核心提示|一场准备好的新地王加冕仪式，被毫无悬念的网上挂牌底价成交冲击得七零八落：4月25日，郑东龙湖区域再次网售6号和7号地，鲁能集团以起始价17.1亿元轻松摘得这两宗地块，令铆足了劲看热闹的人大跌眼镜。此情此景，与本月初恒大豪掷22.31亿元，勇夺单价、总价双料地王，形成鲜明对比。地王擦肩而过，留下的不只是一声叹息，也给前任地王敲响了警钟：没有了成本优势，地王与地王之间的战争，又该如何进行？
4年9地王,郑东龙湖成“地王窝”
2012年10月18日，郑东新区龙湖在礼炮齐鸣中成功蓄水，正式拉开了这一区域一波又一波的抢地浪潮。据统计，短短4年时间，龙湖共诞生9个地王。
2012年7月11日，郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘牌拿到九如路东、龙湖中环南路北块地，每亩折合单价936万元，开启了郑州地产龙湖时代。
2014年8月20日，河南豫农置业有限公司竞得面积约67.7亩的郑政东出7号地块，折合单价1704.8万元/亩。
2015年8月26日，永威置业以12.52亿元总价拍得龙湖10号地块，而该地块1753.5万元/亩的身价，也刷新了郑州“单价地王”的记录。
2016年4月1日，恒大经过147轮厮杀，以22.31亿元的价格拿到龙湖外环路东、龙翔八街北的108.88亩宅地，折合单价每亩2049.04万元，楼面价约合1.23万元/㎡。
仅4年时间，龙湖的土地单价由每亩936万元拉升到了2049.04万元，翻了一倍还多。
地产研究院院长、企划董事长上官同君告诉大河报记者，2012年至今，郑东龙湖的土地拍卖经过了国企站台、本地实力房企进驻、外地大鳄抢滩三个阶段，先是郑州轨道交通、郑州国投置业、河南豫农置业等国企率先进入龙湖，接着是建业海马、正弘、永威、正商跟进拿地，再后来是合景泰富、恒大、鲁能等大鳄强势进入“地王窝”。4月1日，恒大拿地竞拍现场，不乏绿地、碧桂园、雅居乐等一线房企的身影，证明龙湖片区“这杯羹”，大家都想分一杯。
地王扎堆，房企缘何钟爱龙湖
短短4年时间，龙湖杀出了9个地王，价格一次次走高。究竟是什么原因，让房企对龙湖的土地情有独钟，不惜重金拿下？
著名房地产策划专家高重恒告诉记者，龙湖之所以地王迭出，和政府的规划是分不开的。《郑东新区龙湖地区详细规划》的主要控制指标显示，龙湖北区内环北侧居住用地容积率控制在1.7以下，外环路两侧居住用地则控制在2.0～2.5，这些数据表明未来龙湖副CBD内地块的容积率较低，居住舒适度都较高。按照规划，郑东龙湖定位在金融服务、休闲娱乐和高档居住，这是郑州其他区域所不能比拟的。
从环境上来说，为这个片区增光添彩的当推龙湖,这无形中增加了龙湖区域的人文价值和环境价值。
另外，龙湖可用住宅土地稀缺，政府在该区域不断投资修建学校、医院等，占用大面积土地，这样一来，龙湖可供居住的商品房显得更稀缺，也造就了房企争相竞夺。
郑州同致行技术中心总经理曹庆伟认为，区域产品容积率较低，品质高，为未来郑州市的富人聚集区，未来产品均为洋房、别墅等低密度系列，居住舒适度高。产品面世后行业影响力势必较大，代表企业的对外形象，对企业品牌力的提升作用明显，这也是多家实力房企争相竞拍的原因所在。
还有专家认为，郑东新区龙湖区域地王频出是政府托市和房企“跟风”的共同作用使然，当区域价值有了一定的热度之后，实力房企必然会因品牌形象价值提升等考虑进行拼抢。
地王好拿，项目未必好做
地王好拿，项目难做，昔日风光无限的地王，可能因为地段优势成为市场明星，也有可能因为土地的高成本和自身企业经营状况，成为烫手山芋。过去10年，郑州曾诞生数次地王，中途折戟沉沙，惨遭烂尾、退回、收回的地王也不少。
目前，龙湖在建或在售的项目有：国投玖栋、豫农金领九如意、建业海马九如府、正弘翎筑、永威上和院、亚新茉莉公馆、正商善水上境等。这些出生即自带光环的项目，受低容积率指标的限制，注定以后要走高端路线。
企划董事长上官同君认为，房企同一区域集中拿地，未来供应势必将集中释放，届时竞争激烈，利润不如预期不是不可能的，新忧旧患，令人担忧。
同致行研究中心提供的数据显示，郑东龙湖区域在建的十几个项目，占地1000亩左右，加之4月25日鲁能所拍的154亩，和下半年将拍卖的土地，共1400亩左右，总建筑面积为189.372万平方米，按单套200平方米来计算，预计将会有近1万套豪宅面世。2015年，郑州市售价在300万元以上豪宅房源共计销售1850套。按照这一去化速度，即便不计其他区域的豪宅，仅龙湖的豪宅，去化至少需要5.1年。
而事实上，郑州其他区域的高端项目，在做市场调研时，纷纷把郑东龙湖豪宅作为竞争对手。区域内竞争激烈，区域外的竞争同样激烈，内外夹击之下，龙湖地王项目，能否一直称王？
对于普通购房者来说，面粉贵了，面包自然就会涨价。但面粉贵了，烘焙师就一定能做出好蛋糕吗？
郑州毕竟只是一个二线城市，拿地房企又多以本地房企为主，建惯了刚需房的他们，能否撑起郑州高端住宅？犹如“农家菜师傅能否做出满汉全席”，让人平添几分怀疑。龙湖区域推出的这些价格直逼北上广深等一线城市的产品，能否被购房者接受，尚待观察。
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