[摘要] 随着北京等地“限房价竞地价”新政的出台，作为二线热点城市的郑州，也迎来了土地“出让新规”。10月31日，郑州 发布《郑州市国有建设用地（住宅）使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》（下简称《暂行办法》）。
随着北京等地“限房价竞地价”新政的出台，作为二线热点城市的郑州，也迎来了土地“出让新规”。10月31日，郑州 发布《郑州市国有建设用地（住宅）使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》（下简称《暂行办法》）。《暂行办法》对郑州土地市场的“网拍机制”新设置竞价规则，对 出现较多的郑东新区和经开区，作出了熔断价后“竞房价”规定。
多位受访的郑州开发商认为，《暂行办法》直接围绕着地价，采用了竞房价竞地价的规定，可有效控制房价地价快速上涨。“某种程度上是竞买人报出的‘综合房价，谁低谁中标’的办法，而这对于房企拿地的策略则提出了更高的要求，需要结合土地市场情况理性参与竞争。”郑州市永威置业有限公司副总经理马水旺在接受记者采访时表示。
而在此前，9月30日郑州市为了抑制房价疯涨，曾发布2016年10——12月住宅用地供应计划公告，将集中供应住宅用地约6000亩，其中棚改面积约4900亩。“从土地出让到房屋开发销售，一般会有至少半年的时间，现在又约定了未来的房价，短时间来看可合理引导房价预期。”业内人士在接受记者采访时普遍持疑虑态度，“房地产市场属于多因素影响的结果，今年房价过快上涨以及市场爆发的原因比较复杂。密集出台政策的背后，到底会有多大效果？”
“区限房价”写进合同
《暂行办法》规定，郑东新区、郑州经济开发区采取竞综合房价方式确定土地竞得人，金水区、管城区、二七区、中原区、惠济区、郑州高新区（以下简称市内五区及高新区）则采取竞地价方式确定土地竞得人。与以往的土地拍卖大不同，此次《暂行办法》对国有建设用地使用权出让过程，分为两个环节进行。即在以往正常的出让“网拍”后，再“拍”一次。具体来讲，就是任一竞买人在网拍系统中报（竞）价，首次达到用地出让起始价150%时，网拍系统报价中止，同时竞买人进入下一环节竞价。
据了解，此举是郑州市房管、国土等部门结合宗地所处区域的综合房价、基准地价、市场指导价、评估价等因素确定土地起始价、熔断地价及“竞赛规则”后，再报郑州 审批，经河南省国土资源厅备案后实施，并规定标的宗地的预期成交楼面价“原则上须小于区域内以往高成交宗地相应价格。”同时，“竞得综合房价”也将写入土地出让合同补充条款，竞得人在该宗地上所建楼盘不得高于这一房价进行销售。
对于郑州市内五区及高新区，取决于“再竞价”所报出的“地价”，哪位竞得人所报地价接近平均值，则为该宗地的终竞得人，所报出的价格，也是该宗地终的地块成交价。同时，《暂行办法》对地价设置了“天花板”：报价在不低于熔断地价的基础上，不得高于出让起始价的200%。此外，对于竞买人违约处罚也做了具体规定。包括竞买保证金不予退还；纳入黑名单，即日起不得参加郑州市市域内土地公开出让交易活动；并对恶意串通、串标、围标行为都做了规定。
《暂行办法》的出台，显然是有一定的现实考量。今年以来，郑东新区、经开区 频出。继之前融创、金茂、恒大、万科、雅居乐、荣盛、碧桂园、正商等地产商先后刷新过郑州地价纪录或区域双料 之外，近的一次 战更是历经10个激烈厮杀，刷新出年内第八个 。
8月18日，郑东新区龙湖推出郑政东出（2016）13、14号地。经过多轮的厮杀，13号地被河南融创置业有限公司以25.54亿元终成交价竞得，单价每亩约3630万元，楼面价每平方米3.6万元；而14号地块，则被北京览秀城置业有限公司以35.1亿元拍下，单价每亩约4180万元，楼面价每平方米3.7万元。
而早前的7月8日，万科以25亿元拿下郑州郑纺机地块，折合楼面价每平方米约13400元，地价创下总价和单价新纪录。而这一纪录在一周后的一次土地出让中，一开场就被打破。业内人士分析，这被认为是郑州 和房价上涨的“导火索”。
6000亩地恰逢熔断月考
目前，熔断竞价规则对于郑州地产市场的影响尚不得而知，然而，市场的反映却不容小觑。“今后拍地不仅拼资金实力，更展现了房企对价格成本的综合核算能力。”郑州市永威置业有限公司副总经理马水旺在接受记者采访时表示。他认为，《暂行办法》对于房企拿地决策流程和行为会有着较大影响，房企今后得更多考量地价、产品及房屋价格等等因素，在保证产品品质的基础上，进行是否报价竞价的选择。
值得一提的是，在《暂行办法》出台之前的一个月前，郑州市国土资源局为了抑制高昂的房价，9月30日曾发布首批10——12月住宅用地供应计划公告，将集中供应住宅用地约6000亩，其中棚改面积约4900亩。
而整个2015年，郑州市主城区全年供应商品住宅用地约4900亩，2016全年1——8月份已供应5300亩，如年底再供应6000亩用地，今年郑州市主城区商品住宅用地将达到11300亩，超过去年全年供应量两倍。“在 频出，房价飙升的郑州房地产市场，限购限贷更多的是在于市场消费需求端的影响，增加土地供应量，改善供地办法，则是解决‘面粉和面包’的问题。”马水旺分析。
不过，需要指出的是过去的10月份，可查考的资料显示，郑州市区除了推出几宗商业用地外，住宅地出让记录几乎为零。而从土地部门挂出的供地计划看，6000亩地中“净地”占比并不大，不及供地总面积的三分之一。“同时，2016年还剩不到两个月，如果按计划推出6000多亩地，平均每天出让一宗百亩地块，接下来将是郑州土地投放进度和频度的密集期。”业内人士指出。
11月1日，记者就《暂行办法》及拟推的6000亩地问题向郑州市土地交易 进行了咨询，郑州市土地交易 的一位工作人员表示，这几天郑州将开始推出地块，具体可关注官方网挂的详细地块出让信息。
“房地产市场属于多因素影响的结果，今年房价过快上涨以及市场爆发的原因比较复杂。规范市场，加强执法监督是举措，增加土地供应、完善供地规定也是其因。”接受访问的郑州业内人士认为，如果推出地块多是开发周期较长、开发因素较多的城中村改造用地，能否及时有效解决房价问题？同时，《暂行办法》效力还有待“实践证明”。“比如竞房价规则，有毛坯房、成品住房，装修规格也不尽相同，如何衡量？还有配套、车位等问题，都有待商榷。此外，6000亩地落地执行如何也很关键，都有待考量。”
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