[摘要] 2016年，房地产市场迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高，城市分化态势延续。郑州百盈基于全面的房地产大数据体系，解读2016行业热点，展望2017市场机遇！
2016年，房地产市场迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高，城市分化态势延续。国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，四季度市场走势渐趋平稳。2017年，因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化，市场整体以稳为主。郑州百盈基于全面的房地产大数据体系，解读2016行业热点，展望2017市场机遇！
宏观经济概况——整体趋稳，稳中有进
2016年经济整体趋稳，稳中有进。调结构、去库存、降杠杆成为2016年经济工作的重点。GDP增速出现下降，仍处于较高水平，实现了促增长、调结构、保稳定目标。作为宏观调控工具，货币市场发挥了重要作用。全年M1 增长速度较快，投资者信心增加，经济活跃度提高，经济基本面持续向好；
对于郑州来说，GDP增速8.5%，高于，固定资产投资、房地产开发投资、社会消费品零售总额小幅增加，持续拉动经济增长，居民收入水平提高，消费需求旺盛，为房地产开发奠定了良好的经济基础。
行业政策盘点——由松趋紧，层层加码，因城施策严控市场风险
2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：两会提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策呈现层层加码，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；年末的中央经济工作会议再次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”表明政府调控楼市的决心，为行业长期发展积极构建良好环境；
郑州整体表现与一致，限购、限贷、土拍熔断细则相继出台抑制房价非理性上涨，而从实际效果来看，市场进入调整期，销量开始下滑；因此可以预计2017年政策仍将保持持续收紧的态势。
土地市场盘点——“地王年”，激烈争夺，土地高溢价
2016年郑州共计拍出14个地王，以7-9月份为疯狂，高土地溢价率达到434.29%，为华润经开区地块，而北龙湖金茂地块以高单价、高总价斩获年度三料，楼面地价更是达到36915.23元/㎡，在地王效应下房价纷纷上涨，涨幅达到60%以上！一线品牌房企角逐优质地块竞争激烈。
四季度的6000亩住宅用地供应已基本完成，包括未来3年内的3.6万亩的住宅用地供应再一次从供需矛盾角度解决房价过快上涨问题，充足的土地供应奠定未来房地产市场持续、快速发展的基础。
全年供求运行——创历史新高，成交规模的持续放大
受市场影响全年供求大幅增长，供求压力趋缓，商品房月均去化151.4万㎡，同比上涨58%，商品纯住宅月均去化121.94万㎡，同比上涨56.6%，全年均价10554元/㎡，突破万元大关，项目销量提前透支，库存去化周期仅为3个月，而从成交结构看80-90㎡两房及小三房以及120-130㎡首改三房为主力，成交总价高度集中于80-100万/套。
由于前期宽松政策支持、“二孩”政策放开，以及人们对居住水平要求不断提高，各城市楼盘成交结构向高端转移趋势进一步凸显。展望未来，限购限贷政策对市场需求结构产生一定影响，首先180㎡以上豪宅形成重伤，其次提高二套房首付比例政策将对大户型改善类需求起到较大抑制作用，市场高端化步伐或将放缓；而80-120㎡面积区间总价相对不高，将整体表现稳定。
办公和公寓市场将迎来一定程度的发展，而商业市场由于库存压力大，价格高，仍然去化困难。
房企情况——一线房企抢滩登陆郑州，行业整合速度加快，市场进入品牌的战国时代
2016年融创、金科、招商、华夏幸福、鲁能、荣盛、阳光城、金茂等一线房企纷纷抢滩布局郑州，并购、融合速度加快，融创、金科开盘请款，刷新郑州开盘记录，为郑州市场带来一股新的刺激和发展。
2017年郑州楼市将进入品牌的战国时代，品牌效应更加强化，客户对品牌的追求和推崇将更加盛行，品牌之战将愈演愈烈；在激烈的品牌竞争之下，本土房企更应提升自身的产品设计和品质，精细化产品打造对应客户需求，提高本土房企的综合竞争能力。
未来预测——货币政策稳健中性，市场周期冷静
中央经济工作会议明确提出2017年经济增长“稳”为主基调，货币政策“稳健中性”，房地产政策方面，在强化房屋回归居住属性的同时，通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。
楼市发展方面将呈周期性调整，短期内销量下滑明显，中长期之后需求推动市场回升，市场主流80-120㎡房源将整体表现稳定，而120㎡以上改善型房源销量将下跌，房价整体以稳为主，上涨预期消失；对于2017年楼市开发来说应可观预测后市，理性开发，稳定主流、端户优化，面向刚需及首改客户群体，注重产品功能性设计，加强性价比，突出稀缺资源优势；营销方面由卖方市场变为买方市场，由品牌营销转向品牌、客户营销，通过产品-服务-营销体验等形成口碑宣传，高效制胜！
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