[摘要] 地王豪宅,是近来媒体、地产圈炙手可热的话题,6月1日,素有“地王窝”之称的郑东龙湖区域,一天蹦出了俩地王,先推出一块土地以总价17.91亿元、单价2413.7万元/亩被雅居乐拍得,楼面价达24128.6元/平方米。第二块土地以 ...
地王豪宅，是近来媒体、地产圈炙手可热的话题，6月1日，素有“地王窝”之称的郑东龙湖区域，一天蹦出了俩地王，先推出一块土地以总价17.91亿元、单价2413.7万元/亩被雅居乐拍得,楼面价达24128.6元/平方米。第二块土地以总价18.63亿元、单价2603.4万元/亩被荣盛拍得,楼面价高达26035.2元/平方米。业内分析，按第二块土地的楼面价推算，这块土地上建起来的房子，至少要卖到40000元/平方米。如此高的地价，让业内一片哗然，也让地王豪宅成为业内关注的焦点……豪宅就只是豪地豪盘低密低容就够了吗?简单的大面积就能称作豪宅吗？真正的豪宅又该是什么样的呢？……
◇豪宅定义需要重新认定
业内关于地王豪宅的探讨，是地王冲击波之下的一种正常表现。
在豪宅泛滥的省会郑州，面积1000多平方米的称为豪宅，部分总价过500万元的多层、高层也叫豪宅，尤其是，在地王频出的郑东龙湖区域，高地价带来的高房价，使得豪宅的定义越来越模糊，大平层、复式、叠加、双拼、联排，不同形态的产品，都可以“一豪了之”，豪宅定义和概念的模糊，让高端消费者在买房时陷入了迷茫。
一位业内人士指出：在豪地的衬托下，郑州一些所谓的豪宅项目，使得豪宅的定义和界限越来越模糊，甚至一些热闹地段的高层豪宅，在其强大的产品攻势与宣传下，豪宅概念满天飞，而真正的豪宅——别墅反倒丧失了话语权。
定义和概念的模糊，必然导致业内及购房者思维的混乱。豪宅概念满天飞，伤害的不仅仅是真正的豪宅项目，也伤害了豪宅的消费者和豪宅市场本身。
一位业内资深人士指出，虽然关于豪宅的定义，仁者见仁，智者见智，但豪宅之所以是豪宅，必须有足够的“豪”资源来支撑。
业内专家总结，顶豪大盘的竞争力，靠的绝不是一两个卖点，而是对各种要素进行适宜的设计、匹配与组合。地段、醇熟配套也只是天赋优势，只有将项目软实力打造同产品气质相结合，营造更为契合的全方位产品才是豪宅。
◇并非所有贵的都是豪宅
业内人士指出，地王普遍化而导致豪宅市场化，但并不是所有贵的都是豪宅。
为本地诸多一线地产品牌、高端项目做品牌咨询和策划服务的裘马创作机构李总透露，从价格和各项指标看到的“豪”，和苔痕上阶绿的境界所指的“豪”，是两个层次完全不同的“豪”。现在市场博弈更像是豪宅标准的定义权。
他指出：“中国的财富阶层和豪宅市场都属于成长阶段，对于豪宅而言，同一国家不同城市、同一城市不同发展阶段定义都不同。日本有个建筑师写过一本书《十宅论》，将人一生不同阶段的住房要求，包括文化和功能分为十类，现在咱们没有这个定义，客群也没有意识，开发商也没关注到这类需求，市场对各类豪宅需求者的感受性关注不大。”
郑州的豪宅版图，素有“东富北贵”之说。北区，迎宾路一带传统墅区，属于城市近的别墅区，这里比较成型的项目有迎宾路3号；新崛起的象湖、白沙组团，根据省直行政区外迁计划，未来具有较大的发展空间，但配套成熟尚需时日。
地产观察人士高重恒举例表示，豪宅的本质，其实是对资源的占有。而所谓资源，可以从先天资源和后天资源两个方面去解读：前者包括豪宅所在地本身已具备的自然环境资源、城市配套资源、人文资源、圈层资源等，后者则包括由豪宅打造者带来的规划资源、建筑资源、景观资源、服务资源等。迎宾路3号，紧挨三所，地铁2号线开元路站，地铁建成后，20生活圈通达全城。且项目紧靠城市主干道花园路、中州大道、迎宾大道等；与连霍高速公路、京珠高速公路相接，交通便利。项目向西紧挨北大学城商圈、教育资源非常丰富。周边的配套还有惠济万达等，是名副其实的资源型稀缺产品。
“我认为的豪宅就是得有体验感、大的空间尺度感”，但东区面积受控，很多也就是四房两厅。一位女性地产职业人透露，像迎宾路3号，一套别墅的使用面积在一千多平方米，另外加上从100-500平方米不等的花园面积，地上每一层赠送有大露台，满足主人全方位的生活需求；客厅挑高6.9米，地下车库能容纳3－5辆私家车，总体赠送率高达50%；并且每一户都配有独立私家电梯和中央空调。就整体小区而言，大的亮点是它极低的0.8容积率，真正做到一个豪宅应有的土地资源占有，享受有天有院的独立一方天地。
对于豪宅的发展趋势，不少业内人士认为，随着楼市整体水涨船高，城市别墅的稀缺价值将得到进一步体现。
城市核心地带的供地减少，而且几乎是没地可拍，更何况拿来做稀缺的豪宅型别墅。土地供应收紧趋势从一线城市来看十分明显：中原地产研究部统计数据显示，前4月一线城市住宅用地供应明显下调，仅供应42宗，合计住宅用地建筑面积为632万平方米，是十年来的低值；截至5月8日，一线城市住宅土地成交也跌到近10年低点，仅成交27宗住宅用地，总规划建筑面积只有360万平方米。
今年，随着郑州众多高端项目集中入市，近距离厮杀更加明显。一位代理机构人士表示：“在购房人群发生改变的背景下，新入市的高端项目将会通过控制总价和产品的差异化来更好地满足市场需求。”
而在老的成熟区域，由于地价压力不大，好产品入市，面对激烈竞争，更具优势，也会更加精工制作产品，以期获得豪宅消费者的关注。如果拿1000万-2000万的郑州豪宅市场价位来说，你的选择可以是二百多平方米的复式楼，或是干脆在北区迎宾路一套现货的别墅。
裘马创作机构李总透露，市场产品之间，公寓型豪宅、高层豪宅、精装豪宅、刚需豪宅，像迎宾路3号那边的别墅类豪宅，对应人群区别是很大的。业主本人在人生享受的阶段也不同。
提城市别墅，就不能不提北区以迎宾馆为核心的中央别墅区。这里紧挨黄河湿地，植被茂盛，常年空气湿度宜人，是郑州少有的天然氧吧，是真正意义上的之地，也是郑州市早的豪宅聚集地。
◇比豪宅更稀缺的，是金字塔尖客户
“百万置业千万寻邻”，说出了住宅更高的功能，不仅仅是居住，更是一种圈层。
以迎宾路3号业主群为例，主要以开发商老板、上市公司股东，以及各行业大佬为主，都是身家过亿的老板，通过这个纽带，大家聚在一起，常常听大师讲课、一起聚会，分享国学、生活，探讨经济等。
在这里，多的是地产行业亿元俱乐部的老板。他们本身的选择，就是产品的佳说明书。“十年前，富豪们买楼时，更多的是关注地段和开发商的品牌，而如今，圈层所占的因素明显强化了。”更细化而言，在这十年里，人们购房经历了三个阶段，阶段只考虑居住功能、交通位置等，第二阶段开始考虑景观、教育及生活配套，第三阶段开始更多地关心圈层文化。十年时间里，他们希望和更多“同类人”共居一处，碰撞出智慧与谋略的火花。这也是迎宾路3号带给他们的财富启迪。
随着文明的进步、经济的发展、生活水平的提高，大盘豪宅，成为一个很好的载体，它能够迅速地把分散在各处的、大批的高端人士、社会名流聚集在一起。因此，越来越多的人意识到：购买一个豪宅，更多的是加入了一个高端的圈层，将给自己的事业和发展带来新的机遇。
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