[摘要] 【编者按】国内 物业哪家好？坊间众说纷纭，各有千秋。在此郑小万不做对比，只谈尊重二字。尊重郑州的历史与未来，我们聚焦郑东；尊重土地的政治脉络、水缘脉络、文化脉络，我们选址近四万亩郑汴 公园之侧；尊重中原人的居住习惯与未来居所的品质追求，我们从规划、园林、产品各方面进行创新……
【编者按】国内 物业哪家好？坊间众说纷纭，各有千秋。在此郑小万不做对比，只谈尊重二字。尊重郑州的历史与未来，我们聚焦郑东；尊重土地的政治脉络、水缘脉络、文化脉络，我们选址近四万亩郑汴 公园之侧；尊重中原人的居住习惯与未来居所的品质追求，我们从规划、园林、产品各方面进行创新……我们尊重自然，尊重生命，尊重已经与我们发生联系和即将与我们发生关联的每一位客户的生活需求，从而促成万科·荣成兰乔圣菲的问世。对于系的打造，郑小万坚信，唯有尊重，才能成就专业。从本期开始，郑小万将逐步阐释万科·荣成 兰乔圣菲的产生过程，让我们认真地谈一次【尊重】。
【让我们认真地谈一次尊重】01：为什么是绿博组团？
先来看看什么是万科系
系是万科塔尖序列 住宅，选址有十分苛刻的标准，或者契合城市规划的发展主线， 的 公共服务体系；或者占据稀缺的自然资源或人文资源，创造宜居的生活氛围，并着眼于未来物业价值的提升。
在万科32年的开发历程中，旗下项目不胜枚举，但是能够位列系者，只有极少数。上海万科·兰乔圣菲、深圳万科·天琴湾、深圳万科·17英里、杭州万科·郡西别墅，只有资质极为卓越的地块，才会诞生万科系产品。
在万科进驻郑州的第四年，兰乔圣菲项目的面市实现了郑万从刚需、改善到 置业的全产品系布局。审视全局，万科系为何独独钟情绿博组团？基于尊重城市、尊重土地的理念，万科为此进行了大量调研考证。
解放前，郑州仅是得益于铁路交会而形成的商埠。直到20世纪50年代，国家把郑州列为工业化建设重点城市之一，才奠定了郑州现代城市产业的基础，促成了郑州市在全省和中原地区经济 的地位。80年代以来，按照建设性商贸城和区域性 城市的发展方针， 组团“退二进三”，工业向外围近郊转移，在此阶段，郑州市实施的“四个一”(一区一城一环一路)工程，对郑州城市发展和空间布局产生了深远的影响，促成了市区分散组团式布局结构的形成。
历 ，郑州市陆续提出高新区、经开区、郑东新区、航空港区等四个新区建设。目前仅有省 作为核心推手的郑东新区成功落地，给了郑州市民足够的信心。郑东新区的崛起，直接带动郑州城市发展进入双核模式时代，即以二七商圈为核心的老区与以郑东CBD为核心的新区并行发展。
郑东新区的发展，很大程度得益于郑州的地势影响。虽地处平原腹地，但郑州北面一道天然的黄河屏障， 出于生态保护目前对该区域限制开发；向西太行山余脉，且交通不便，开发受限；南向地势开阔，但距离近的城市许昌市仍需约80公里，无法形成城市联动发展；向东与开封古都实际距离约40公里，开封历史悠久、文化底蕴深厚，双城联动之下，郑汴一体化的规划，更有助于实现郑州国际化大都市的愿景。
郑东新区建设始于2003年，经过十余年的发展，目前已成为面积105平方公里、入住人口105万、入驻企业3万余家的生态都市，成为21世纪造城浪潮中的典范，被誉为“中国具 价值CBD”之一。通过对主要新区的发展比较，郑东新区的速度及规模快于中部其它城市级新区，慢于天津、重庆等 城市新区。
发展至今，郑东新区主要由CBD、龙湖、龙子湖、白沙等组团构成。通过盘点这些区域内的房地产发展，CBD是 商务区，已趋于成熟；龙湖作为待开发的副CBD，以金融办公、商业为主，是郑州当前的 窝；龙子湖主要规划为高等院校聚集区，商住物流区是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区；白沙组团的功能定位是构建以省级 服务区、公共文化活动示范区、 商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区，目前以单位房及高层为主，辅以部分低密住区。对比绿博组团，区域内多有60-80米限高，且定位为文化创意、旅游休闲和 商务区，未来更宜发展成为 低密住聚集区与时尚文化产业的聚集地。
作为区域内两个新兴热门组团，对比白沙和绿博的发展，以郑东新区的发展速度预测，白沙发展成熟还需要13-14年左右，绿博需要9-10年左右；同时，考虑到发展不同时期 力度的倾斜，白沙组团处于区域中期发展阶段 相对放缓，绿博组团处于起步阶段，政策扶持力度较大；其二，白沙组团定位政务 ，以省公共服务为核心， 资金支持为主，绿博组团按照目前引入项目，主要以社会资金介入为主，相比项目落地速度更快，发展成熟周期更短。综上，按照实际成熟周期，绿博组团 更加明显。
发展速度而言，绿博组团 明显；发展前景相比，绿博组团更具 别墅聚集区的发展潜质，拥有25.8平方公里的郑汴 公园、3000亩绿博园、贾鲁河等稀缺生态资源，方特欢乐 ，凤凰国际文化产业园、华特迪士尼、建业华谊兄弟电影小镇、国际地理标志博览交易 、泰迪熊协会项目、中国文谷项目、河南传媒文化产业园项目、书画院、香格里拉酒店、悦榕庄酒店、省歌剧院等签约入驻，绿博组团已经成为河南省 的国际文化创意产业园区。
综上，向东，是城市发展的主方向，是历史和城市的共同选择。在向东的主流规划中，绿博组团的 休闲创意产业区功能定位，正在推动该区域成为全省新兴的 低密居住区。
基于别墅发展的研究
郑州别墅市场的发展主要经历了四个阶段， 阶段主要以依托主城公园的城市别墅为主，包括帝苑别墅、建业森林半岛、东方今典等项目，聚集了郑州初的一批 改善置业需求；随着城市发展扩张， 趋于饱和，兴起了汇聚在黄河、三所、南龙湖等 ，拥有丰富自然、人文资源的近郊别墅，如思念果岭、帝湖龙吟墅、林溪湾等；随着城市东扩进行，也衍生了郑东CBD核心的城市别墅，包括联盟新城、绿城百合等；现阶段，主要以近郊规划区和远郊资源稀缺区别墅为主。
通过对目前市场在售的别墅进行盘点，并以总价为界定进行分级，市场上大于1000万的 别墅主要集中在市区（含北区）和绿博；600-1000万的改善别墅主力绿博和市区（含北区）；400-600万的入门高级别墅主力绿博和市区（含北区），但新郑龙湖、平原新区及荥阳上街也有10%-14%比例；200-400万的入门初级别墅主力平原新区；由此可以看出，绿博组团是新兴的改善及 别墅置业区，是除市区（含北区）外，承接改善级以上别墅置业的主力区域。
锁定绿博大环境后，系具体落址何处，万科严苛按照系择址标准，考察绿博组团的发展主线、自然资源、人文资源等。
政脉天成。向东是城市发展的主方向，郑东新区十余年的发展让郑州人亲眼见证了新区物业 的 ，从一座“鬼城”发展成为河南省城市建设的靓点、郑州市经济发展的形象，郑东新区CBD也被称为“中国具 价值CBD”之一。按照目前规划，省级 将搬迁至象湖 ，打造省级政务区，政策与环境的影响，历来是郑州城市建设与发展的重要动力因素。放眼整个大东区，白沙组团的功能定位是构建以省级 服务区、公共文化活动示范区、 商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区，目前以单位房及高层为主，辅以部分低密住区。而绿博组团白沙省级公共服务区，既能享受到省级公共服务配套，又因其“郑州国际文化创意产业园”的功能定位，氛围更加纯粹， 居住属性更 ， 现有的开发楼盘也多以低密度住宅为主、并辅以部分高层。
水脉聚合。流动的水在中国古人眼中往往代表着财运流转亨通之意，绿博组团内生态资源丰富，适合打造生态宜居的居住环境。区域内，贾鲁河贯通龙湖、龙子湖、象湖、绿博园，又与郑汴 公园相连，俯瞰犹如一条盘曲的巨龙，大为壮观。其东侧的郑汴 湿地公园是”紫气东来“的水脉之源，项目 公园西侧有”近水楼台先得月“之势。
目前，绿博园、方特均已建成，项目的郑汴 公园，总面积近4万亩（其面积大于郑州 人工湖泊之和，首期工程4000余亩将于2016年开始蓄水），建成后将会成为国内屈指可数的生态休闲基地和生态涵养地，真正成为郑州的呼吸 ，体量超过美国 公园，当之无愧的 公园。
文脉传承。郑州是商早期的首都——亳都，开封素有“七朝古都”之城，中牟——郑州与开封两大古都之间的县城，正在华夏历史文明传承创新区中发挥着越来越重要的力量。中牟之名，始于春秋，位于黄河之滨，因其地置中原，含有天下 之概。这片土地是华夏文明早发源地之一，历史文化悠久，留下众多文化古迹，也诞生了很多名人。著名的思想家和寓言文学家列子、晋朝的文学家潘岳、明朝的书画家张民表、清朝的理学家冉觐祖、美男子潘安、民族英雄史可法等。该区域历史沉蕴深厚，人杰之气自古传今。
该区域政脉、水脉、文脉，三脉汇聚，正契合万科系的选址标准。由此，万科·荣成 兰乔圣菲，踞绿博组团核心，约4万亩郑汴 公园，公园人工湖以贾鲁河水系龙头之势，与社区约11000㎡内湖交融，开启郑州 低密住区的新篇章。
总之，本着认真专业的态度，郑州万科尊重郑州的历史与未来，选定城市向东的发展主方向，尊重土地，选址政脉、水脉、文脉相汇聚的绿博组团，尊重客户需求（兼容宜居及 属性），定址在近4万亩 湿地公园西侧，承接郑州作为国际化大都市发展的 波紫气东来。万科·荣成 兰乔圣菲，站位城市主流发展方向，择取生态宜居之所，为中原人杰，诚意而来。
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