[摘要] 过去的这些年,多数时候房价持续上涨,房租也跟着上涨,甚至某些时候房租涨幅超过了房价涨幅。如今,这一“定律”正在发生变化,郑州略显透支的住房租金水平正在回归理性。但是,租户和包租婆讨价还价的主动权能持续多久呢?
过去的这些年，多数时候房价持续上涨，房租也跟着上涨，甚至某些时候房租涨幅超过了房价涨幅。如今，这一“定律”正在发生变化，郑州略显透支的住房租金水平正在回归理性。但是，租户和婆讨价还价的主动权能持续多久呢？
坐地涨价的日子回不来了
以前都是房东闭着眼睛出房，而且租金价格坚挺。自从去年年底到今年上半年，不仅房租涨不上去了，而且连能否维持原状都要听一听租户的意见。
对于郑州房东李先生来说，这种市场变化，已经让他在经开区远大理想城小区的房子“损失”了300元/平方米。“往年房东逼租户涨房租，今年租户逼着房东降房租”的反转剧情，至今还在不断上演。
临近大学毕业季，成千上万的毕业生即将变身“租户”，他们是否会搅动租房市场，刺激不断下降的租金水平呢？连日来，河南商报记者走访航海路、秦岭路、文化路沿线的部分居民小区及房产中介门店得知，除了临近地铁口、公交站台等交通便利的热门小区外，其他小区的租房议价空间都比较大，对于合租的房源，选择更加多样。
河南商报记者在秦岭路沿线接触到的一居民小区房东老严，其三室两厅的个人房源，从3800元/月一路降到3300元/月，才谈成一个租户。他说，刚毕业大学生根本租不起，如果还降，那么他的投资就会大打折扣。
往年不愁租的房子，如今租不上好价钱。在河南商报记者调查的过程中，不少房屋中介人士均介绍说，到现在只能说是尽量帮房东维持好原来的租金水平，但如果租户提更高的要求，房东一定是没有话语权的。他们当中，有的店面墙上挂着一串又一串的房屋钥匙，静候租客上门。
虽然毕业季会出现一大批新的租户，但是，河南商报记者接触到的北大学城、龙子湖高校区即将毕业的大学生却说，刚毕业肯定收入不高，他们的个性化需求又多，市场上大量出现的合租公寓或将成为他们的首要选择。
供求关系在不断发生变化
既然郑州的城中村几乎拆迁完毕，为什么大量的租房人群没有推高租金，反而会出现租金持续走低的情况？
河南商报记者采访到了在郑州从事房屋托管多年的孙斌。他向河南商报记者分析称，供求关系的微妙变化是一个基础性的影响因素，城中村的出租房源没了，可大大小小的公寓产品出来了，而且部分区域的村民拆迁安置房今年交付使用了，房屋托管公司一包装，又成了新型的“城中村出租房源”。
据上述郑州房东李先生印证，今年上半年，经开区以及航海路沿线附近一些拆迁安置房使用后，其他居民小区出租房源空置率居高不下，只有降价，才能吸引地缘租户。如果公交车班次太少，那么价格会更低。
这些出租房源的大量出现，拉低了整个出租市场，甚至直接影响了一手房东的心理预期。河南商报记者登录国内某知名分类信息网站，除了个人房源、经纪人房源等，品牌公寓也醒目地呈现在浏览者眼前。这些公寓配套齐全，租金价格各个阶段都有，选择空间大。
不仅如此，河南商报记者还在调查中发现，随着房地产调控的深入，近期也有不少业主因为市场低迷，挂牌房源迟迟无法售出，而将其转售为租，进入租赁市场。业主为避免因房源长时间无法租出而造成租金损失，也较少上调价格。
出租房源的供应端发生了变化，需求端也有了一些端倪。前不久，有分析认为，郑州外来人口迫于生存压力，开始出现回流现象，导致租房市场的租金无力上涨。那么，即将流入租房市场的这一拨新毕业大学生，能否在由淡季转入旺季的过程中，带来租金水平的上扬，还有待观察。
房租还会像房价一样坚挺吗？
这些年，随着城中村的拆迁和房地产市场的发展，郑州房屋租金水平几乎每年都会涨一轮。如今，郑州房租水平的下降，不仅意味着供求关系发生变化，也意味着市场秩序在转变。
“本轮房地产市场调控不同于过去任何一次调控，政策也将持续相当长一段时间，投资也适宜由短线变为长线稳妥一些，低价出售不如降价出租。”在郑州有过房产投资经历的房东郑先生说。
专家分析认为，同样是受调控政策影响，像郑州这样的热点二线城市，其二手房交易市场的深刻调整不会在短时间内结束，预计会有更多房东“转售为租”，将房源投入租赁市场，进而对租金上行产生压力。
虽说如此，但若居民购买力不强，将仍难以长期支撑由金融杠杆堆砌起来的高房租和高房价。
郑州市房产租赁市场管理处相关负责人分析，郑州市区房租水平每年的增幅基本上都会保持在10%到30%之间，这个速度应该说比较快，今年的租金水平略有下调，但这不是陡降。前几年透支的郑州租金水平，如今正在回稳，当前楼市调控背景下，这样的变化是逐步发生的，不会大起大落。
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