[摘要] 端午节前,河南某实业公司被郑州市中原区法院强制执行腾房。它与郑州市商业网点建设管理办公室之间,为什么会有房屋租赁合同纠纷?其优先承租权为什么没有被法院支持?租期过后的房屋占有使用费又是如何计算的?
端午节前，河南某实业公司被郑州市中原区法院强制执行腾房。它与郑州市商业网点建设管理办公室之间，为什么会有房屋租赁合同纠纷？其优先承租权为什么没有被法院支持？租期过后的房屋占有使用费又是如何计算的？
租赁纠纷始末
2007年1月31日，被执行人河南某实业公司开始租赁郑州市商业网点建设管理办公室位于中原区郑上路一幢3层的商业用房。双方约定租期10年，2017年5月31日到期。
期限届满后，双方未签订续租合同，但河南某实业有限公司并未将房屋返还。于是，郑州市商业网点建设管理办公室起诉至法院。经审理后，法院判决该实业公司返还房屋，向郑州市商业网点建设管理办公室支付房屋占有使用费35万余元，并按每月88437元标准支付占有使用费至实际交还房屋之日。
判决生效后，河南某实业公司置若罔闻，被申请强制执行。执行法官依法向实业公司发出执行通知书，并向房屋实际承租者送达腾房公告，责令实业公司及实际承租人限期腾出房屋。因在限期内未腾房，于是法院在端午节前组织人手强制腾房。
优先承租权的效力
在诉讼中，被告河南某实业公司辩称，自己对涉案房屋享有优先承租权，原告郑州市商业网点建设管理办公室恶意剥夺了被告的优先承租权。
理由为：双方签订的《房屋租赁合同》明确约定合同期满后，被告如决定继续租赁房屋，在同等条件下享有优先承租权。2016年6月21日，原告向被告的回函称其将继续对外出租案涉房屋，且已收到被告要求续租的请求。被告于2016年6月22日向原告上级单位郑州市商务局提交的相关情况汇报表明，被告不仅为案涉房屋投入了大量情感和资金成本，更愿意继续承租案涉房屋的事实。在上述情况下，案涉房屋的续租合同本应尽早签订，但原告既不发布招租公告，又不通知被告商谈续租事宜，直至被告根本无法签订续租合同。
优先承租权相对的是租赁合同期满后的下一个租赁关系。法院认为，截至原告起诉之日，合同期已经届满，双方也未达成续租协议，按照双方合同约定“合同期满，则本合同自然终止，乙方必须按时将房屋交回甲方”，故原告被告间租赁关系已终止。被告辩称其享有同等条件下优先承租权，因原告暂未与其他方就案涉租赁物达成租赁协议，如在同等条件下侵犯了被告的优先承租权，被告可另行主张，不应成为本案抗辩的依据。
房屋占有使用费的确定
根据双方签订的租赁合同，租赁合同终止后，被告必须按时将房屋交还原告，不交者被告应全额赔偿原告因此造成的损失。
法院认为，被告继续占有，显属违约，并给原告造成了占有期间的房屋使用费损失，应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。
原告要求被告按房屋租赁市场价赔偿损失，被告则认为应当按照合同约定标准支付实际占用房屋期间的使用费。那么，如何计算租期之后的房屋占有使用费呢？
法院采取了租期最后5年商铺租赁价格的上涨幅度作为被告支付房屋占有使用费的主要参照标准。
法院认为，关于房屋占有使用费的支付标准，原告向本院提交有郑州市租赁价格一览表，该证据系从郑州市房地产管理局房产租赁处官方网站“郑州房产租赁信息网”下载，且本案租赁物在其标注的17号区域范围内，其载明的非住宅租赁价格期间为2008年12月至2017年6月，与本案原、被告双方约定租赁期间基本重合，房屋类型包含本案租赁物，与本案存有关联，被告对该证据不予认可，但未提交足以反驳的相反证据，故本院对该证据的证明力予以确认。
该证据显示，在租赁期间商铺租赁价格基本呈上涨趋势，因本案双方以五年为一个阶段确定了两个租赁费用标准，结合证据可知，个阶段期间已过去较长时间，无较强参照意义，故以2012年6月至2017年6月商铺租赁价格的上涨幅度作为被告支付房屋占有使用费的主要参照标准较为科学合理。盖因不同租赁物的地理位置、层数、配套设施等因素不同，故2012年6月至2017年6月商铺的租赁价格非固定数额，系一个价格区间，上述期间标准的价位为36元／平方米／月，价位为60元／平方米／月，上涨幅度为66％，标准的价位为85元／平方米／月，价位为100元／平方米／月，上涨幅度为17％。鉴于本案租赁物结构为一至三层，每层价格水平自然也存在高、中、低差异，故应按照该证据显示的价格区间的不同价位在上述期间的平均上涨幅度，作为本案房租上涨幅度，即房屋占有使用费应在第二期间租赁费用标准的基础上上涨41.5％，折算到每月的费用标准为88437.5元（750000元×1.415÷12），故截至2017年9月30日，房屋占有使用费共计为353750元。
因此，法院判决，被告河南某实业公司于本判决生效之日起十日内，向原告郑州市商业网点建设管理办公室支付房屋占有使用费353750元，并支付以每月88437.5元为标准，自2017年10月1日起至上述房屋实际交还之日止计算的房屋占有使用费。
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