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“郑九条调控”风乍起 吹皱楼市一池秋水

郑州日报   2016-09-21 07:53

[摘要] 9月14日晚,郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》,这一针对郑州房地产市场的调控政策一经问世,便引发热议。房地产市场是否会降温,未来是否会有新的政策出台?多位业内从业人士和专家学者发表了自己的看法。

9月14日晚,郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》,这一针对郑州房地产市场的调控政策一经问世,便引发热议。房地产市场是否会降温,未来是否会有新的政策出台?多位业内从业人士和专家学者发表了自己的看法。

“郑九条”出台 调控地价是关键

9月14日,一场历经636轮竞价、耗时11的土地出让在经开区上演,终郑政经开出〔2016〕026号宗地以总价 28.24亿元成交,这一价格仅次于“北龙湖14号”,高居全郑州所有地块价格的“亚军”,经开地王再次易主。

无独有偶,这边经开区“夺地”正酣,那边郑州市国有建设用地使用权网上交易系统显示:郑州市国土资源局及郑东新区分局发布公告,暂停出让原本定于9月29日进行土拍的郑政东出〔2016〕15、16号宗地的使用权。对此,有业内人士分析称,暂停土地出让,或许预示调控措施即将出台。

中秋假期前夕,9月14日深夜,郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》,新政策前后共有九条内容,涉及土地供应、地价限制、企业审查、价格管理等,围绕“限地价、竞房价”和限制分批、分次销售,不得降低首付比例等展开,自9月18日起执行,业内形象地称其为“郑九条”。

其中,第二条尤为引人瞩目:郑东新区、郑州经济开发区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,采取“限地价,竞房价”,即地价确定,参与网挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,参与网挂的竞买人进行后一次现场报价,依据挂牌须知等相关规定,确定竞得人。

业内人士认为,“郑九条”中关于高价土地的“限制性条款”,为地王迭出的郑州土地市场下了一场“及时雨”,从某种意义上讲是为抑制土地热度“量身定做”。

“针对郑州当前的情况,这次出台的政策是非常适宜的,整体上看‘郑九条’的提出,将加大土地供应,以缓和供不应求的市场矛盾,限地价也可以有效抑制地王,但并没推行限购等行政命令的政策,比较温和。”河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰认为,“这次政策可以理解为政府开始迈出调控郑州房地产市场的步,如果达不到预期,市场没有降温,可能还会有新的政策出台。”

河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社分析称,这九条政策就是为了限制地王产生,比如增加土地供应量、拿地规则修改、土地竞拍熔断机制。此次新政大的亮点就是“网拍熔断机制”,土地价格压下去,未来房价“过热”受到抑制,从心理上看,会对市场恐慌情绪有一个积极的正面影响。

开发商积极应对

苦炼内功是准则

在“郑九条”新政实施之前,多家开发商集中推盘,据不完全统计,中秋假期期间,亚星·金运外滩、华强城市广场、经开万锦城、万科城、润城时光里、宏江中央广场、恒大山水城、郑州碧桂园等多个项目开盘,这几个项目均为老盘加推。其中万科城、郑州碧桂园、亚星·金运外滩、润城时光里马力十足,当天所推房源全部售罄,去化率达100%。

据国家统计局数据显示,8月份新建商品住宅房价排名中,上海以5.2%的环比涨幅领跑一线城市,郑州则以5.6%的涨幅领跑二三线城市;二手房住宅中,北京以3.9%的涨幅领跑一线城市,郑州以4.5%的涨幅领跑二三线城市,郑州双双“夺冠”。

火热的销售态势、领跑新建商品住宅市场和二手房住宅市场的涨幅,让新出台的“郑九条”显得恰逢其时。

专家说,从市场预期稳定等角度看,抑制房价已变得刻不容缓,因此,房价过热城市的分类调控不可避免,而且可能会很密集。“郑九条”政策可以理解为是一种政策试探。

“‘郑九条’是政府表明调控态度的一个信号。预售政策的收紧,一方面规范了市场销售行为,对购房者是一种保证;另一方面也许会推后本打算入市销售的项目,进一步推高房价。南京、合肥、苏州等城市已经出台限贷、限购政策,未来郑州可能有新的政策出台。”奥兰和园总经理胡昆峰告诉记者,“目前郑州很多区域无房可卖,在供需不平衡的市场环境下,很多项目泥沙俱下,借助市场东风,销售一路飘红。但作为开发企业,在资本逐利时代,还是应该回归品质,只有用心做产品,才能在市场下行的时候有更强的抗风险能力。”

和昌林与城营销负责人李超认为:“新政的出台主要是为了稳定市场遏制地王,政府借此释放了一个积极的调控信号,向市场传递信心。对我们项目而言,身处风云变幻的房产市场,还是应该以客户需求为导向,稳扎稳打做好产品品质,只有练好‘内功’,方能以不变应万变。”

“节前亚星·金运外滩推出一批房源,当天就售罄了,当前的市场已供不应求,价格上涨的势头不可逆转。对开发商而言,在向好局势下,用心做出来好的产品,才能对得起购房者的重托。”亚星·金运外滩营销负责人吴俊说:“‘郑九条’除土地出让政策让本土房企与外来开发商拿地时要考虑更多的因素外,其他政策对当前在售项目没有太大影响,后续很可能在信贷限购方向有政策出台,但结果都是‘控’而不是‘整’。”

资深地产人陈阳说,“郑九条”显示郑东新区和经开区土地出让采用竞地价、限房价的方式,在一定程度上能抑制房价快速上涨,但也要规避以牺牲品质、控制成本为代价。土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%;这对开发商的现金流有一定的要求,也是变相地对开发商的综合实力有一个很好的考量。

专家解读

平稳健康是方向

对于一些重点二线城市而言,去库存周期甚至低于6个月的水平,部分城市虽已出台限购等相关政策,但抑制房价的压力依然会较大。而“郑九条”多从供给侧结构性改革等思路着手,积极增加土地供应、抑制土地价格过快上涨、打击各类捂盘惜售行为,吹皱郑州房产市场的一池秋水。

“从8月底,郑州首次提出‘加大房地产市场调控力度’,到9月14日 ‘郑州版’房地产调控政策问世,政府的脚步循序渐进。‘郑九条’以促进房地产平稳健康发展为导向,目前政策比较温和,政府给出一部真经,能不能念好,还是要看政策怎么落实。”新田集团总裁、博士冯常生分析道,“如果说房地产市场染恙,那么现在的‘郑九条’就像是拔罐刮痧,限贷相当于输液打针,而限购就是外科手术,预计短期内不会出台限购政策。调控政策落地之后,如果房产市场依然‘高烧’,出台进一步的政策将是大概率事件。”

企划有限公司董事长上官同君认为,郑州市场已进入典型的“恐慌模式”,老百姓恐慌性购房,企业恐慌性拍地,“郑九条”的出台,让老百姓和开发商的恐慌情绪从心理上降温。

河南省商业经济学会会长宋向清表示, “郑九条”出台后,楼市热依然存在,但将有所降温;房价涨势无法逆转,但涨幅有望缩小;土地供应依然偏紧,但紧张局面可望缓解。有业内人士说,“郑九条”的出台只是个预警信号,如果楼市的火爆行情没有得到有效控制,将有政策陆续出台。对此宋向清说,“郑九条”仅从土地信贷开发商管理等方面发力,属于温和型楼市调控政策。目前去库存大背景下,这些政策是比较适宜的。对消费者,不限购,适当收紧信贷且对首套房购买者区别对待等措施符合市情民意;对开发商,适当放松土地供应,并对特定区域实行价格闸门机制,尤其是对东区和经开区采取天花板式地价,钻探式房价,也就是限地价竞房价,应该属于创新性政策探索,具有示范意义。该政策上可进、下可退,本轮调控预计将有两三波政策陆续出台。

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