奥体效应,是指一个城市有了大型体育中心,不仅能促进空间格局的转变,还能引发房价上涨的现象,人们将此称之为神奇的“奥体效应”。

奥体效应往往伴随着各种高大上的城市级配套加持,优质资源的汇聚,奥体板块往往会发展成为集政务、交通、金融、商贸、生态、文化、生活于一体的新城市中心,而附属于板块价值之上的房价也将提升。

北京奥运前,2007年季度,北京朝阳区房价因奥运会升至14564元/平方米。八年后的今天,朝阳区的房价却一路攀升,涨幅达到500%。

城市档次还不如郑州的济南,之前为了举办国际赛事在济南的东部建设体育场馆,5年前济南东部房价偏低,伴随着体育场馆的建立,东部已经成为了济南房价的地区。济南的房价均价是七八千,奥体中心板块的房价是1.5万。2017天津全运会成功举办,周边房价迅速翻番。

郑州地广人稀的片区房价已经绷不住了,荥阳东某楼盘两连降,从8900跌到8千以下,去化困难!绿博品牌房企的洋房,以约13000元的价格,比周边跳空3000元低开!

不论是荥阳东还是绿博,不论容积率再低,开发商再牛逼,都有一个特点,每平方公里人口不足5千!因为人口不足,片区配套基础设施也不足!

而CCD片区,已经明确要把郑州报业集团、广电部门、全部搬过来,中原区政府、郑州市政府搬迁过来,也已经放出风声!

   

谁是CCD概念的领头羊

而包含CCD在内的整个常西湖新区,政府规划的常住人口是30万人,规划面积约39平方公里,人口密度可以达到近万人,这是片区兴旺发达的重要保证!

在对郑州CCD板块的探访中,小编发现,紧邻郑州版鸟巢(奥体中心)的永威西郡,以C位的优势,成为CCD概念股的领头羊......

在四大中心初显雏形的2017年,永威西郡一期的704套房开盘后被抢光!

为啥被抢光?道理很简单,除了前文分析的政策红利,还有永威品牌与区位优势的叠加效应!

业内提到永威,总要在前面加个前缀,品质永威!

品质好到哪程度?建筑商最有发言权!

河南一家知名建筑商告诉我,永威的高品质其实不神秘,它每平方的建安成本,比很多知名开发商都要高千元左右!

建筑商都很想干永威的工程,因为有钱赚,但是工人们都怕接永威的工程,因为要求太严苛,稍有瑕疵就推倒重来!

但是客观地说,永威的拿地能力不强!业内的说法是,总是起不到好牌!要不地段不理想,要不拿地地价高!

但是永威西郡是业内公认的一把好牌!除了政策红利的加持,还有优越的区位优势:

(永威西郡规划鸟瞰图)

永威西郡横向三条城市主干道:由北向南依次为建设路、中原路、陇海路,纵向三条环线主干道:自东向西为西三环、西四环以及绕城高速,三纵三横的交通路网,快速出行畅通无阻;

其中西三环高架,西四环高架(工程主线部分预计明年6月底具备通车条件)连接城市南北,陇海路高架串联郑州东西,构筑了永威西郡30城市生活圈,大大节约出行时间。

和被抢光的一期相比,作为升级版的永威西郡二期优势更大!

1、永威西郡二期是真地铁上盖楼盘。

地铁上盖意味着零换乘,政府修地铁是为了方便更多人,所以,郑州的地铁上盖绝大多数是大型商业中心里的写字楼和公寓。那些吹自己楼盘是地铁上盖的,绝大多数是忽悠!

但永威西郡二期是真正的地铁6号线泉州路站上盖物业,地铁站口就在小区西南角,文博大道与泉州路交会处,距离大门主入口百米左右!

轨交最发达的东京,人均轨交距离是1米左右,北京人占有的轨交距离是0.11米,郑州人占有的轨交距离,大约为0.01米!因为地铁资源稀缺,地铁盘比非地铁盘能获得至少15%的溢价!

永威西郡业主的幸福在于,不仅有6号线加持,还可与近邻的10号线、14号线接驳换乘!

2、二期舒适度比一期高!

西郡二期地块方正,规模合理,位于泉州路东,文博大道北,东侧为一期地块,北侧为商业综合体,西侧、南侧均为住宅用地,不临大路,相比一期小地块临西四环来说,居住舒适度大大提高。 

就目前的中原区来说,名盘紫韵城容积率4.2偏高,五建新街坊高低配,西悦城太刚需。而永威西郡二期容积率3.5,8栋纯高层! 居住舒适度碾压竞品楼盘! 

二期主力户型89㎡小三房,109㎡大三房,130㎡小四房,还有少量的140㎡四房,110㎡三房。 

相比一期89/97小三房,120/132的三房来说,二期明显有控面积增功能的趋势,对家有老人、小孩的业主来说,是个福音!

3、二期业主有了私家园林

不论是一期还是二期,永威西郡的特点是水多,树多,宜居!西郡紧邻南水北调运河和须水河,周边还有包括植物园、庙沟遗址公园、须水河公园、市民公园、西流湖公园在内的五个公园,两河五园处,真正是负氧离子多多鲜氧丰盈的宜居区域,久在樊笼里,复得返自然,品质人居必选。

北区神盘普罗旺世,正是因为有了爱丽丝公园的私家园林,成为大多数人置业北区的楼盘!

永威西郡二期红线内有17亩左右的庙沟遗址土地,因为发现了文物,在二期规划中,这17亩文物级土地已经被规划成为永威西郡业主私享的内部公园。这个公园总投资额约4千万!

私家园林是豪宅的配置,永威西郡一期价格只有1万3左右,在调控严苛大势下,二期房价不会比一期高太多,所以二期业主比一期业主幸福度会更高!

15年前开建的郑东CBD,让抢食红利者成为人生赢家,也让不少错过的豪杰哭晕在厕所,这一次,郑西CCD的历史红利,呼啸而来!机遇就像你窗前的美女,你不去追,就进了隔壁老王家!

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