[摘要] 全国20多个城市前不久陆续出台房地产调控政策，为过热的楼市踩下“刹车”。
20多个城市前不久陆续出台房地产调控政策，为过热的楼市踩下“刹车”。
点刹降温之下，市场会由此进入“寒冬”吗？ 面大、产业链长的房地产行业，未来的发展空间和机遇在哪里？记者近日赴多地调研楼市，采访了业界、学界和 官员。
房地产市场进入衰退期了吗 近15年房地产业年均增速超过20％
房地产市场进入衰退期了吗？房地产 需求峰值是否已过？处于多方利益博弈下的房地产业，未来走势牵动各方神经。中国发展研究基金会副理事长刘世锦认为，房地产 历史需求峰值已过，这是一个大的判断，是一个大的格局。
过去15年，我国房地产业以超过20％的年均增速发展。而房地产开发 增速在2015年降至2000年有数据记录以来低点，仅为1％。国家统计局新数据显示，今年前10个月，房地产开发 同比名义增长6.6％。
刘世锦说，城镇居民住宅构成房地产 70％，其历史需求峰值是1200万到1300万住户，2014年已经达到峰值，之后房地产 总量上就是持平，然后逐步回落。预计在今后不久时间内就会回到正常的状态。
仍处大周期的“白银时代”
不少业界和 认为，“囤地生金”的暴利“时代”已经过去，但依然处于大周期向前的“白银时代”。
万科集团副总裁刘肖说，中国城镇化在继续，收入水平在提高，消费在升级，过去驱动我国房地产市场发展的核心驱动因素没有消失，我国房地产市场进入以理性增长为特点的“白银”时代，仍有发展 。
融创东南区域公司副总邵佳认为，中国楼市存在大周期和小周期，整个大周期是向前的，目前只是处于 过热的一个小周期。
北京一家 民营房企区域负责人认为，近期陆续出台的新政可能会对短期内市场交易带来影响，但不会影响房地产企业长期的 信心。
中国社科院城市与竞争力研究 主任倪鹏飞说，基于房地产周期经验和未来趋势判断，中国房地产存在2至3年的周期。今年下半年到明年上半年，可能迎来一个短期的调整期， 调控和制度变革的力度决定调整的幅度和时间提前还是延长。
未来发展空间还有多大 如果 就有可能
爱恨交织房地产。一方面，房地产行业对经济增长可形成重要支撑，另一方面，过度投机引发泡沫，扭曲资源配置，损害实业和创新，为长期经济发展埋下隐患。房价上涨过快无异于悬在中国经济头上的“达摩克利斯之剑”。一些舆论关注房地产走势，也讨论着是否有房地产泡沫。
杭州透明售房研究院院长方张接说，泡沫缺乏很科学的界定，按照租售比和房产收入比这些国际标准来说，我们的确处于警戒线。但它们是否适用于中国市场，需要打一个问号。
但对于房价过度上涨的危害，业界却持一致看法：如果 就有可能 ，就可能会引发系统性金融风险。此外，各路资金大量流向房地产，也会导致实体经济 越来越少，并对社会风气带来不良影响。
三四线城市改善性需求明显
长远看，中国经济转型升级背景下，房地产市场发展空间有多大？
在控制好 和投机需求的前提下，房地产业发展空间的决定性因素是实际需求。当前，我国住房消费正从“有房住”向“住好房”转变，未来的有效需求将取决于更完善的住房配套、更 的公共服务、更绿色健康的品质和环境。
“城市里改善性需求生生不息，人们对好房子的追求会经历一个相当长的过程。”方张接说。
房地产企业碧桂园对我国1600多个三四线城市进行了市场调研。碧桂园文化与品牌管理部负责人说，根据调研结果，三四线城市居民的改善性需求很明显，尤其对品质优、有物业服务、社区环境好的住房需求高。目前碧桂园项目进入了300多个三四线城镇，未来空间依然很大。
调控如何“科学规划”调控“误伤”刚需族
在距离郑州市区较远的南龙湖，虽然有的楼盘尚未开盘，但前来考察的看房者随处可见。“80后”购房者小晏告诉记者，本打算在市里买一套90平方米、均价1.2万元左右的房子，由于限购后首付提高到30％，她转而选择均价七八千元的南龙湖地块。
“既然是打击 投机，为何作为首套房也提高了负担？”小晏说，市场虽说清净了，但心里仍患得患失——买吧，怕房价下跌；不买吧，又怕房价继续涨。期盼的是房地产能有一个稳定预期。
而“因城施策”“科学规划”成为 建议的关键词。
热点城市控价防风险 三四线重在去库存
房地产市场的长期健康发展，离不开良好的市场规则。“驯服”房价过快上涨的“猛兽”，需共同运用市场之手和 之手。
当前房地产市场分化态势明显。一方面，一二线热点城市房价上涨过快，如珠三角、长三角、京津冀地区的部分城市，以及内地的一些区域性 城市。另一方面，东北、西北、西南地区的多数城市市场平稳，一些三四线城市库存压力仍然较大。
中国房地产业协会原副会长朱中一说，目前多数三四线城市去库存压力和热点城市控房价压力同时存在，调控政策要根据市场变化及时做出调整，未来调控应兼顾去库存和控房价，市场才能平稳发展。
“房地产调控须实行分类指导，因城施策。”中山大学南方学院房地产系系主任廖俊平说，热点城市的调控重点是控房价、防风险、防泡沫，三四线城市和县城的重点依然是去库存。
“科学规划”：推进均衡和协调发展
刘肖说，因城施策不仅要从需求端发力，关键要在供给侧结构性改革的大思路下，从土地、房产的供给端着手建立长效机制，优化地产、租房、普通商品房、保障房等的供应结构。
对于北上广深等一线城市，北京市房地产中介协会会长、中原集团首席运营官李文杰建议，盘活存量更应成为市场增长的主要空间。“虽然一些城市的房屋空置量无法统计，但房屋空置的情况却很普遍。希望 优化调控政策，让改善性住房的购买人群可以进入市场。”
受访 表示，未来开发商需围绕新的消费需求和习惯进行个性化定制服务，发展社区商业、养老、旅游、文化等配套服务，打造新型房地产增长模式和产业集群。
中国社科院财经院综合经济研究部副主任汪红驹说，当前房地产市场区域分化严重，冷热不均，已经产生了资源错配，也加大了宏观调控难度。未来要着力推进均衡发展和协调发展，缩小区域性地区差距和城乡差别，推进公共服务均等化，以产业发展带动科学合理的城镇化，引导人口流动，因城而异制定房地产调控政策，缓解房地产市场严重分化的局面。
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