[摘要] 高档写字楼和高档住宅云集的郑东新区，无疑是郑州的精英聚集地。2009年，在郑州市农业东路红绿灯还没有安装好时，宝龙城市广场就已进驻郑东新区。
高档写字楼和高档住宅云集的郑东新区，无疑是郑州的精英聚集地。2009年，在郑州市农业东路红绿灯还没有安装好时，宝龙城市广场就已进驻郑东新区。
然而，在富人区当“拓荒者”的日子并不好过，宝龙城市广场并没有预期中的繁荣。比宝龙晚一年进入郑东新区CBD的丹尼斯七天地也在经营中不断调整业态，以适应郑东新区的商务属性。
现状：坐拥富人区的宝龙A区却空空荡荡
近两年，每次从宝龙城市广场A区路过，市民赵女士心里都有疑问：这个商场为啥没人？
以宝龙城市广场为圆心，其1.5公里范围内，有绿城百合、联盟新城等近20个高档小区，这些楼盘的二手房每平方米大多在两三万元。
周边高档小区云集，可谓占尽优势。然而，宝龙城市广场自2009年开业以来，却一直不见起色，开业引进的康城·奥特莱斯也在两年之后撤离。
10月18日下午，河南商报记者在宝龙城市广场A区细数了一遍，目前开业的大店仅剩影院、KTV以及一家密室逃脱游戏馆，小店则只有分布在影院旁边的两三家电影票代售处以及餐饮。
整个商场空空荡荡，一层二层鲜少看见人影，除了影院门口的电梯和扶梯，其他地方的电梯和扶梯全部停运。
尽管90%以上的店铺已经搬空，但从残留的招牌仍然可以看出这里的布局较乱，卖服装的旁边是卖玉器的，区域内服装、饰品、休闲、餐饮分布杂乱，同类商品分布区位不集中。
分析：产权和经营权分离让“拓荒者”宝龙受阻
2009年开业时，宝龙城市广场是郑东新区起步区33平方公里范围内的大型商业项目，其先天条件不可谓不好，当时曾吸引投资者争相抢购。然而，几年之后，这里成为投资者的“噩梦”。
不过，和A区一路之隔的B区，商业氛围要好很多。大商超市和苏宁电器两大品牌为这里带来了稳定客流。
而RET睿意德助理董事石俊东认为，宝龙之所以遭遇目前的尴尬，其本质问题在于产权和经营权的分离，对招商运营提出了极大挑战。
对宝龙来说，需要解决好经营权统一的问题，才能逐步走上正轨。目前主力店所在的区域人流及经营效果较好，可以考虑回收部分商铺经营权，引入新型主力店来带动目前的空置区域。
应对：丹尼斯七天地曾调整业态
比宝龙晚一年进入郑东新区的丹尼斯七天地，在战略上灵活不少。
有亚洲长的Shopping Mall之称的丹尼斯七天地，南起商务西八街，北至商务西一街，全长1.5公里。
从2010年9月到2013年8月，用了近3年时间丹尼斯七天地才全部开业。从初规划来看，丹尼斯一天地和二天地为流行Mall；经营建材家具的三、四、五天地营业面积超过了10万平方米；六天地和七天地则是缤纷娱乐馆，包含餐饮、影院、电玩等体验项目。
经营之初，丹尼斯曾对家居寄予厚望，但实际运作情况并不那么理想。2015年，丹尼斯对四天地和五天地进行了升级改造，改为城市奥莱以及运动休闲、母婴等项目。一天地和二天地也增加了不少餐饮项目。
“这种调整也是为了适应目前需求，因此丹尼斯七天地活得要更滋润一些。”戴德梁行郑州公司副总经理巴然说。
石俊东也认为，从政府整体规划上来看，郑东新区与主城区大的区别就是商务属性。
无论是CBD、高铁站周边还是龙子湖等区域，均呈现围绕商务、金融办公的组团式发展，商业只作为各个组团中的配套，形成点状发展，因此，这里的商业需求也与主城区的大型商业体迥异。
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