[摘要] 6月27日，河南省住建厅、省国土资源厅联合发布了一则“通知”，内容覆盖了去库存、供地、销售、价格、舆论、棚户改造等房地产产业发展相关的几个主要方面，无一不是当前房产市场的热门词汇。对于“通知”内容，记者采访了相关人士进行解读。
6月27日，河南省住建厅、省国土资源厅联合发布了一则“通知”，内容覆盖了去库存、供地、销售、价格、舆论、棚户改造等房地产产业发展相关的几个主要方面，无一不是当前房产市场的热门词汇。对于“通知”内容，记者采访了相关人士进行解读。
一则“通知”多项内容 覆盖当前房产市场热门
如今在郑州，凡是关于房价的任何官方消息，都会成为所有人关注的热点。昨天许多人的朋友圈被一条消息刷屏，内容标题基本都是《郑州新房备案价格不得（能）超过去年10月》！而来源，全部是6月27日河南省住建厅、省国土资源厅联合发布的一则“通知”。
“通知”的全称是：《关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知 豫建房管〔2017〕15号》。仔细看完，发现“通知”内容覆盖了去库存、供地、销售、价格、舆论、棚户改造几个主要方面，无一不是当前房产市场的热门词汇。
记者梳理了“通知”的主要内容，有以下7点：
商品住房销售同比增幅超过20%或价格同比增幅超过10%，且商品住房去库存周期低于12个月（含12个月），住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的市、县，要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存周期18个月以上的市、县要减少以至暂停住宅用地供应。
各市、县要根据上年度12月份商品住房库存消化周期，适时调整当年住宅用地供应规模、结构和时序。36个月以上应停止供地；36~18个月当年供地计划要比上年度减少30%以上；12~6个月当年供地计划要比上年度增加20%以上；6个月以下的当年供地计划要比上年度增加30%以上。
郑州要有针对性加大热点片区土地供应，引导商品房价格预期。对于经审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一年内禁止参加当地土地招拍挂。
批准预售前向当地价格主管部门申报商品住房价格备案，郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。
商品住房库存周期在12个月以下，且新建商品住房销售同比增幅超过30%或价格同比增幅超过20%的市、县，新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2017年4月份周边新建商品住房价格水平。
对恶意炒作，在范围内造成较大不良影响的企业列入黑名单，限制其进入我省土地招拍挂市场以及企业资质升级。
做好2018~2020年棚户区改造三年计划。商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市，棚户区改造要以货币化安置为主，避免重复建设。
为啥“对标”去年10月的房价？
整体来看，此次“通知”覆盖的范围在于全省。
河南财经政法大学房地产学院教授刘社说，此次出台的“通知”其实也可以称作是次“调控”，而且是省级层面的。“这次出台的‘通知’是省住建厅和国土厅联合发布，注意与之前仅郑州市出台的区域性政策不同，这次是面向全省的。‘通知’的出台是必要性、正确性、 及时性。是进一步给市场降温，覆盖区域面积更大。对河南省内三、四线城市去库存有利，对部分城市的房企资金回流有好处”。
对于大家关注的“郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平”这句话，刘社认为，之所以“对标”去年10月房价，是因为郑州真正意义上的调控就是从那个时间节点开始的，而去年10月份的时候，郑州房价已经很高了。
记者了解到，根据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据，2016年10月，郑州市区新建商品房均价为10958元/㎡。而据权威机构统计，2017年5月，郑州商品住宅成交均价为12253元/㎡，2016年10月，郑州商品住宅成交均价11778元/㎡。如果严格按照“通知”执行，接下来郑州房价回落指标为475元/平方米。
“通知”出台时间点耐人寻味
“从今年市房管局公布的数据来看，郑州市如今房产量价齐跌。耐人寻味的是，既然数据齐降，为何现在还要发布这样明确‘对标’郑州房价的政策呢？”刘社表示，从去年10月至今，从郑州市区开始，我省的限购、限贷、限售面积越来越大，房价的波动已经从热点城市向热点城市周边弥散，现在这则“通知”有及时“扑火”的意义。
“自去年7月，万科摘得郑纺机地王后，郑州房价开始飙涨，到10月份，房价已经在高位运行。”中房研研究院奚春山认为，自2016年12月起，郑州市为稳控房价，已经采取了限价措施，对备案价过高的开发企业实行不予网签政策。这次河南省的发文，是对郑州市行政调控房价手段的肯定和背书。对大部分开发企业来说，影响不大。
“把价格节点定在去年10月，而不是去年7月，是综合权衡的结果，意味着政府允许房价有一定幅度的上涨，但决不允许房价飙涨至失控。”奚春山说。
好房网总经理张伟女士认为，这次联合“管控”，或将短期内抑制房价上涨，长期来看，将市场越来越规范化，有利于促进未来郑州房地产市场健康和可持续发展。张伟认为，短期来看，开发商会比较艰难，甚至一些实力薄弱的房地产企业会出局，但从长期看，无论是开发商还是购房者都是利好的。大篇幅地讲述“土地供应”和“土地招拍挂”，是从根本上规范郑州房地产市场，解决“面粉比面包贵”问题，约束一些开发商任性定价的问题，让郑州房地产市场“步入正轨”，让市场未来的发展更具规范化。
不过，新政给出了房价的“点”，备案价不能超过去年10月份，相对还是比较宽容的。同时要求房企按照这个价格去销售，“申报价格3个月以内不得调高，3个月后根据市场变化确需上调的，必须提供充足的调价依据和理由”，换句话说，想要调价，就重新报审，但是很难。
用政策力阻开发商“创新销售”
近期郑州不少楼盘项目在销售中，出现了多种多样的营销方式，如“全款降价”、“低价清盘”、“低首付”，很多开发商为了实现快速回笼资金，选择了降价跑量的方法。
“怎样做到房子是用来住的不是用来炒的？”奚春山认为，此次出台的“通知”，不仅给新备案预售楼盘画了价格红线，还对郑州楼市上的一些不规范行为画了红线。例如“通知”中第五条款明确规定：不得以任何形式收取价外费用。不得捆绑销售车位以及其他附加条件。
“近期，郑州部分开发商在政府限价措施下，发明出了捆绑车位，装修+购房合同的阴阳合同模式，‘通知’一出，这种所谓的创新手段，遭遇当头棒喝。”奚春山说。
刘社认为，“通知”是对全省范围内的一个约束，之前可能很多人都以为楼市调控政策是临时的，但现在看来，调控很有可能成为中长期政策。而政府对市场的进一步“降温”举措，也说明现在的房产市场还存在着不健康的部分。
“比如说，预售证的颁发是允许开发商进行销售，可是没有网签就无法交易。我们如今只能用行政手段来这样管理。那么开发商呢？他们可以把房价弄得不超过约束标准，但如今销售时进行了很多‘强制性’捆绑，比如车位、仓库、精装修，等等方面进行打包销售。因此这方面要想做出改变，目前也还得通过政策来控制。”刘社说。
联合下文强力监管 对于地方政府也有约束
值得注意的是，此次“通知”，不仅只约束开发商，也指出作为监管方的地方政府土地供应问题。
在“通知”第三条中写道：保证住宅用地平稳有序中，明确指出，（郑州）住宅去化周期在6个月以下的，当年供地计划要比上年度增加30%以上，并明确要求郑州市三季度末确保完成全年供地计划的70%。
“在此文未出前，各地地方政府供地完不成全年供地计划的也未见处罚。而这次‘通知’规定，对工作不力，市场出现较大波动，未实现调控目标的地方，将对有关主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造，采用技术性手段调整相关数据的，严格追究责任……依法依规严肃处理。可见省住建厅与国土资源厅联合下文的强度。”奚春山说。
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